作为大额消费品，房产不仅关系着大家日常起居生活，更关系着家庭财产安全。
作为一名购房者，买房前要做好哪些准备？在买房过程中，要如何理性评判房源好坏？买房后，遇到问题要如何维权？哪些问题可以要求退房？
315消费者权益日临近，乐居邀请泽大律师事务所律师董彬超，为网友解答房产买卖中的法律问题。
如何认定虚假宣传：根据“要约”认定 可要求开发商履行承诺
董彬超：许多购房者会受开发商的宣传影响判断，而下单买房。而很多宣传卖点，比如社区巴士、景观、配套，并没有写入购房合同，很难根据合同维权。但是，购房者可以根据“要约”认定，要求开发商继续履行和实现宣传内容和承诺条款。
如果发生诉讼，普通购房者其实很难保留前期广告、宣传册等资料，比较被动。这个时候可以组织业委会或者团队诉讼，广泛搜集证据，而且媒体发布的公开广告，相对容易举证。
需要提醒消费者，在购房时，应该从看房、选房之初就有保留证据的意识，对一些宣传资料、沙盘、样板房进行拍照录音，最好可以拿着当天报纸拍照录像，进行证据固定。
注：最高人民法院2003年4月公布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，该条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。
谨慎签字：商品房预售合同与房屋转让合同法律效果不同
董彬超：我们国家对于房产买卖流程和格式要求非常严格，购房者买房必须和开发商签订《房屋预售合同》，也就是说开发商必须取得预售证之后，才能进行公开开盘销售。
现在市场有一些开发商在房屋未取得预售证时，即进行销售活动，甚至仅与购房者签订房屋转让合同。这样的行为是明显违规，不合法的。
更重要的是，购房合同和房屋转让合同性质类似，但法律效果不同，房屋转让合同只是购房者与开发商形成特定的债权债务关系，不具有物权的公示效力，会影响房屋产权办理，无法保护自己的合法财产。
退房仅8种条件：装修问题属瑕疵可要求整改
董彬超：目前，市场有很多精 装修房，难免因为设计缺陷和工艺问题，出现交付问题。
从法律上来说，开发商需要向购房者提供合格的、具备正常使用功能的产品。比如近期下沙某楼盘交付的马桶无法正常使用，购房者可以按照合同约定，要求开发商修复或返工整改。
不过，这些房屋部件，如墙体、水管、地砖等只能算产品瑕疵，开发商并不构成根本违约，购房者不能以此要求退房。
注：满足以下八种退房条件之一，购房人可提出退房。
1.实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%。
2.开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期。
3.开发商变更规划、设计影响房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向的。
4.开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋的(故意隐瞒未取得预售许可证的除外)。
5.开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的。
6.不能或不能按期办理产权过户的。
7.购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致的。
8.合同中约定的其它退房条件出现时。
政策调整属不可抗力 不需承担违约责任
董彬超：最近楼市政策调整会比较多，不少人购房出现违约。
比如前段时间，有客户社保在杭州满1年不足2年，已与开发商签订购房意向书并支付定金，现在因为新政，不具备买房资格，无法履行合同。这种情形属于不可抗力，不构成违约责任，购房者可与开发商协商解除合同，不需承担违约金。
