[摘要]贾晓慧律师：意向金严格的说不是一个法律概念，意向金的支付只是购房者有购买房屋的意愿表示。在意向金没有转为定金之前，购房者随时可以拿回意向金。
随着房地产市场的发展，越来越多的人加入购房大军，商品房买卖与人们的生活休戚相关，继而引发很多房产法律纠纷。本期《律师房谈》邀请到贾晓慧律师为我们解读与房产有关的“三金”--意向金、定金、违约金。
当您走进售楼处或者房产中介，都会听到这样一句话：“先生/美女，您对这个楼盘有兴趣可以先交1万块的意向金……”，此时，您肯定在心里嘀咕“意向金”是什么？跟定金有什么区别呢？一旦有问题我是否可以要求对方返还意向金？能否同时要求对方支付违约金或赔偿金呢？我们请到了专业律师为您解答“五金”的区别和误区。
本期律师嘉宾：贾晓慧律师
本期房谈主题：律师解读房产“三金”让购房者走出误区
何以轩：购房者向中介缴纳了购房意向金后，中介只给了意向金收据没有签任何协议，请问买方不想买房了，意向金能退吗？购房意向金在法律上有明确的界定吗？
贾晓慧律师：意向金严格的说不是一个法律概念，意向金的支付只是购房者有购买房屋的意愿表示。在意向金没有转为定金之前，购房者随时可以拿回意向金。
如果购房者与中介没有签订任何协议，当购房者表示不想买房的时候，该意向金应当退还。
何以轩：购房者交2万元意向金后，与中介签订购房意向书，协议中约定将意向金转为定金，由于购房者个人原因不想买该房屋了，此时，购房者能否向中介要回意向金呢？
贾晓慧律师：一般情况下，意向金转为定金后，如果购房者违约不买房，意向金将不能退还；如果出售房违约不卖房的，应按“定金罚则”双倍返还购房者。
但是如果购房意向书中只是对购房价格、房屋状况做了简单约定，那么当上下家在签订正式房屋买卖合同过程中，对付款时间、付款方式、房屋交付等一些主要条款产生分歧，并导致买卖合同最终未能签订，这种情况下上下家均不不存在违约情况，交易的失败不能归责与任何一方，即双方均不存在违约情形，此时出售方应退还意向金给购房者。
何以轩：购房者将意向金交给中介，中介声称已经给房东了，购房者不想买房了，应该向谁索要意向金呢？
贾晓慧律师：一般情况下如果中介收钱的，应当向中介主张，如果中介声称已经给房东，中介需要提供证据，如果证据表明该款项房东已经收取的，那么应该向房东主张。
何以轩：意向金和定金有什么区别呢？
贾晓慧律师：相关法律并无意向金一说，一般中介公司只是按照惯例向购房者收取意向金，并无法律约束力。定金有双重法律效率，既可作为合同担保，保障合同履行；又可以作为合同成立的证明。
定金具有惩罚性，给付定金的一方若不履行合同的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行合同的，要双倍返还定金。购房者向卖房人支付的定金不应超过总房价的20%，超过部分不受法律保护。
何以轩：购房者与中介签订购房意向协议有风险吗？需要注意什么呢？
贾晓慧律师：随意签订意向协议存在一定的风险，在签订意向协议时购房者需要注意以下几点，尽可能规避风险：
1、意向金协议中应该明确意向金所指向的房屋标的，防止中介或者出售方单方变更，约定房屋的位置，面积，房屋的具体情况等；
2、应明确购房意向金在什么时候转变为购房定金，这直接关系到购房意向金能不能要回的问题。为了更好的维护自身权利，建议购房者最好在意向金合同书中注明，中介在向卖方转付意向金之前，必须再次取得买方另行出具的书面同意书，否则中介的转让行为无效，造成的损失由中介公司承担；
3、在意向金协议中约定好房屋的价格，意向金交纳方式，币种等事宜；
4、约定好违约责任，最好约定不同意购房的，可以全额返还购房意向金。
何以轩：购房者与房屋产权人签了购房协议书，并支付了3万块的订金，房价上涨，对方突然不卖了，购房者能否申请双倍赔偿订金呢？
贾晓慧律师：此问题中购房者不能申请双倍赔偿订金。3万元订金一般被视为预付款，出售方不卖房时只需返还该3万元。
何以轩：订金和定金又有什么区别呢？
贾晓慧律师：订金与定金仅一字之差，在法律性质上却有天壤之别。订金不是一个规范的概念，在法律上仅作为一种预付款的性质。是预付款的一部分，是当事人的一种支付手段，不具有担保性质。合同履行的只作为抵充房款，不履行也只能如数返还。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”。
由此可见，当事人在合同中写明“订金”而没有约定定金性质的，则不能适用定金责罚。
关于定金，根据《担保法》的有关规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。
给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。
定金合同从实际交付定金之日起生效。定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。
何以轩：在二手房买卖中，购房者缴纳了定金，房价上涨，房东违约，购房者除了可以申请返还定金外，还可以同时获得违约金吗？
贾晓慧律师：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。这就是我们通常说的定金罚则。
《担保法》第一百一十六条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”根据该条规定可以看出立法者赋予守约方适用选择权，即只能选择其一而不能并用。
违约金相当于一方因对方违约所造成的实际损失，而且根据《合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，对方当事人也可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
这样，守约方根据违约金条款，就可以补偿自己因对方违约所造成的损失。当然，在定金条款对守约方有利时，守约方也可以适用定金条款，按照定金罚则弥补自己的损失。赋予守约方适用选择权，能够起到保障其合同利益，补救其违约损失的作用。
何以轩：贾律师您代理过类似的案件吗？能否给我们分享一个案例呢？
贾晓慧律师：前不久刚代理过一个要求退还定金的案子。购房者与中介签订了意向书，并支付了意向金，之后该意向金并转为定金中介交给上家。在购房者与上家签订买卖合同时双方就一些在意向书中没有约定的补充条款多次协商，始终无法达成一致。购房者准备不予购房，并要求上家退还定金。
上家认为是购房者违约，主动提出拒绝签订买卖合同，所以不同意退还定金。购房者就提出证据（协商合同条款的通知、商谈合同条款的录音等）证明其之所以拒绝签订买卖合同是因为双方就买卖合同中的具体条款未能达成一致，而非主观上拒绝签订买卖合同。法院最后判决购房者不存在违约，上家应退还定金给购房者。
这个案例和上面的第二个问题有些类似，希望可以给购房者主张退还定金提供一个思路和方法。
版权声明：凡注明“腾讯大申房产”的图文资料，版权均属腾讯大申房产网所有，转载请注明出处。
