[摘要]如果你看中一套200万元的一室一厅，手头正好也有200万元，你是全款买房？还是首付三成，七成贷款，并且尽可能贷最长年限？
如果你看中一套200万元的一室一厅，手头正好也有200万元，你是全款买房？还是首付三成，七成贷款，并且尽可能贷最长年限？
最近房价有松动迹象，一些刚需便蠢蠢欲动入市。买房动辄上百万元，怎样付钱性价比高？怎样借房贷利息付得少？个中充满理财经。
房贷，期限越长越好
小徐即将25岁，父母打算给他买套房作礼物。几经寻觅，最近看中一套一室一厅的次新房，总价200万元。但父母的付款方式却让小徐看不懂。
其实，小徐父母完全可以全款买房。但他做会计师的母亲却只肯出三成首付60万元，其余140万元让小徐贷款，却又声明：我们帮你还贷。
140万元贷款中，公积金贷30万元，贷款利率4.5%，贷款期15年。商业贷款110万元，基准利率6.55%，贷款期30年。小徐利用网上贷款计算器算了一笔账，吓了一跳，总共还款258万余元，其中利息达118万元。小徐不解：这样贷款有啥合算？
小徐妈妈却算出另一笔连环账：首先是“鸡生蛋”。首付60万元后，再拿出140万元做“母鸡生蛋”，和家里其余的400万元一起购买信托产品，年收益率在10%，140万元一年收益14万元，正好够付贷款本息。8年左右，140万元的“母鸡下的蛋”支付了当年的房贷本息后，还有结余，结余部分加入140万元本金继续购买信托产品，获取复利。30年后，不仅房贷全部还清，140万元的“母鸡”还长肥到400万元以上。
“尽管经过30年通货膨胀，这400多万元可能只有现在的数十万元，但聊胜于无，如果全款买房的话，是不会有这400多万元的。”
第二笔账是“蛋生鸡”——房租收益。这套一房一厅离小徐单位较远，将来做婚房也小了点，小徐妈妈打算把家里另外一套二室二厅的房子给小徐结婚用。一房一厅就是用于收租，目前每月租金至少4500元。拿出2000元让小徐和大学好友在单位附近合租一套二室一厅，还可结余2500元，一年总计3万元。这笔钱可去投资P2P，目前年收益9%还是容易达到的；或和家庭资金一起购买信托。30年后，本利也可达300多万元。
第三笔账是让“小鸡变大鸡”——将公积金套现。小徐单位效益较好，公积金加补充公积金每月有4400多元，一年就是4.8万余元。公积金当年缴额按活期利率计息，上一年缴额按3月期定存利率2.85%计息。如果不买房，这笔钱估计得等数十年退休后才能提出，投资效益实质是贬值的。买房，则让公积金得以用活。公积金还贷后，小徐妈妈会在140万元投资的信托收益中，扣除公积金还贷额，每年4.8万余元与其余信托本金一起投资，收益单列。这样计算下来，30年后，小徐套现的公积金本利也能超过300万元。
以上三项合计，按照小徐妈妈目前投资收益率计，总额可达千万元。小徐妈妈如意算盘打得呱呱叫，但30年漫长的岁月里，万一投资收益没有理想的那么高怎么办？“只要投资收益超过房贷利率，就是赚的。哪天投资收益低于房贷利率了，再提前还贷也不迟。”小徐妈妈这么说。
首付，有钱尽量多付
自己创业的小林夫妇去年看中一套三室两厅新房，总价370万元。由于是首套房，按政策首付款是三成111万元，但小林夫妇倾尽120万元积蓄，双方父母又拿出150万元养老金做首付，贷款100万元，其中公积金贷款40万元，商业贷款60万元，利率打八五折，等额本金还贷20年。
小林父母请理财师算一笔账，20年总共还款151万余元，利息占50%以上。这个数字让小林父母寝食不安，一再关照小林夫妇有钱就一定要提前还款，早日无债一身轻。
像小林夫妇这样借贷的家庭很多，明明首付只要三成，却尽量多付。总认为借款多是不合算的，钱都让银行赚去了。而像小徐母亲这样用足贷款政策的人实际并不多，很多人是被那庞大的利息给吓住了。
理财师认为，如今投资渠道不断拓宽，获取比房贷利率高的投资收益并不困难。小林的公积金利率只有4.5%，商贷利率八五折5.56%，市场上随便挑个理财产品，收益率就可以高过房贷利率。如果善用优惠利率，小林只需支付111万元，并把贷款期限尽可能延长。把双方父母支援的150万元购买固定利率类信托产品，信托产品刚性兑付的不成文行规至今延续，因此安全性还比较高，且收益率远高于一般理财产品，普遍可达到9%以上，150万元年收益率可达13.5万元。初期可能不够付150万元房贷的本息，但数年后，就可以持平并有结余。
理财师还认为，普通百姓要能借到银行的大笔钱，利率还给打折，也就是房贷了，因此要善用这个机会。套用任志强的话，从长期看，货币总是贬值的，现在每月还1万多元，可能是巨款，但20年、30年后，每月还1万多元可能认为是小菜一碟。因此，从这种意义上说，贷款期限越长，其实越合算。
还贷，按方式和时机算
为了减轻将来的支出压力，很多房贷者选择提前还贷。其实，有些情况的提前还贷并不划算。理财师说，在商业房贷中有等额本金还款和等额本息还款两种方式，像等额本金还款期已过1/3和等额本息还款已到中期的购房者，不必提前还款。因为等额本金是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所产生的利息也越少。在这种情况下，当还款期超过1/3时，借款人已还了将近一半的利息，再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效地节省利息支出。
有理财师还建议，要是未来有较大支出的市民最好不要选择提前还贷。比如近期有生小孩、买车等计划的市民，提前还贷会大量挤占资金。此外，一些市民购买房屋签订商业贷款合同时享受的是七折利率优惠，或者采用的是公积金贷款，这些利率都比较低，目前都是低于同期五年期定期存款利率。“这些贷款人要特别珍惜廉价的贷款。”理财师提醒道。
利息，节省也有招数
数十上百万元的房贷，利息真是不少，你用本金投资收益付房贷，是一种本事；如果你能算得过银行，少付利息，也是本事。
理财师建议，如果公积金利率低于房贷利率，房贷者在制订贷款方案时，应首先用足公积金贷款的额度，然后再选择商业贷款。
同样100万元房款，同样还20年，有人要支付79万元利息，有人则支付65万元利息。相差这么多，则在于还款方式不同，前者采用等额本息还贷，后者采用等额本金还贷。等额本息每月归还的本金逐月递增，利息逐月递减，月还款数不变，还贷压力均衡。等额本金还款方式每月归还的本金相同，利息逐月递减，月还款数呈先高后低，逐月递减。对收入较高、预计将来收入大幅增长或准备提前还款的房贷者，应选择等额本金的还款方式。
对于收入较为稳定、均衡的房贷者可选择增加还款频率的贷款，如有银行推出的 “双周供”产品，房贷者可将还款方式从原来每月还款一次改为每两周还款一次，每次还款额为原月供的一半，却可以大大减少购房者的利息负担。 “双周供”房贷品种适合每月有固定收入，还有其他收入来源的人。
