二手房签合同时千万不能忽视这些细节！

新浪乐居讯 房子不是常规的消费品，稍有不慎就会造成巨大的损失，买家、卖家、和第三方在签订协议的时候都要注意房屋情况、费用约定、违约规定等多方面的细节，保证协议内容完善全面，避免遭遇纷争。

一、房屋情况应该看哪些？

       1、房屋的基本情况

      应根据房产证的登记日期，如实填写房屋的坐落位置、建筑面积等信息。卖方有责任保证所填写的信息真实有效。

      2、房屋的权属情况

      首先要确定好房屋的性质，看是否为公房、经济适用房还是商品房。

      其次要看房屋是否有出租协议。另外还要核查房屋是否存在抵押情况，避免在购房之后遇到查封，最终出现房财两空的情况。

      最后对于房屋的产权情况，卖方有责任核实并保证其正确性。

      买方要检查双方的权利人，查看房产证上的权利人，如果是夫妻双方共有的话一定要夫妻双方共同签字，或者至少要有配偶同意授权出售书，没有这些会导致合同无效和部必要的纠纷。

二、有哪些费用需要明确规定？

      1、房款分为定金、首付款、余款和尾款四个部分，因此卖方需要明确买方的付款时间，买方也有权利知道卖方过户的时间。

      2、对于各种税费等缴纳应该有明确规定。

      3、水电煤气等费用的缴纳时间和缴纳标准都应该在合同中得到明确。

三、如何约定违约责任？

       其中包括应该明确约定违约的方式如到底到什么期限算是违约、超过多少天属于违约、违约有什么惩罚措施，是打款到账户还是现金付账。

       1、违约责任

       卖方逾期交房、买方逾期付款都应在规定的时间内赔付对方违约金。

       2、房屋出卖第三人

       卖方将房子卖给第三人，导致买方不能取得房产证，则买方有权退房。卖方不仅要退还全部已付房款，还应支付利息和违约金。

       3、权属转移登记的约定

     （1）未及时过户

      因卖方的责任导致买方未能按时过户，则买方有权退房，不退房的，卖方也应赔付买方违约金。

     （2）未及时迁出户口
   
     卖方若没有及时将户口迁出，则应向买方支付违约金。

四、补充协议有什么作用？

      此外在二手房交易中，买卖双方还要学会使用补充协议，合同条款不明确或是需要增加补充条款的时候，买卖双方可以在合同尾部的空白处增加补充协议，如卖方约定赠送的家具和品牌等，避免后期约定不详造成各种合同纠纷。

      必要的话对留存的家具家电情况进行拍照，防止业主临时变卦。

      总之，在签订合约的时候必须考虑好各种情况，明确规定详细的规则和条款，避免合同失效。