在挑选楼层的时候，往往顶层和底层是争议特别大的两类，这两类都属于优缺点特别明显的房子。
底层嘛，进出方便，但采光差，还容易返潮，顶层的话，视野好，最大的问题就是防水和保温效果。
我们今天想着重聊聊顶层的问题。
有人说顶层最大的优势是采光视野好，这话说的不错，但问题是，如果为了采光和通风，完全可以买中高层以上的，没必要纠结于顶层。
防水和保温的问题，这个才应该是顶层应该关注的重点。
说实话，我们的商品房，防水问题是肯定有的，几乎每个房子都存在相应的问题。有的收房第一个雨季都扛不过来，有的维持几个雨季后，顶面和侧面都开始渗水。
那么问题来了，为什么顶层防水总是搞不定呢？是我们的建筑工艺水平不行吗？那么多摩天大楼都盖起来了，搞不定一个防水问题？
其实原因就一个，成本。
根据相关标准，一般楼层现浇板的厚度不应小于80mm，预埋管时不应小于100mm，顶层的现浇板不应小于120mm。要知道这个仅仅是个门槛，按照这个标准施工算是合格产品，但它远不足以达到绝对防水。有的开发商良心一点，顶层楼板厚度给你做到140mm，但业内专家表示，厚度超过250mm混凝土层才能够真正实现防水的效果。没有开发商愿意这样做的，为了改善顶层的防水状况，一般的变通做法是用防水涂料或者材料。但问题来了，这种后期的防水施工基本上做不到万无一失，大面积的漏水可能不会出现，但各种小的漏点会让你崩溃。后期如果到了必须要修补的阶段，一般也是在室内做修补，这个时候一般整个外面的防水层基本上都已经报废了。
而保温，也是如此。顶层的保温效果其实一开始是没问题的，使用的挤塑板保温效果也相当好，传热系数很低。但问题是这种材料如果遭遇雨水的侵蚀的话，隔热效果会迅速衰减，而且这种材料的使用寿命一般也就是十年作用，再遭遇雨水侵蚀的话，保温效果也就可想而知了。业内专家表示，顶层住宅用户的空调成本一般比其他楼层要高出25%至30%左右。
以上是从建筑工艺角度，来剖析的顶层的两大硬伤。
但实际上顶层还是很多人买，这是为什么？
实际上这是营销层面的问题。开发商也很清楚，现有的标准很难让顶层真正做到防水和保温，在这种情况下，开发商一般采取以下几种营销策略来卖顶层的房子：
1、顶层设计成坡顶。这样一来，顶层楼板就藏不住水了，防水问题得到较好解决，而且坡顶的设计，下面的楼层实际上成为一种次顶层，中间腾出的空间也能够改善保温效果。
2、很多开发商开始在顶层赠送大露台或者阁楼。开发商很精明，现在大家买房子还是喜欢看价格，同样的价格能够得到那么多的可利用面积，自然不愁卖了，有时候甚至还能卖出很不错的价格。
3、有些开发商很精明，打着特价房的旗号卖顶层。比其他楼层便宜10%甚至15%，你买不买？其实这根本不是什么特价，而是开发商的采取的椭圆形定价策略，中间层最抢手所以最贵，而两头的楼层不怎么抢手，所以定的稍微便宜一点。
