文 | 欧阳捷
前两天，在中国指数研究院百强房企发布会上，我问了同行的正荣集团营销副总裁春和总两个问题：
如果取消限购，热点城市会怎样？
他的回答很干脆：无房可买。
如果取消限价，热点城市又会怎样？
他的回答也很直接：房价暴涨。
看来市场是有共识的，恰恰应验了我去年12月的微信文章“'无地可建'、'无房可售'或将成为热点城市新常态？”和上一周的“限价令真的能长期执行吗？”文中的观点。
这两天，国家统计局公布了1—2月房地产数据，在热点城市“限购、限贷、限价”的猛力调控之下，全国住房市场居然不降反升，住宅销售面积和销售额不仅分别比去年同期增长了23.7%和22.7%，而且销售面积和住房均价的增幅相比去年底都出现了回升。
同时，房地产投资增速也出现了回升，显示了开发商们似乎并不担心房地产市场，甚至近几年连续下跌的利用外资在1-2月也有了227%暴增，逃离住房市场的大开发商们显然踏错了节拍，后悔也来不及了。
有朋友说，看看今年开发商背景的人大代表、政协委员个个表情轻松、谈吐不凡，毫无焦虑之感，今年20强房企的销售目标也几乎都是只增不减，显然不管是乐观的还是谨慎的，大家对今年房地产市场平稳健康发展的信心是很足的。
房地产市场真的仅仅调控了3个月就翻转了吗？
事实上，我们看到，38个一二线城市成交量上升的城市有22个，下降的有14个，但整体成交量下降了8.3%，显然，一二线城市的限购限贷和抑制供给产生了效果，供需两靡。这也应验了我们过去所说：这些供不应求的城市通过抑制需求，来达到供求关系低水平的均衡。
相比去年底，一二线城市的房价上涨的有19个，平均上涨幅度7.6%，房价下降的有17个，平均下降幅度4.8%，在以统计数字为目标的多管齐下调控措施之下，依然可见一二线城市房价上涨的动力极为顽强。多个城市推出或者加码调控政策，也显示了房价依然上涨的残酷现实。
而且，少数城市的房价甚至上涨更快，比如北京（显然不只是副中心）要打造“一个没有城市病的城区，一个人们向往的地方”，却削减了70%的商品房供地计划（相比去年），今年1月房价比去年底上涨了5.2%，2月又比1月上涨了12.8%（如果没有上涨，何必加压调控呢？），显然，越是供不应求、越是减少供应的政策逻辑和限价策略，从根本上导致了房价上涨的共识预期和市场共振。
这些房价上涨压力更大的城市政府既不能放开住宅用地供应、又无法消弭房价上涨预期，还要承受抑制楼市泡沫的保稳定责任，虽是纠结、却不能怠慢，“子规夜半犹啼血，不信东风唤不回”，继续加码调控政策不可避免，哪怕是先按住一时、不求按住“一世”。
不仅如此，三四线城市也齐崭崭的冒出了许多泡泡，惹得被调控城市一个接着一个。
中国指数研究院的数据显示，58个重点三四线城市中，42个三四线城市成交量同比去年1-2月平均增长+57.1%，16个城市成交量平均下降-29%，整体增长23.6%。
三四线城市成交量为什么会突然猛增呢？我们有三个看法：
一是溢出都市圈的周边中小城市量价齐升。
京沪深周边就不说了，湖州、南通、镇江、马鞍山、芜湖等市1-2月成交量都比去年同期有20-147%的上涨，房价相比去年底也有4.7-44.6%的上涨，尽管这些数据存在产品结构性和成交时点性的短期影响。
很显然，这些城市是由刚需挤出、投资炒房推动的，其实，这股浪潮从去年下半年就已经涌动了，不用说一线城市，就连南京、杭州、合肥、厦门、福州、南昌等市周边中小城市，都成了投资客的热土，至今还有很多人在问：“还想再买一套房，哪里可以买？”
随着大城市的房价高涨、产业迁移，很多刚需只能搬离大城市郊区，向更远的甚至跨省市的中小城市转移，在投资客的带动之下，刚需和当地改善性需求也被带入市场，共同推动了房价的上涨，进而吸引更多的投资者。
短期内，这些城市还看不到投资客绝迹的迹象，只要这些城市没有被更严厉的调控政策打压，量价齐升还是会持续的。
这些城市恰恰也是中央政府最关注的地方，刚需也好、改善也罢，毕竟都是自住客，而投资就不同了，这不符合中央“房子不是用来炒的”定位， 所以，不管这些中小城市有多么的不情愿放弃这来之不易的资本涌入，他们在中央政府部门的约谈下，不得不采取哪怕是温和的调控政策，所以我们看到调控潮接二连三地出来也就在情理之中了。
二是春节期间回乡置业推动当地城市量涨价稳。
比如，淮安、肇庆、济宁、泰州、连云港等市，今年1-2月成交量同比上涨47-280%，高于去年全年的月平均水平，显然，更像是短期回乡置业为主。
很多在大城市打工的人，原本或许还想在大城市买一个小点的房子，以后慢慢改善，当房价快速拉升之后，他们发现，在大城市哪怕买一个蜗居的梦想都不可能实现了，于是用在大城市挣的钱回到老家去买一个房，相比这些大城市，老家的房子真可谓是物美价廉了，而且，还有着光宗耀祖的意味。
这些人手上的钱其实并不多，买房当然也不是用来投资的，因为限购而失去购房资格的投资客，显然也不会青睐这些三四线城市。因此我们看到，这些城市的房价其实并没有出现明显的过快上涨，房价相对去年底也是有涨有跌，在-13%至16.3%。
也许很快，3月份的数据会告诉我们，这些城市的成交量又会恢复平静了。
三是回乡创业工作带来当地城市量升价稳。
比如，徐州、盐城、蚌埠、烟台、赣州、韶关、芜湖、秦皇岛等市，成交量同比增长也在18-169%，房价有涨有跌，涨跌幅在-1%至17.1%之间。
去年我在深圳，与出租车司机聊到他们的未来，他们坦率地说，未来会回到老家去找一份工作或者开一个小饭店，虽然他们在深圳挣的钱可能更多一点，但仅仅是小孩上学的赞助费，就可以消耗掉他们几年的积蓄，而回到家乡的城市，生活成本更低，还可以落户，小孩上学费用很低，老人也可以帮助照看。日子过得相对清闲，也没有太大的压力。
其实，他们在大城市的购买力终究不足，非但购房无望，而且越来越难以留下，低端产业被疏解，合适的就业岗位越来越少，群租也被清理，房租水涨船高，外地司机被限制进入当地出租车运营，生活压力越来越大，与其终究留不下来，还不如早点回去，图个家庭团圆、日子轻松。
其实没有人真的想逃离大城市，但不得不离开的最根本原因或许只有一个：高房价的挤出效应。
当每一个大城市都想创造更高的GDP，都想吸引高端产业和人口，都想提高单位土地产出效益，都想打造一个“人们向往的地方”，唯一的办法就是：“腾笼换鸟”。
农业在腾笼换鸟，用高产农业、绿色农业、观光休闲农业替换传统的低效农业；工业在腾笼换鸟，用节能环保绿色高效的智能工业、高端制造来替换传统的污染耗能工业；服务业也在腾笼换鸟，用物流基地、云计算、金融中心、CBD、购物中心来替换传统的批发市场、集贸中心、沿街商铺等。
产业换了，人也换了，有限的房子要留给精英，尽管政府智囊和社会贤者也在提醒，如果离开了所谓“低端”的人口，我们的出租车可能没人开了，我们的高压线可能没人架了，我们的下水道可能没人清了，我们的保姆都变成了月嫂价了。
但是，在调控之下，未来房价的上涨预期被按住，想走的人又会留下来再看看，虽然政府工作报告说了“房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应”，但被调控大城市的土地供应难以改善，因此，大城市房价上涨压力短期内难以缓和，当然，成交量也不会大增。
一二线城市量平价稳，或略有增长，那么三四线城市呢？
根据中国指数研究院提供的2000多个三四线城市土地供应数据，可以看到，去年它们合计成交的住宅用地折合规划可建面积为41745万平米，比2015年的46723万平米减少了近5000万平米，减少10.6%。
今年呢？1-2月的成交住宅用地折合规划可建面积仅为6712万平米，比去年同期的7359万平米也减少了8.8%，意味着今年三四线城市的市场很难整体爆发性增长，更何况很多三四线城市还在去库存的路上，这也显示了开发商对多数三四线城市依然保持谨慎的态度。
我们也看了一下今年1-2月销售面积增长超过35%的城市，一共有27个，房价同比涨幅都不算大，在1-22%之间，有的相比去年底还有下降。
这27个城市2016年成交住宅用地折合规划可建面积合计5293万平米，比2015年的8114万平米明显减少，大部分城市土地供应增加不多，有的城市去年和今年全年土地零成交，意味着这些城市的土地总体上都不短缺，未来住宅成交量暴涨、房价快速上升的概率不大。
但是有几个城市还是值得关注的，比如徐州市今年前2个月住宅用地供应量超过去年全年，舟山市、九江市大约相当去年全年的一半，这样的城市会不会有爆发的可能？也许。
我们的结论是：今年年初住房市场着“火”的局面很难延续，在去年土地购置面积下降的背景下，热点一二线城市供应难有起色，非热点二线城市供应也不会明显增加，绝大多数三四线城市依然不可能大范围异军突起。
最近的调控城市密集出台，其实主要是为了抑制市场预期，在泡沫初起之时就先行压制，以免投资客的流窜带来更多楼市泡沫，而万一中美金融战开打，一旦引发房价下跌超过20%，就会造成金融系统性风险，而调控就是告诉投资者，不要幻想房价上涨，投资者退潮，我们就可以再回到“房子是用来住的”定位上了。
按照周小川行长所说：“在调控政策之下，房贷增速估计还会放缓”，事实上也的确在继续放缓，开发企业到位资金增速从去年底的15.2%下降到今年的7%，钱的增速慢了，住宅市场各项指标增速下降也是趋势，但负增长的概率已经不大，因此，我们仍然维持去年“量平价稳、略有增长”的结论。
