享尽交易所公司债改革红利的房地产企业，无疑是过去两年里债市的最大赢家；但在监管转向后，赢家又迅速跌入“谷底”。
21世纪经济报道记者按Wind的房地产行业统计口径梳理发现，自去年11月份以来，地产企业发行的债券规模开始急剧萎缩，2017年1月份发行规模降至57.5亿元，较去年同期的1655.8亿元的月度发行量，锐减近97%。该统计口径包括：交易所公司债及发改委企业债、中期票据、短期融资券及非公开定向债务融资工具（PPN）。
进入2月，地产企业在债券发行上，则几乎“全军覆没”，仅有一期（2只）发改委去年11月份批复的“17龙湖绿色债”于2月16日簿记建档，总规模为40.4亿元；而交易所公司债，本月尚未有地产公司成功发行。
此消彼长，每轮地产调控，国内金融市场在源头对房企“围追堵截”之时，房企奔赴海外发债融资就会升温。国际金融数据服务商Dealogic的最新数据显示，2017年1月，国内房企共发行了8只美元债券，总规模约为32.7亿美元，创下了2015年以来的新高。
房企公司债发行规模锐减
实际上，从去年四季度开始，房企发债融资已趋紧。
2016年10月，在房地产市场调控措施频出的背景下，沪深交易所相继发布《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，大幅收紧地产公司债券的发行。
监管效果在随后几个月里逐渐显现：去年11月，共有18只房企公司债成功发行，规模为120.60亿元，较10月的40只和411.30亿元大幅减少；今年1月份，房企公司债发行规模已降至36.5亿元，不足去年同期1341.3亿元的零头。当下，2月已过半，但房企公司债的月度发行量，尚未出现“零的突破”。
“实际上，从去年11月份开始，后来上报的地产公司债就没有发出来的。”北京某大型券商公司债业务人士对21世纪经济报道记者称，“目前其团队所申报的项目虽有反馈，但未见放行，交易所说我们的审核一直在进行。”
但就在近日，地产公司债似乎又出现了转机。
2月13日，金隅股份（601992.SH）发布公告称，证监会核准该公司向合格投资者公开发行公司债券（小公募），发行金额不超过40亿元。
消息一出，即有媒体报道称，这是证监会“时隔3个月再次放行房企公司债”；但21世纪经济报道记者2月16日从接近交易所的数位消息人士处获悉，金隅股份将归为建筑和建材行业，“不是按房地产公司债批的，而且已经卡了半年才批”。
21世纪经济报道记者通过Wind和上交所网站交叉查询发现，此次金隅股份将要发行的公司债，实为该公司2016年5月30日申报的一笔小公募品种公司债；这期公司债前后共获得3次反馈，并于2016年9月2日拿到交易所无异议函，去年9月7日，金隅股份还拿到了另一只50亿元私募公司债的无异议函。
“是最近才拿到的证监会批文，而且申报时拟发行的金额为50亿，现在证监会批了40亿。”一位知情人士对21世纪经济报道记者表示。
“现在交易所通过不断地反馈来降低审核速度来严格控制规模——即使是拿到批文的项目，交易所也迟迟不批准发行前的审核备案。”北京另一家券商债承人士对21世纪经济报道记者表示，从证监会对房企公司债的严格审核来看，短期内交易所对房企公司债的态度将难以转向，“也许要到下半年，转机才会出现”。
房企海外发债升温
去年10月，交易所正式收紧房企公司债发行的同时，交易商协会则适度放宽了房企在银行间市场发行中票、短融及PPN。但作为房企发债里的绝对主力，交易所公司债规模的“断崖式”下滑，并非中票、短融及PPN可以弥补。
2016年一季度，房企发债融资总规模约为3901亿元，其中公司债为2950亿元；而到了2016年四季度，前者萎缩至1046亿元，后者则仅剩533亿元。
“发改委对企业债管得比较严，商业地产公司发债融资的难度很大，发行量也几乎可以忽略；协会这边虽然放宽了一些，但发行门槛比交易所高出不少，很多在交易所发过债的地产公司，发不了中票、短融、PPN。”前述北京券商业务人士对21世纪经济报道记者表示，加之近期市场动荡，“好的企业嫌贵不愿意发，差企业想发也没人买”，加剧了房企发债融资规模的下滑。
国内发债受阻的情况下，不少房企重新开始将目光转向海外市场。
Dealogic数据显示，在去年10月交易所公司债遭遇“紧箍咒”后，房企12月份海外发债规模为25.7亿美元，较前一个月的14.8亿美元出现较多增长；而今年1月份的32.7亿美元发债总规模，则成为2015年2月份以来的月度发行峰值。
32.7亿美元折合成人民币，约223亿元，只占去年同期国内房企发债融资规模的13.5%，却已是今年1月份国内债市房企融资额的近4倍。
