面对2015年底以来的特大型城市的房地产市场异动，中央各相关部门对市场异动的成因进行了多次探讨与分析。
七部委联手封杀“首付贷” 楼市“去杠杆”帷幕拉开
李乐
曾被视为帮助购房支付能力不足人群购房的“首付贷”金融产品，在经过了超过半年的争议与拉锯之后，终于迎来了命运裁决的时刻。不同于以往任何一个与房地产有关的金融业务，首付贷的命运，在中央七部委文件确认下，画上了句号。
经住房和城乡建设部（以下简称“住建部”）、国家发展改革委员会（以下简称“国家发改委”）、人民银行总行（以下简称“央行”）、银监会等七部委议定，“首付贷”已被确认为违法违规金融产品，房地产中介机构不得提供或与其他机构合作提供此类产品或服务。
在此之前，首付贷已经被认定为目前多地房地产市场波动的主要推波助澜者。在“去库存”的背景下，房地产市场的“去杠杆”也随着首付贷的违法违规认定而拉开帷幕。如何在“去库存”与“去杠杆”之间寻求平衡，将是接下来楼市要面对的重要问题。
认定违规
“已经认定是违规的了，接下来的清查整顿房地产中介市场的专项行动中，首付贷也是重点检查和整顿的对象。”8月17日中午，一位地方住房和城乡建设职能部门的内部人士向《中国经营报》记者证实，在房地产中介市场专项清理行动之前，首付贷已经被认定为违法违规金融产品。
所谓首付贷，即是通过相关机构，以不同科目、名义的贷款方式，向购房者提供首付阶段的“贷款”，从而使购房支付能力不足或需资金周转的购房者达到按揭贷款首付比例，继而达到银行按揭贷款放款要求，完成贷款购房行为的一种金融产品。
首付贷实际上只是一种通俗称谓，其涵盖的金融产品范围较广。一般情况下，部分首付贷是以个人消费贷款等科目由相关机构发放，还有部分首付贷产品由P2P等互联网金融公司的资金穿透而来，其间不少游离于现有监管体系的视野之外。
首付贷是否违规的问题，一度争议颇大。也正因如此，此次对首付贷性质做出正式认定，由中央七部委联合下发的文件做出。这七个中央部委包括：住建部、国家发改委、央行、银监会、工业和信息化部、国家税务总局、国家工商总局。
在由上述七部委下发的《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》（以下简称“168号文件”）中，针对首付贷问题，七部委表示，不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务，不得向金融机构收取或变相收取返佣等费用。
这是首次在官方文件中，首付贷被列为“违法违规金融产品”。“以前只是系统内部、央行的地方营业部，我们在进行交流和询问的时候，会被告知首付贷这类产品并不被监管层认可，但是，没有文件明确表明，首付贷是违法违规金融产品，这次168号文件中，明确出现了这个表述，这就是明确了。”前述地方住房和城乡建设职能部门的人士向本报记者表示。
专项整治
在168号文件首次明确了首付贷“违规”的性质之后，一场包含首付贷的集中专项整治或将拉开帷幕。而与首付贷发放关联甚为紧密的房地产中介服务机构，也成为了这个专项整顿的主角。
由于对购房者购房环节的直接切入，房地产中介机构一直以来是首付贷等金融产品的主要发放渠道。目前，北京、上海、广州、深圳等一线城市和部分热点二线城市的大中型房地产中介公司，都曾为自己的客户提供首付贷等金融服务，只是程度规模不同而已。而部分房地产中介机构，通过收购等方式，已经拥有持有牌照的消费金融公司。
“首付贷这类产品，实际上是把很多支付能力不足的人拉入了房地产市场，一旦房地产市场的走势出现逆转，这些支付能力较差的人会产生违约风险，从而造成系统性的金融风险。”2016年4月，一位接近住建部的人士说。
在此之前，住建部部长陈政高在全国两会新闻记者会上曾明确表示，住建部将配合央行开展围绕首付贷等房地产消费金融产品的专项整顿工作。
记者了解到，从目前来看，针对首付贷等房地产金融类产品的市场整顿工作，将与房地产中介市场专项整顿结合一并开展。“首付贷很大一部分是中介公司为渠道发放的，一并进行专项整治，是合理的。”前述地方住房和城乡建设职能部门内部人士向本报记者表示。
正因如此，168号文件明确要求，中介机构提供住房贷款代办服务的，应当由委托人自主选择金融机构，并提供当地的贷款条件、最低首付比例和利率等房地产信贷政策，供委托人参考。中介机构不得强迫委托人选择其指定的金融机构，不得将金融服务与其他服务捆绑，不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务，不得向金融机构收取或变相收取返佣等费用。金融机构不得与未在房地产主管部门备案的中介机构合作提供金融服务。
降低杠杆
“现实当中，很大一部分首付贷，被用于投资性的房地产购房，这实际上是一种加杠杆的行为，类似于股票市场的配资，我个人认为，决策层一直担心的是这个问题，因为，这个渠道很多放贷机构属于表外，很多时候不知道楼市里加了多少倍的杠杆。”中国房地产综合开发研究院分析师孙永升向本报记者表示。
在目前的监管框架下，房地产市场的名义杠杆率，实际上即是银行按揭贷款利率。首付贷是针对购房者在首付的阶段发放贷款，这部分贷款的利率高于按揭贷款。由于这部分放贷的资金来源复杂，监管层很难准确掌握房地产市场中的实际杠杆率。
面对2015年底以来的特大型城市的房地产市场异动，中央各相关部门对市场异动的成因进行了多次探讨与分析，主流意见认为，房地产市场中以首付贷、消费贷为表现形式的房地产市场配资行为，在一定程度上助涨了特大型城市的房地产市场，并蕴含着较大的系统性金融风险。
截止到2016年3月前后，某P2P行业组织公布的数据显示，由2016年3月，向前倒推8个月，深圳市通过线上渠道发放的首付贷为45亿元人民币，而该平台上的P2P公司，2015年全年发放首付贷约50亿元人民币。这还仅是一个平台在一个城市的数据。
168号文件明确要求，建立多部门联动机制。省级房地产、价格、通信、金融、税务、工商行政等主管部门要加强对市、县工作的监督和指导，建立联动监管机制。“尽管大基调仍然是去库存，但房地产市场的高杠杆，会逐渐地被遏制，清理首付贷，我相信只是个开始。”孙永升说。
