最近,房地产税立法再度成为市场关注焦点。近日,财政部部长楼继伟在G20财长和央行行长会议税收高级别研讨会上表示,遗憾房地产税和个人所得税改革还没推出来,原因是信息收集能力弱,而且涉及利益调整而受到阻碍。
另外,全国人大财经委员会副主任委员郝如玉在第十届“中国经济增长与周期”论坛上透露,目前房地产税仍在起草过程之中,操作难度很大。
房地产税征收对象更广 与房产税有别
目前很多人不清楚“房产税”和“房地产税”这两个概念到底有什么区别,都在混淆使用。房地产税和房产税仅一个“地”字之差,实际差别却很大。
房产税,是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。
事实上,近两年的国家正式文件或相关主管部门的言论,都是使用“房地产税”这个概念。这意味着,未来的房地产税,征收对象不仅是房屋,还可能涵盖土地等。现行房地产相关税费,都有可能随着房地产税的推行而进行整合,因此应该是房地产税收体系的综合改革。
“税务机关其实还没有做好这方面的准备。目前征收能力和管理水平都跟不上。”中央财经大学税务学院副院长刘桓告诉记者,直接面对居民征税很难,“一旦征收房地产税,一个楼内的一百户居民就有一百种情况,税务局要分别对待,我们国家恐怕还没有这么大的税务能力。”
《法制晚报》记者注意到,迄今为止,中国的税收几乎都是针对法人进行征收,即便是个人所得税,也是通过单位财务部门代扣代缴。现在让税务局直接面对居民个人征收房地产税,难度可想而知。
房地产税法起草操作难度大 历经13年仍未出台
从2003年提出物业税以来,房地产税的探讨已历经13年之久,其间经历了征不征、怎么征、征多少等诸多讨论和争议。
2013年11月份的十八届三中全会通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》,其中提到完善税收制度时,首次提到“加快房地产税立法并适时推进改革”。
2014年楼继伟在《求是》撰文提到房地产税构想。他称,总的方向是,在保障基本居住需求的基础上,对城乡个人住房和工商业房地产统筹考虑税收与收费等因素,合理设置建设、交易、保有环节税负,促进房地产市场健康发展,使房地产税逐步成为地方财政持续稳定的收入来源。
2015年8月,经过调整的十二届全国人大常委会立法规划公布,房地产税正式列入该规划。另外,房地产税法还在今年和去年同时被列入全国人大常委会当年立法工作计划,属于立法预备项目。
今年全国两会上,全国人大常委会预算工作委员会副主任刘修文透露,房地产税法由预算工作委员会和财政部牵头研究,调整后的人大常委会立法规划已将房地产税法列入了第一类立法项目。
近日,全国人大财经委员会副主任委员郝如玉在第十届“中国经济增长与周期”论坛上透露,目前房地产税仍在起草过程之中,操作难度很大。北京大学法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文曾表示,“本届人大任期是到2017年底,因此,预计房地产税法最快将在2017年底前通过,慢的话可能会在2017年底提交审议,在下一届人大任期内通过。”
国土资源部推进不动产统一登记 明年完成总体部署
房地产税征税前提是搜集自然人的房产信息,比如一个人在全国有几套房产、价值多少等。目前国家正在加快相关信息搜集,国土资源部正在大力推进不动产统一登记,计划2016年基本完成各级不动产登记数据整合建库,2017年基本完成覆盖全国的不动产登记信息平台的总体部署。当这些数据信息实现了全国统一联网后,每个人拥有的房地产产权数量、布局等具体情况将“无所遁形”。
另外,国税总局正在今年力推金税三期工程覆盖所有省份。该工程一大特点正是对所有自然人建档,包括个人房地产相关交易信息也被录入,这也将为房地产税等税制改革提供基础数据。
老百姓最为关注的是,房地产税一旦实施,买房要多交钱吗?要多交多少钱?
以北京为例,如果一家3口在北京二环购买一套100平米房子需要800万元,按照1.5%(1.5%的税率被认为是世界通行做法)的税率计算,每年需要缴纳的房地产税是12万(每月纳税1万元);如果在四环购买一套100平米的房子需要500万元,每年需要缴纳的房地产税为7.5万元(每月纳税6250元)。
现实或许不会这么悲催!据记者了解,上海、重庆试点房产税的税率介于0.4%到1.2%之间,低于1.5%的国际平均水平(发达国家的房屋持有税,税率一般为1%至2%)。上海的试点方案为0.6%和0.4%两档,重庆包括0.5%、1%、1.2%三档,皆低于国外水平。如果按照0.5%税率计算,在北京二环购买一套100平米房子,每年需缴纳房地产税4万元(每月缴税3333元);在北京四环购买一套100平米的房子,每年需缴纳房地产税2.5万(每月缴税2083元)。
“不过,从发达国家经验来看,房地产税一般以评估价,而非市场价为税基。评估价一般要低于市场价,且会是几年才调整一次。”中国社科院财经院汪德华研究员告诉记者。
另外,刘桓还建议说,我国的房地产税不能照搬国际经验,要根据中国国情,设定一定的免征额。
2011年上海和重庆的房产税试点方案,皆有免征条款:上海本地户籍居民人均60平方米免征,重庆对于新购房100平方米免征。
“根据上海的试点经验,免税面积设定为人均60平方米比较合理,这样对于3口之家来说,可以有180平方米不用交税,从而保证了居民第一套住房不用缴税。”刘桓告诉记者。
对于免征额和税率,目前官方并未透露出任何信息。当下,大家讨论较多的是出台房地产税是否能够替代土地出让金。
专家建议
应设定相应免征面积
财政部公布数据显示,2014年全国土地出让金收入约40480亿元,超过了4万亿元。如果这4万亿不征土地出让金,而是改征房地产税,也就意味着让买房人来承担这4万亿,能承担得了吗?
以上海为例。据上海市国税局公布的数据,上海2014年房产税收入约99.9亿元,除去商业、办公、酒店等多种物业,试点的住宅房产税只占其中较小的一部分。这个数据是多少呢?上海预算草案报告公布的房产税征收为27.6亿元。另据数据,上海市2014年土地出让金征收1766.79亿元。简单计算,房地产税仅占土地出让金的1%,两者差距确实比较大。
“如此情况下,让房地产税去充当土地出让金,地方政府能不能做到,我表示怀疑。”刘桓说。
汪德华则认为,房地产税采取设定一定免征面积的税制设计,比较符合中国国情。“中短期内,恐怕房地产税与土地出让金并行是不可避免的选择。长期来看,可以考虑将房地产税推行与土地使用权70年到期问题挂钩。在70年期限到期之后,缴纳房地产税就可以永续使用。”
“目前我们正在按照立法规划和立法工作计划的有关要求,对房地产税改革与立法当中的重点、难点问题进行深入的、进一步的调查、研究、论证,同时做好起草草案等相关工作。”刘修文说,待草案比较成熟,并综合考虑各个方面的因素后,适时提请全国人大常委会审议。
