最近上海广播电台调频899驾车广播报道了“上海月星环球港底楼商铺出现大规模退租”的消息，报道称原因是商家长期经营困难。
为了一探究竟，邦爷实地走访了上海月星环球港，发现该项目其一层共153间商铺，除去即将开业的商铺之外，共有34间尚未开张，空置率约22.22%。
资料显示，上海月星环球港项目总建筑面积近50万平方米，规划有“商、旅、文”三大中心功能，包含时尚品牌、餐饮、文化休闲、娱乐健身等业态，引入了4D影院、剧场、儿童游乐场等，曾被贴上“亚洲最大城市综合体”的标签。
最大综合体陷经营困局？
对此，月星集团媒体负责人表示，这不是经营困难而是正常现象，由于前一批商家租金到期，因此纷纷撤离，未来会有新的商家进驻，此外，还有一批空铺是用来做展示的，并不对外出租。
不过也有人表示不解，“能租几十块的商铺不放来出租，却用来展示，着实有点难理解。”
另外，据月星环球港负责人称，上海环球港目前出租率超过90%。2013年开业至今，第一批租户陆续到期，环球港计划借此机会进行一些业态升级，如1楼引入苹果旗舰店、欧舒丹、潘多拉、guess等时尚潮流品牌，其他部分商铺也在加紧装修中，近期将全新开业。
但优淘城总裁薛建雄认为，商家无法支撑高租金而被迫离开的可能性非常高。环球港很可能被迫调整租金，重新招商。
未开业的门店
据了解，早在2013年7月环球港开业时，就有顾客反馈称项目体量大且狭长、环形动线设计不合理，所以体验感不强、容易迷路，这也对经营造成了一定影响。如今，3年过去了，这家大型综合体似乎还未逃出运营困难。
业内人士分析指出，环球港对自己的揽客能力过于高估，以至于将32万方的商铺全部填满，并试图通过大量的广告品牌推广让所有商家赚钱。但这只是一种虚假繁荣，经营了一段时间之后，项目最终表现为客流量不足，这也让不少商家出现了亏损。
薛建雄告诉邦爷，刚开业的商场由于新鲜期的缘故，前三个月到半年时间内，客流量要比正常流量高很多，之后就会下降，而进入平稳期的客流量下降多少，则取决于商场的经营能力。
租金刚抵财务成本
邦爷注意到，月星集团曾于去年8月发行了公司债，标的物就是环球港，发行价格15亿，用于偿还贷款。还哪里的贷款？显然是建造环球港的资金。
从债券情况中可以看到，此次发行的公司债票面利率在5.5%~6.8%之间，取中位数6%，算上抽成和管理费，实际成本会高1到2个百分点，在8%左右。
当然，这15亿也只是杯水车薪，月星此外还须向银行贷款或者通过其他高利率的信托产品来还贷，综合下来，资金成本肯定在10%以上。
薛建雄也估算认为，月星每年需要偿还每年3.4亿的利息，这里假设月星造房子的钱全部是借来的，资金成本在10%左右。
根据其在产品说明书上的描述，环球港的第一年租金收入为4亿元，扣除运营成本、税费（按15%计算），实际净收入在3.4亿元左右，而商场的建造价格在34亿左右，因此实际租金回报率为10%。
据月星集团品牌负责人介绍，环球港的租金在2015年已经接近5亿。
不过薛建雄认为，这明显是通过增加租赁面积而获得的增长，此前环球港写字楼投放市场，因此实际租金并没有增长那么快。
“这点钱能还上利息就不错了，更别说到期还本付息，也难怪月星又要借钱了。”
而数据显示，目前环球港的债务在50亿左右。偿还方式要不是每年付息、到期还本，要不就是到期一次性还本付息。
另外，数据显示2014年环球港年租金为4亿元，邦爷在这里算了一笔账，按照32万方的面积，95%的出租率来算的话，环球港的平均租金为3.3元/平米/天（4/32/360*95%）。
如果照环球港的说法每年租金上涨1亿，那么平均租金为4.12元/平米/天。如果上涨到7亿，那么平均租金为5.78元/平米/天。
以coach店为例，其每天租金为15元/平米/天，此外还要加上8%扣率，相当于30元/平米/天的价格。这对环球港这样的地段来说，价格已然不低，不然也不会出现上文所说的大面积空置问题。
薛建雄表示，大规模的商业综合体，起码得有五年的培育期，五年后才能正常运转，经营正常的话，十年后才能正常盈利，但显然环球港培育期不足，这或是造成困境的另一项重要原因。
