7月14日，上海虹口凉城板块的一块纯宅地拍出了6.7万元/平米的楼板价，一举刷新的上海市中心的拍卖价格，成为本年度的单价地王。该地块未来的销售价格，至少要10万元/平米以上，价格之高，引起广泛关注。
但与此同时，大多数人却忽略了，就在两天前，距离这宗地块不远的宝杨码头也成交了一块地，底价成交，楼板价5046元/平。两者相距不足14公里，这地的价格却不到凉城地王的十分之一啊！
要知道，宝杨码头是去往崇明岛的交通要道，位置也不太差，可就是这样一块地为何是这种结局呢？
邦爷注意到一个重要细节，宝杨码头的这宗地块，用途是商办、港口码头用地、餐饮旅馆业用地。
“宅地遭人哄抢，商用项目遇冷”，这种情况最近在上海似乎很普遍。而这背后，有数据就显示，上海的商办市场库存消化周期已经高达4.5年，去化压力很大。
易居研究院智库中心统计数据显示，截至2016年4月底，上海的商业用房存量高达1023.04万平方米，成为全国商业库存最高的城市。以上海2016年2~4月份商业用房的成交面积（7.33万平、20.68万平、28.12万平）计算，目前的存量需要54.68个月才能消化完毕。
邦爷根据这些现象推测认为，该地遇冷很可能不是出于地块的区位条件等原因，而是由于它是一宗商用地！这背后更深的含义是，一线城市商办市场或已面临崩盘的风险。
有人可能已经注意到，除了土地市场的表现，目前上海的商办物业也普遍难以出售变现，而上海一部分商办性质楼盘已经很难申请到住房抵押贷款，更是重要证据：
（图为涉事开发商工作人员）
上面的截图是不久前东方卫视报道的金山区的一个商业综合体项目“乐禧汇”销售员的说法。
该项目从2012、2013年就开始帮客户申请贷款，但直到今年贷款也没批下来。也是商铺小业主迟迟办不下贷款，使得公司老板有机可乘，从P2P平台借了款，后来因无力偿还，留下了巨额债务。如今，业主面临房子被查封，房财两空的风险。
为什么银行不批贷？
看完上述案例，或许大家都想这么问：为什么远郊商业地产不批贷款？
一国有银行贷款部经理告诉邦爷，对于商铺来说，行里并没有明确规定说不批贷，要综合考虑开发商实力和贷款人资质。但执行层面，对于远郊商业，基本不会批，因为远郊商铺的回报率低，风险又不可控。
据透露，这些商业项目，有的交房手续不完备，原本应该是交了房开发商就放贷，但在此之前开发商先将房产抵押出去做了高利贷，因此银行就不可能再给小业主批购房按揭贷款。
悲催的是，即便银行向法院申请查封或者没收物业，这类资产也无法处置和拍卖，只能成为坏账和不良资产。
“如今开发商情愿做公寓也不愿做商业地产，由于商业地产培育周期长，非核心区域的租金不仅滞胀，甚至年年下跌。”国际五大行一分析师就直言。
知名房产专家薛建雄表示，一个10万方的商业起码要有30万人口支撑，人均商业消费面积1~1.5平。但远郊商业综合体往往一建就是几十万方，总建筑面积超过30万平米以上的商业综合体非常多，而当地消费人口没那么多消费支撑力更是不足，因而造成大量商铺空置。
“在南汇、奉贤、嘉定等远郊商业集中的地区，常有因为项目无法如期开工、租金回报无法兑现滋生的业主集中上访、拖欠银行贷款等现象。银行根本不批贷是远郊商业项目面临的最普遍也是最主要的销售困难。”薛建雄就指出。
商业高库存将成楼市大隐患
“商业地产的库存风险已经成为业内共识。”薛建雄直言。
近期举行的“第十一届中国零售商大会”发布的中国零售业百强报告就显示，2015年87家实体店的销售增速只有3%(7家电商的增长率却超过50%)，大型超市及百货公司陷入低迷，专卖店、便利店发展相对较好。
很明显的例子是，2013、2015年乐购已经关闭了其在镇宁、卢湾等地的实体店，7月底又将关闭其位于普陀区的大渡河店。
随着一线城市土地价格的不断攀升，开发商们的拿地成本和后期风险也在不断增加，愿意转向郊区的人少之又少，而且大多也是迫不得已。更不要说，在供给过剩、竞争同质化、电商冲击等诸多问题冲击下的远郊商办市场，可能陷入无人问津的局面。
薛建雄就认为，与住宅市场不同，一线城市的商业地产尤其是远郊商业早已过剩。个人买家如果没有专业能力，投资商业地产，失败的概率将不会亚于买股票。
