上海楼市全年涨幅15-20%封顶，“亢奋”或影响成交量
上海房地产经纪行业协会专家委员会副主任 孙华良
今年二季度以来，上海每遇土地拍卖就遭到开发商的抢夺，这已成为目前上海楼市的新常态，尽管上海地王频现吹大了楼市泡沫的可能，但对目前的市场购买力确实起到了挤压和推波助澜作用，使得今年上海房价依然保持“亢奋”状态。
我一直自诩自己是上海楼市的谨慎看多派，从来没看空过上海楼市，这几年上海楼市的发展现状，也证实我的观点基本靠谱。即使面对今年上半年上海如此疯狂地高价抢地风潮，对于企业的高负债率和需求购买力来说都存在挑战，但我依然对下半年的上海楼市谨慎看多：预计2016年与去年相比，将呈现价涨量跌，全年房价涨幅在15-20%是大概率事件，但下半年如果上海房价持续“亢奋”，可能会造成交易量下降，全年成交量预计在1100万平方米左右，而去年达到1384万平方米规模。
具体分析上海地王压迫效应对购买力的影响，首先表现在对上海房价的预期上。虽然上海房价再继续上涨还是存在可能性的，但前提就是人民币要继续不断超发。货币贬值会导致房价继续上涨，但如果楼市上涨的唯一动力是靠货币超发，市场就相当危险了。以信达在宝山拿地来说，如果真的出现明后年信达地产顾村楼盘房价以8万元单价销售，购房者还会有多少房价上升空间？如果房价没有上升空间而见顶，购房者还会买吗？如果以每套住房100平方米，单价8万元计算，是总价800万元。以一个家庭年收入20万元计算，房价和收入比40:1，而国外的房价和收入比差不多保持在8:1，也就是国内购房者要么这两年收入也必须成倍的增长，要么利用金融杠杆，才能匹配房价的同步上涨，但前者在近期实体经济低迷背景下很难实现，后者又或导致次贷危机。
基于地王挤压效应的连锁反应，另一个判断是今年上海楼市成交总量下行。一方面，今年二手房对一手房的带动作用，不像去年那么明显，去年人们改善型置业的心态非常迫切，卖掉了手头的二手房之后，马上就会买进新房，但今年因为房价太高了改善不起，换房者心态犹豫，或者抛出手头物业后，选择海外置业等其他途径释放；另一方面，一旦下半年土地市场出现波动，相信追涨相当“吃力”的购买力，马上会出现观望，这都可能直接影响下半年的成交量。
当然，下半年上海楼市还有几个利好应该关注。一是地产已经变为金融地产属性，大家会更多利用金融杠杆来撬动市场的活跃度；二是动拆迁户、新婚用房、改善型购房、新上海人和境外人士购房“四大金刚”，作为上海的主力购买群体需求依然存在，虽然限购短期对新上海人置业产生了一定折损率，但群体购买需求的动能依然长期存在； 三是年内还有1-2次的央行降准降息预期，虽然这类政策通常主要是提振实体经济和股市，但实际效果来说很多钱还是会因此流入楼市，毕竟历年来房地产对于这类政策的“借光率”是最高的。
大家都很关心，2016年下半年是不是还应该在上海出手买房？我的回答是，从人民币超发和投资保值途径选择来看，房地产依然是最为靠谱的，所以今年在上海购买不动产的风险依然较低。一句话，你现在手头有200万闲置现金，放在手里是明着贬值，购买房产还可以博弈市场走势，顶多是高位回调。
众说“地王”，此番阴谋论并不足信
中国经济体制改革研究会副会长、福卡智库首席经济学家 王德培
“地王”年年有，今年特别多。细究炮制这轮“地王”的主力是各大央企与国企，如按总价计，今年最高的50宗地中，有42宗为央企和上市公司获得，占比超过8成，比如“水电系”的葛洲坝、鲁能和电建。表现最为生猛的是背靠财政部的央企——信达地产，创造深圳“地王”的一家名不经传的企业广州方荣则被层层扒皮，原来大股东是央企中化集团。
事实上，阴谋论永远有市场的原因在于真相的复杂性超出了一些人的理解能力。这轮“地王”重演，有其客观原因与内在逻辑。第一，从经济层面来看，“地王”腾升的主要原因是经济乏力；第二，从政策层面来看，政策的“小船”说翻就翻，为“地王”前赴后继背书。即便“地王”看上去不计成本，但毕竟可以激励去库存、缓冲产能过剩、稳定抵押物价格；第三，从央企自身而言，央企大手笔造“地王”，与央企整合的大背景有关，并无自身生存考虑。多拿一分地，即使价格再高，也意味着被他人整合的可能性小一分。这种聪明个体的精明算盘，在集体的羊群心理之下，正在演变为房地产市场估值疯狂；第四，从货币和信贷来看，“不差钱”是央企的标签，为“地王”提供了充足底气。中国的货币超发已无需再提，因为印钞的可怕之处不在于直升机撒钱，而在于定向宽松；第五，从资产配置而言，资产荒中，一线城市和部分二线城市的土地是绝对的优质资产，更何况土地供应紧张。
其实，当下对央企争夺“地王”的纠结还在于心中的价值标准，一是与原有的地价相比较，没有考虑未来；二是央企不应该搞房地产。如果以市场要素优化配置为衡量标准，就是另外一番解读方式，央企虽然具有融资渠道便利，以及政府背书的底气，但也未尝不是商业上的先知先觉，因为市场不管不顾，总要寻找优质资产。综上所述，“地王阴谋论”并不足信，应该相信的是市场的逻辑与选择。
下半年成交收缩，房价涨幅趋稳
上海中原地产总经理 刘天旸
今年以来土地市场高烧难退，不断走高的楼板价刷新大家对未来售价的期望。而且这些土地全部集中在外围区域，也给中心区域房价带来压力。土地市场高烧其实和资金充裕有关，由于资金宽裕房企融资便利，并且融资成本相当低，一些房企融资成本可以低至3%，而房企有钱之后首先做的就是拿地，这关乎企业的生存。同时，市场供应节奏也出现失衡，前5个月土地供应仅占全年计划15%，投放量过少加重了市场“饥渴”，堆高了地价。
关于市场走势，我认为，4季度或出现小幅回调。一般来说，政策调控后一般会经过以下几个阶段：第一阶段，量缩价稳。目前楼市运行处于这个阶段，一些房源基本有价无市，当前买卖双方处在博弈的胶着状态。买家觉得这个价格撑不住，而且的确有部分房源在降，所以心态不急。卖家觉得市场前景乐观，尤其在土地市场高烧背景下不会轻易降价。从以往调控经验来看，一般这个阶段会持续4－6个月，交易量一般为调控前一个月的50％左右。以此推算，僵持最晚在8、9月份结束。第二阶段，量价齐跌。预计这个周期或在6个月甚至更长。第三阶段，触底反弹。房价上行速度过快，透支后续空间。去年中原房价指数上涨21％，今年一季度就涨23％，后面就是挤压价格水分的走势。理论上一年涨10－15％市场还能接受，所以去年以来房价有水份，所以至少房价在一季度的涨幅上跌去10％左右价格才到市场能接受的范围。从时间上判断价格最低点可能出现在明年的1季度，价格调整到位后成交量也会有所放量。
因此，总体来讲，下半年成交量会低于上半年，而成交均价或将高位震荡不排除4季度出现小幅回调的可能。
前期需求透支及政策面调整带来后续压力
同策房产咨询副总经理 赵钢
由于2015年下半年以来的市场需求透支与“沪九条”等政策面的调整，上半年上海新建商品住宅市场交易量已经呈现出倒“V”的特征。
除此之外，今年上半年还呈现出三个特征：一是，二手房进入观望状态，买卖双方进入新一轮的市场博弈。二是，改善市场仍然为上海楼市主流，顶级豪宅市场并没有受到影响。从2016年单价10万元/平方米以上天价豪宅成交套数情况来看，截止6月30日，2016年上半年上海天价豪宅成交套数较2015年上涨近400余套，上涨幅度很大。三是，上海限购从严后，办公产权的公寓式办公迎来火热的局面。
从市场发展趋势来看，下半年的供应压力不大，上半年地王频现，地王效应对市场信心的传导比较强。与此同时，上海的土地量在逐渐减少，建设亚洲金融中心的需求却进一步增加上海的人口涌入，对楼市的需求不会削弱。
从地区来看，中环内项目稀缺，项目推盘价格节节攀升，但需求热度依旧不减，主要是由于中心城区项目抗跌能力强，在当前，经济形势不佳，投资渠道缺乏的情况下，中心城区的房产具有相当大的保值增值功能，还有很大的升值空间。
从政策趋势来看，银根还会保持基本宽松的态势，甚至会进一步降准，故此年内出现价格调整的不确定性并不大。
总体而言，2016年下半年上海楼市依然值得看好，压力主要来自后续。对于房企来说，这正是机遇。深挖楼盘附加值，在教育配套、养老配套、小区绿化、家装精装等购房者关心的方面赋予价值体现，让楼盘物有所值、甚至物超所值，是在竞争中赢得客户青睐的一大砝码。
上海未来5年是“面包”赶超“面粉”的时代
第一太平戴维斯上海副董事长，住宅销售部主管 朱兆荣
按照目前土拍成交价格来看，“面粉”已然贵过“面包”，而未来3-5年，将经历“面包”赶超“面粉”的过程，预计年均房价涨幅或将维持在10-15%左右。
上海，无论在中国还是在国际上的地位正不断提升，魅力指数稳步上涨，不断涌现的需求对比稀缺的供应，为上海住宅市场的长足发展起到了稳固的支撑作用。而在不断的发展过程中，我们惊喜地捕捉到上海住宅市场的新趋势，这些新趋势也正在不断地为上海住宅市场注入新活力。
首先是各地实力型房企纷纷首驻上海。尽管，中国的经济增速减缓，全国普遍出现房地产市场供大于求的局面，但上海的楼市依然坚挺，需求十分强劲。一线城市中，上海的住宅价格相比于深圳和北京略有滞后，未来房价仍有上升空间，因此，开发商加码布局上海楼市，许多国内开发商都瞄准了上海。
其次是购买力方面，随着新兴产业的崛起，市场迎来了一批“New Rich”（新贵），这些新生代富豪中不乏从事高新科技产业、互联网产业以及电影娱乐文化业新贵们。这批新贵是短期内成长起来的超级富豪群体，财富积累短期化以及年轻化是新贵的特质，预计未来5-10年间，新贵将成为上海顶级豪宅的主力购买群体。
此外，市中心土地供应日益稀缺，核心高端住宅区域也在不断延伸，经过几年的历练或得益于完善的规划和政策利好，一批“新核心板块”已逐步形成。未来3- 5年，值得关注的“新核心板块”包括杨浦滨江、前滩、新静安等区域。
未来缓慢降温是大趋所势
易居房地产研究院副院长 杨红旭
今年上半年，一二线城市房产市场比较火爆，房价涨幅较大，导致开发企业追涨市场，所以拿地比较激进；另一方面，大企业在一二线城市房屋销售良好，去化速度较快，使得他们不得不急需补库存，因此必须增加土地储备、积极拿地，否则储备太少可能满足不了未来供应的要求，甚至满足不了房企自身发展的要求，没货可卖而出局，但我认为这样的地价有点“离谱”了。可以看到，现在一二线城市“面粉”房价已经远远贵过“面包”售价，但这样的情况不具可持续性，明年市场一旦降温后，这些“面粉”被开发成面包之后将很难盈利赚钱，甚至部分亏钱，这样会让开发商被迫只能捂盘，对中小企业尤其是民营企业来说必然会产生运营成本和管理费用等。
2016年1-6月全国百城房价总体走势是涨，从1月到6月全国百城房价涨幅达7个百分点，环比上涨城市个数从1月份的60个城市，已增加至6月份的73个。与之相对应的，环比下跌城市个数在不断减少，持平城市个数在不断增加，全国百城楼市回暖迹象清晰，由此可以预判，下半年也会保持强势。
然而，环比增幅的最高点也就是楼市最热的时候（4月）已经过去，一线城市和少数二线城市过热之后正在收紧，市场开始进入了短暂降温的行情，这种降温是震荡式并且会有反复，但缓慢降温是大趋势，我对这些城市下半年行情走势保持谨慎态度，市场整体会“震荡降温”。上海楼市在“325”之后降温，成交量出现萎缩，而新房价格保持坚挺，市中心核心楼盘去化较好，但是这个现象不具备可持续性，我估计今年下半年房价还将保持盘整，二手房价格则会出现小幅下跌，到明年新房市场也会降温，从而带动房价略微下调。
行业开启换地图模式
亿翰智库首席研究员 陈啸天
当前行业明显高位运营，未来房地产增量递减，存量主导应该是不可避免的大势所趋。但由于行业与经济的高关联和资源的高占用性，尽管是高位阶段，也必然演化出新的行业发展逻辑来匹配！这就是为什么，行业能够进一步攀高的原因所在！
行业发展逻辑已经开始回归到资源逻辑；今天行业里就两类主角，以信达、平安、安邦、生命人寿等为代表的资本方，以及央企和地方国企为代表的资源方！本质上资本方也可以算是资源方，能够获取便宜的资本本来就是资源的衍生！所以呢，我定义当前的行业发展模式有点类似于打游戏中的一个特定场景：换地图打怪升级！
新的资源主导阶段的到来，带动行业将全面围绕“资本+资源”模式进行调整；需要说明的是，这个模式属于进化型的，整个行业将会基于这个模式有全面并且全新甚至颠覆性的变化产生，小到对人才的定义，以及一个产品到价值的评价模式，大到产业对经济的新贡献，都将有巨大的视角来认知！
当前有很多房企没想清楚，又不知道该怎么做！我的看法有三点：第一，没资源的就做好能力建设；在产品端，成本端，运营端进一步提升效率！第二，未来的出路还是在于平台，有资源的或者有能力获取以及整合资源的，我建议房企都要把自己建设成平台，不要是项目操作性企业，而是具备资源聚集以及运营的平台！这个平台我定义为具备自我核心竞争力的可扩展性平台。第三，抢资源！这里资源分为四类：企业内资源比如人才、布局、项目、社区、资本渠道等等；系统类资源比如母公司或者关联公司的资源；社会资源比如互联网、大数据、智能化等等；国际资源比如跨国技术转移和资本转移等等。
购买力由就近倾斜向优势城市倾斜
房多多联合创始人兼COO 曾熙
经历了这一轮调控，全国楼市逐步回归理性并呈现筑底企稳回升态势，但与之前历次调控周期不同的是，当前各个城市的楼市表现出现分化：一线城市由于公共资源集中，需求基础仍然庞大，资产价值、房价等表现“稳中有升”；二线城市则出现分化，一些强二线城市如杭州、南京、苏州等，市场预期持续向好，而沈阳等一些人口输出型的二线城市市场表现依然偏冷；三四线城市的市场走势，同样取决于城市对人口导入的吸引力，直接影响它的房地产市场发展和未来房价走向。国内城市楼市冷热不均的分化表现，过去我们的楼市购买力都是就近倾斜，现在购买力则在向有资源优势的城市倾斜。从房多多的楼市实时成交数据监控结果发现，去年下半年上海楼市交易最为活跃的是中环区域，今年上半年的热点区域则向外挤压，外环沿线总价300万的房子交易量相当大。
虽然国内楼市受到调控和市场分化的一定影响，成交量出现了大幅下滑，但房多多平台C2C业务新增用户量与流量需求以及成交量均逆势增长，这一方面说明大家兜兜转转后，依然把投资房产当作主要的资产保值增值方式，行业前景依然看好，另一方面也说明一旦市场波动或者遇冷，大家才会更理性地去选择交易方式。例如房多多利用互联网思维打造的“谷歌式”中介模式，利用互联网思维来定义行业标准，通过搭建一个开发商、买房者、卖房者、经纪公司、经纪人多点连接的平台。今年房多多在推出“一键直约”功能的基础上，还完善构建了四方在线场景，为配合“直买直卖”模式，只收取2999元起的服务费，还提供了二手房行业最为齐全的16项保障服务，对于交易中可能出现的一些问题先行赔付，让交易变得成本更低，效率更高。
