养老房产，你必须早打算

随着我国进入老龄化脚步加速，养老问题随之成为一个重大的社会课题。70、80一代的父辈慢慢变老，怎样才能让他们老有所依，老有所养，安享自己的晚年和天伦之乐，既是社会亟待解决的难题，更是个人念兹在兹的善孝之事。我们该如何安顿老了的父辈，是延续传统居家养老，还是引来“外来和尚”——以房养老，购置养老地产，抑或住进昂贵的老年公寓？或许真如《桃姐》里的黄秋生所说，有一天，养老院要多过便利店？ 安然老去，看来没那么简单。当我们谈论养老时，我们谈论什么？ 一碗热汤的距离 城市独生代的“两代居”养老法则 80后对父母养老方式的认识 入住养老公寓 “三高”家族的高档公寓养老观 叶子是本地人，自从有了小孩后，就把爸妈接过来一起住了。叶子两口子上班，爸妈则留在家中照看小孩。但依叶子的意思，这也只是个权宜之计。“两代人住在一起，总会有磕磕碰碰的地方，毕竟生活观念不一样”，叶子很直率。但她从小到大就没离开过父母，即便是上大学的时候，也是一到周末就准时回家。因此，叶子也希望能每天都见到自己的爸妈，“好几天没看到他们就感觉心里不踏实”，叶子说，“特别是现在他们年纪也大起来了，有时候有点小病痛我也能及时知道。” 除此之外，叶子的心里还藏着个小算盘：这样既可以让爸妈帮忙接送小孩上学，还能随时去老人家那儿蹭蹭饭吃。真是个无懈可击的好办法，叶子暗暗得意。在和爸妈商量后，一家人决定将原来的那套房子出手，再在叶子现在的小区物色一套二手房。这样一家人既能够每天见面，又避免了同住一个屋檐下的诸多不便。“房子已经挂到中介去了，尽量卖个好价钱吧”，叶子笑言。 点评：像叶子这类80年前后出生的、在城市长大的一代人，他们希望父母留在身边，同时也希望保持独立的空间，保持各自的生活习惯。因此，近距离照顾父母的意愿显得特别强烈。因为父母本身在城市已有房产，他们有条件购买二套房供父母养老。 体贴的物业 医疗护理 自然环境 交通便利 你最关心养老地产的哪项内容： 和自己同住 ？ 希望父母晚年怎么度过： 住在自己附近的公寓 ？60% 住在市郊或乡下 ？单独住 ？老年公寓 70% Sunny是个海归，对西方老年人的生活方式算是比较了解。当被问及自己父母的晚年生活应该在哪度过时，她几乎毫不犹豫就选择了老年公寓，“我说的是那种有会所、有医疗机构、配套健全的公寓”，Sunny不忘解释说。她希望自己的父母在晚年能过得更开心、乐观，有自己独立的生活空间。“你看发达国家的老年人活得多滋润，他们甚至比年轻人还有活力。中国的父母也应该解放自己，过自己独立的生活，不要整天为年轻人的事情操心。” 这当然跟Sunny的家庭条件有关，父母一代就是出过国门的知识分子，传统思想中的条条框框早就被冲刷得一干二净了，家庭气氛也是超级民主、自由。父母从来没指望要Sunny来养老，或者让她来操心自己的晚年生活。以他们的经济条件，也支付得起老年公寓所需要的一笔价格不菲的费用。Sunny也不得不承认，跟同辈人相比，自己算是十分幸运的，用那句老套的话来说，“老早就跟国际接轨了”。 点评：希望父母在高档老年公寓颐养天年的一类人，大都像Sunny这样观念开放，把独立空间和生活质量看得比什么都重。这部分人的父母本身就善于接受新生事物，更重要的是，他们无一例外都拥有良好的经济条件。 价格适中 归隐乡野 新杭州人上辈的返乡养老情结 微博：养老地产意见 @柯克罗：感觉还是在社区养老比较靠谱，开发商在造楼盘的时候就是多考虑老年人的需求，多为老年人提供贴心的物业服务，这样的楼盘就称得上养老地产了吧。 @花粉妹妹：养老地产，讲究的是品质生活，听说有的都配有高尔夫球场，那可真是烧钱的主儿，寻常百姓恐怕花不起这个钱吧。 @芝麻糊糊：再好的条件我都不会让自己父母单独生活的，太不孝顺了，赡养父母是我们应尽的义务，不过我自己嘛，倒是可以考虑考虑，以后进养老公寓，省得给孩子添麻烦。 小卢是富阳人，在他考上大学那年全家人就都搬到了杭州。一晃十多年过去了，小卢也已成家立业，在杭州事业稳定，自己的小家庭也其乐融融。父母之前一直在杭州做生意，家庭经济还算不错。最近一段时间，二位老人已经不止一次跟他提到过想告老还乡的意思。 小卢还有点不舍，另一方面也碍于面子，怕人家误以为自己不孝顺。但是父母态度很明确：“住在一起久了你们两口子也会烦的，等你儿子再大点我们就回去吧。”在父母心里，老家始终是不能忘怀的地方。他们希望能在那里度过自己的晚年生活，那里有朋友，有亲戚，还可以说方言。虽然不是现在就去，但小卢的父母已经在关注富阳的房子了。小卢也想好了：“这样也挺好，周末可以去看看父母，在富阳度个周末。一家人尽享天伦之乐。” 点评：选择在远郊或周边城镇买房养老的家庭，很多本身就来自当地，家园情结根深蒂固。他们喜欢当地的环境，熟悉当地的生活，对当地有一种情感上的亲近和眷恋。这部分父母大都刚刚进入或即将迈入老年队伍，身体健康，对自身的生活自理能力有高度自信。 国际养老地产范例 范例一：美国太阳城，公寓专住模式，即住区内全部为老年公寓，著名的退休社区，位于亚利桑那州，始建于1959年，入住人数达十万之多。太阳城建筑为平房和别墅，社区规模大，配套齐全，社区内有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动很多，户外活动较多，空间较大。疗养院和老人照顾中心非常多，需要照顾的老人根据自己的身体状况和经济承受能力选择各种水平的服务。这里许多老年人身体健壮，不甘寂寞，义务参与各项管理，积极投入各种活动，这里有志愿者之城的美称。 范例二：日本千叶新城，公寓混住模式，住区内部分老年住宅。通过多户型的变化，完善服务设施，满足老人、中年人、青年夫妇不同年龄层次的居住需求。人们可以根据各自的愿望选择多代合居、近居或邻居的形式，安排有专门设计的老年住宅。社区内医疗保健系统完备，住宅内自动化、电动化程度高，无障碍设计细致入微。 专家建言：日本的“两代居”模式对中国老年住宅规划设计更具有借鉴意义。把老年居住建筑的规划纳入到居住区的规划当中，不仅关注老年人的居住环境，还要关注老年人的心理感受。可将养老理念植入新开发楼盘的规划中，在住宅周围配备完善的配套设施及医护体系。 以房养老是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额的养老金或者接受老年公寓服务的一种方式，相当于保险公司通过分期付款（按月支付）的形式，收买投保人的房屋产权，因此，“以房养老”也被称为“住房反向抵押贷款”或“倒按揭”。 以房养老是解决养老资金来源的一个重要办法，在发达国家，其作为养老方式的一种补充形式，接受程度高。然而，到中国之后，却不得不面对种种“水土不服”的尴尬。也许，并不像看上去那么美，那么简单。 以房养老 最具争议的三大问题或成以房养老瓶颈 可以这样遥想：年轻的时候贷款买房，到60岁前把房贷还清。退休后再将房屋抵押给银行或保险公司等机构，它们根据房屋的估价每月支付给老人相应费用，保其晚年衣食无忧，直至终老。这样“洁身自好”，不给社会和子女增加养老的负担。 瓶颈一 政策的紧箍咒——70年产权 瓶颈二 跨不过的心魔——抵押人思想 瓶颈三 看不见的手——房价涨跌 由于我国现有的房屋产权是70年，不像很多发达国家，房子就是私有财产，神圣不可侵犯。土地使用权的续期必须重新批准，重新缴纳土地出让金，否则土地使用权及其附着物，都将被政府无偿收回。这也意味着，房子和人一同进入各自的“晚年”。届时银行将怎么评估房子的价值，老人每个月可从银行手中获得多少贷款额，都是未知数。 注释：我国现行法律规定了建设用地使用权的最高期限：居住用地70年；工业用地50年；商业用地40年；综合用地50年。住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。这是《物权法》作出的明确规定。 很多老人舍不得把房子给外人住，对中介机构也不信任。他们大多表示难以接受居住多年的房产抵押给银行，担心在无法归还贷款的情况下被变卖而无法留给子女。对于子女来说，让父母抵押房产进行养老害怕被人骂不孝。房子作为不动产成为多数人的心理安慰，房子被抵押将增加内心的不安，担心有流离失所的可能。此外，住房在肩负养老重任后，会大大加剧普通民众的“被剥削感”，前半辈子为买房辛苦赚钱沦为“房奴”，后半辈子又为了养老而卖掉房子，一辈子心血化为乌有。 注释：需要通过时间的推移和社会的发展来推动观念的更新，同时，更好的社会保障措施才能减缓人内心的不安全感。 房价不是稳步增长的，如果房价上涨，房子升值，无论是抵押人还是银行都不会有问题。然而如果房子贬值，房屋的租金也同步下降，银行可能无法如约收回贷款。在这种情况下，银行将通过处置房产用于偿还贷款。但如果房价下跌，即使变卖房产也可能弥补不上欠款的缺口。 注释：当前银行操作手法：中信银行是中国最早推行“以房养老”抵押贷款业务的一家银行。银行根据所抵押房产的价值和合理的养老资金确定贷款金额，累计贷款额最高不超过所抵押住房评估值的60%，且每月支付的养老金不超过2万元。借款人只需按月偿还利息或部分本金，贷款到期后再一次性偿还剩余本金。如果到期后不能偿还本金，将以所抵押房产处置后资金偿还银行贷款。不过该项业务申请的门槛较高，办理该业务的申请者至少须有两套住房，贷款期限最长不超过10年，贷款也必须用于养老。 “以房养老”模式只是解决了谁给付养老金的问题，但老人在哪里养老，谁来照顾他们的起居，这些困扰着中国养老的核心问题并不能因此而得到妥善解决。 以房养老的必备条件 专家解读 只有一部分老人可能尝试“以房养老”，首先他拥有对房子的产权，这样才有出租或者抵押房屋的权利。其次，与子女分开居住，这使得房屋的出租或者抵押不至于影响正常生活。其三，经济状况适中，如经济条件好则无“以房养老”的必要；经济条件低则不具备“以房养老”的条件。然而，就算他们乐意“以房养老”，也只是解决了养老资金的问题，至于具体怎么养老、在哪里养老的关键问题，并未触及。最终，老年人还得拿着房产抵押得来的这部分款项，去寻找合适的养老公寓。因此，养老公寓的建设，才是养老问题上的最终落点。老人的晚年生活过得如何，全取决于老年公寓的服务质量。这也是近年来养老地产炒得沸沸扬扬的原因。