与小产权房概念混淆 村留用地房：我有产权

不知不觉间，之前游离于主流购房者视野的村留用地项目，已经成长为一块很大的市场。 根据权威统计，杭州规划留用地规模约11000亩，如果按容积率2.5计算，总建筑面积超过1600万平方米。面对如此众多的村留用地项目，甚至有业内人士认为，村留用地将与商品房和保障房一起，形成三足鼎立的局面。 新政下，不限购、不限贷的村留用地项目有望迎来新的发展机遇。这样的大背景下，我们有必要再去梳理一下杭州的村留用地市场现状，市场对它们存在的一些误解，它们自身客观存在的一些问题，以及购房者在挑选村留用地项目时所需要注意的一些事项。 对于这些问题，沙龙也一一作出了回答。 规划供应量超过1600万方 房产沙龙上，道奇地产副总裁计伟鑫出具了一个数据：杭州规划留用地规模11000亩，如果按容积率2.5计算，几年内供应量是1600万-1700万平方米，这些项目分布在杭州的东南西北各个方向，主要集中在三墩、转塘、留下、下沙和滨江等区域。这样的规模，显然是极大的。 据计伟鑫分析，这些村留用地项目根据物业类型可以分成几类，有公寓类的，比如三墩的桔子里，有办公型的，如九堡的禧福汇，也有综合体类型的，如丰盛九玺、城西银泰城、中豪五福天地等等。接下来，购房者的选择类别会比较多。 而在汉嘉地产顾问副总经理陈焕春看来，村留用地接下来的供应量，有可能比之前预想的还要多。她说，在杭州的各个板块中，三墩是之前村留用地项目出现比较早，也是比较密集的一个区域，所以接下来可能供应量反而会小一些。但一些其他区域，比如滨江、拱墅、江干等，村留用地项目很多都还没有动，加上容积率比较高，普遍都在3.0以上，所以村留用地项目接下来的建筑面积，会是一个比较可观的数字。而这块市场，也将是非常值得研究的。 村留用地不是小产权房 虽然村留用地的市场比较大，但让众多留用地的开发商深感无奈的是，目前很多购房者还不是很理解这到底是一种什么样的产品。 “你们这个是小产权房吗？”这是许多开发商听到的最多的一个问题。房产沙龙上，许多人也都提到了这一点。 浙江汇禾投资有限公司营销部经理吴卫江表示，目前对于媒体和消费者来说，最需要解决的一个问题，就是把留用地跟小产权房划分开。前者是国家在征用农村土地并转为建设用地后，在其中留10%给当地村委会，鼓励他们单独或合作开发建设。土地转为国有建设用地，并实行依法出让；后者是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发的乡产权房，所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。 银泰置地有限公司杭州城市公司市场营销部总监钱耀东也表示，村留用地项目49％部分是有产权的，只不过产权是按幢、按层还是按套来分割的问题。之所以现在很多购房者拿不到产权，那是因为一些开发商有意把概念混淆了，明明是属于村里产权不能分割的51％部分，开发商却说可以办出单套产权，自然就出现了问题。 政策不断朝利好方向发展 值得一提的是，由于村留用地的政策不断演变，导致目前市场上出现多种不同类型的村留用地项目，这也是许多人将村留用地项目与小产权房混为一谈的重要原因。 为此，吴卫江梳理了一下杭州村留用地项目的不同阶段。他认为，杭州村留用地出现于1998年，那时关于留用地的概念比较模糊，对于到底怎么办产权证规定不明晰，当时不能引进开发商，只能靠村里自己来建造，这就存在专业人才和资金上的问题。 因此，到了2005年，政策明确可以吸引开发商进入合作投资，但只允许产权证到幢，跟开发商要有相应收益的需求不是很符合；所以，2008年规定49%部分，单层可以办出产权证，到2009年则规定村留用地需要通过招拍挂出让，49%部分可按规划最小单元办证，也就是说有可能按单套办证；到现在余杭区出台新政，可以用“土地换房产”的模式来开发村留用地，大大减少了村留用地开发的难度。 “虽然现在村留用地在预售证申领、贷款、产权分割等方面，还存在一些问题，但政策是不断在往利好的方向发展，应该对这块市场有信心。”吴卫江说。 应作为长期资产配置 事实上，经过多年的发展，市场对于留用地的认同感也在不断提高。杭州文德投资有限公司销售总监熊伟，也是三墩村留用地项目桔子里的代理商，他说，三墩的购房者是最早享受到村留用地收益的一个群体，因为这类产品价格便宜，但出租价格却比一般住宅要高很多，年回报率在7%-8%左右，而他曾经对近6年来三墩的年租金增长速度作过一个统计，发现在15%左右，非常惊人。所以很多桔子里的客户，都是之前买过村留用地项目，现在再次来购买的。 翰博机构董事长总经理黄海波表示，如果购房者纯粹是用于一种过渡性的、刚需的用途，那么村留用地将会是一个好的选择，因为它相对来说价格比较低，出租回报率不错。但不要寄希望于差价交易，也就是今年买进，明年赚钱卖掉，它应该是购房者的一种长期资产配置。 购房者下单前要问清楚 当然，虽然村留用地在杭州是一个合法的产品，但房产沙龙上，不少专家都认为，购房者在下单之前，还是要问清楚，这个村留用地项目到底是属于哪类产品。对于村留用地项目，没有必要妖魔化它，也不能刻意美化它，这个市场需要更多人的“正视”。 如果是土地协议出让的村留用地项目，那么它到底是按照幢、还是层来办理产权证的？开发商跟你签的是销售合同，预售合同，又或者只是长期的租赁合同？如果是租赁合同，因为目前法律只对20年之内的租赁合同有保障，之外就没有提及，那么后面的使用权如何确定，应该跟开发商明确清楚。 而如果是以长租形式“购买”的村留用地项目，因为是租赁形式，就无法申请住房公积金贷款和商业贷款，实际操作中只能以个人消费贷款的形式办理。据了解，目前消费贷款的首付一般是4成，贷款利率在基准利率基础上上浮10%，最长贷款年限是10年。 如果是可以根据最小分割单位办证的，那么也要了解清楚，该楼盘到底有没有申领出预售证，另外产权证什么时候能够办出来，都要跟开发商约定好，以免今后出现不必要的纠纷。 另外尤其值得注意的一点是，目前很多价格比周边同类楼盘低上不少的留用地项目，可能很多销售的是51%部分，规定不能分割产权的房源。这类房源的优势是价格便宜，出租回报不受很大影响，适合投资，但购房者在下单之前，还是了解清楚比较好一些。