政策落地时间渐近 二手房成交量冲高回落

成交量从暴增到历史最高点到逐日下滑，杭州的二手房市场只用了不到一个月时间。 3月1日，新“国五条”中20%的个人所得税让买卖双方瞬间不淡定了，赶在政策空窗期完成过户成了“抢买抢卖”的核心原因。因此，单日400余套、单周2000余套、单月7000余套的签约量，直接把杭州二手房交易数据推上多项历史之最。 然而，被外在因素引爆的交易潮肯定也会随着外界因素再次变化。随着杭州细则传言的落地时间越来越近，二手房交易市场又开始逐渐理性。签约到凌晨的现象少了，一小时签下一单的冲动没了，就连一线经纪人都表示：“好日子到头了。” 三月二手房成交量环比增6倍 尽管除了广东省之外，各地新“国五条”地方细则仍末尘埃落定，但网络上还是热火朝天地流传着北京、广州等地的细则。而且从这些网传细则上不难看出，市场最为关心的还是“对二手房交易征收20%所得税”这一条是否会因地制宜。如网传北京细则就表示，出售满5年的唯一住房免征个人所得税。 不过，3月18日—19日，北京、广州、上海等地相继否认了出台过新国五条当地细则，于3月25日正式出台的广东细则中，也未对“20%”做明确规定。究竟各地会如何定义这“20%”，会严格执行还是会通融，目前都不得而知。 而在新“国五条”出台至今的一个月政策空窗期内，杭州二手房交易形成一股前所未有的爆发力。购房者争相抢搭政策末班车，致使交易量较以往狂增数倍之多，创三年来新高。 3月4日，也就是新“国五条”颁布的首个工作日，杭州市区二手房签约435套，创自2009年10月30日签约267套之后的最高值；3月19日，主城区签约496套，再破原有纪录，直接创下杭州历史上二手房单日成交之最，这还未包括交易量同样暴增的余杭、萧山地区。若将这个数据和调控前相比，一日的交易量甚至能赶上曾经单月的交易总额。 截至3月26日，杭州主城区3月的二手房签约量达到6201套，八城区达到7447套。“这个签约总量几乎是2月份二手房签约量的7倍之多”。盛世管家市场部负责人叶菁表示。 交易量猛增，亲临一线的经纪人最有发言权。新政之前，一个客户从来访到接触再到成交，至少要1个月时间，如果遇到挑剔的客户，拖上几个月甚至大半年都是家常便饭。“新政出台之后，买卖双方都明显加快了决策速度，成交周期大幅缩短。尤其是新政落地之后的那两个星期，遇上合适的房源最快半天就能完成签约手续，签约到深夜，更是普遍现象。”科威不动产河东路店经纪人称。 前几周，位于钱江新城的产权交易中心不免人满为患，办理业务和咨询的人数起码是平时的4—5倍。 经纪人月收入能达10万元 3月份，全国多个城市因楼市新政二手房成交量大增。二手房的成交量增长，也忙坏了房产中介。此前，有报道指出，链家地产一天的佣金收入超过3000万。广州一房产经纪人更表示，要感谢调控新政的出台，自己这个月能赚30万元。这一报道曾引发广泛议论。 在杭州，二手房经纪人也过了一个月的好日子。 我爱我家相关负责人表示，新国五条出台之后，二手房成交量大幅增长，经纪人的工作状态都是“白加黑”、“5+2”。不过高强度的工作直接带来丰厚的回报，绝大多数房产经纪人的佣金连翻一番都不止。 “我们门店的几个经纪人里，抛开这个月的底薪不说，光是佣金就能拿到2—8万元不止，我直接赚到了整整两年的房贷。”屏风街某门店的经纪人表示，他赚得还不算多，在刚需集中、成交旺盛区域的其他同事，多的一般能拿到十几万的提成。按地段而论，老城西、文教区以及和睦、景芳、三里亭一带的门店交易量都比较火爆。“从事二手房行业这么多年，从没有哪一个月让人切实体会到赚钱到手软的乐趣。” 华邦地产品牌总监王慧透露，3月份他们公司经纪人的佣金平均都能达到2—3万，收入最多的一名经纪人是古墩店的，本月一共签了15单，佣金就有20多万，拿到手之后提成约在10万左右。 新政“末班车”效应上周减弱 然而，在经历了两周“井喷式”疯狂增长后，上周开始，杭州二手房市场成交却开始呈现出“跌落”态势。产权交易中心虽然依旧人头攒动，但比起月初的“抢买抢卖”，二手房“末班车”效应已略有减弱。 据统计，一进入3月中下旬，成交量就只跌不涨。上周（3月18日-3月24日）杭州主城区二手房共成交2019套，与前一周（3月11日—3月17日）的2440相比下降了17.25%。3月24日当天交易量甚至仅有68套，这是自3月1日新政出台后的最低交易量。 记者在走访多家门店并浏览58同城等网站上的挂牌房源之后发现，二手房大规模降价抛售也变得难寻踪迹。 华邦地产首席分析师宋文杰认为，在3月1日以后每周2000多套交易量，已经提前消耗了大量购房需求，且有购房愿望的客户也已基本实现置业。另外，大量成交致使先前在市面上挂牌的优质房源消耗殆尽，所以交易量在政策落地前缓慢回落。 位于中大广场旁的中大置业门店这几天就冷清了不少。经纪人小王表示，前两周每天每个业务员都要带起码五六组客户去看房，现在已经下降到两三组了。他还建议，即便现在办好签约手续，完成产权过户也需要整整10天时间，“肯定赶不上政策了，所以还是暂时别买，观望着再说吧。” 据记者了解，市场降温呈普遍态势，多数还没置业的购房者都不再盲目跟风交易，以规避不必要的交易风险。“现在的签约条款里还会多加一条：如在办理期间遇到政策因素，买卖双方都有权解除合同且不视为违约。” 华邦地产市场研究中心预计，受到周末交易量的挤压，下周工作日二手房交易量仍能够维持在300套以上，一旦政策落地，势必影响二手房交易，签约量或将陷入谷底。 ●新闻链接 大限将至 新“国五条” 地方细则传闻不断 楼市新政出台不久，住建部部长曾表示，各地的细则将在3月底前出台。随着这一大限将至，各地细则即将落地的传言不绝于耳，一线城市也纷纷有消息称新政正在紧锣密鼓制定中，基本思路大致确定。根据当地媒体报道，北京、上海、长沙、宁波的细则已然箭在弦上。虽然这些城市的相关职能部门已相继表态，否认出台过新国五条当地细则。但传闻中的政策思路，还是存在一定的参考价值的。而在这些传闻中，关于二手房交易征20%个人所得税的执行办法，无疑最引人关注。 北京：对5年内家庭唯一住房按不同年限分级制定税基。 据悉，北京制定的细则征求意见稿主要对现有调控政策进行强化处理。主要内容有：提高购买二套房的信贷门槛，比如二套房首付提高至七成、贷款利率上浮至基准利率1.3倍等;明确对出售5年以上唯一家庭住房免征个人所得税，对5年内家庭唯一住房按不同年限分级制定税基;进一步收紧北京市单身户籍人士的购房资格，出台时间或在3月底。 另外，鉴于近期北京房价上涨过快，不排除针对二套房首付和利率制定严格的条款。此外，在土地出让中广泛采用“限地价、竞房价”的办法以及提高二手房交易最低计税价格等措施也可能出现在“北京版”的细则中。 上海：接近上海市住房和建设部门的上海社科院人士透露，上海限购收紧细节或参照北京5年限购的标准和做法，进一步提高社保缴纳年限。 长沙：长沙住建部门人士称，长沙新国五条细则或于4月实施。自4月1日起，长沙市或对全市主城区的住房，不论面积大小和新旧种类，实施全面限购;而对二手房出售进行差异化所得税征收，其中已满5年的唯一住房仍有望延续现有的免税政策。 宁波：宁波市住建委表示，将于3月底前出台相关细则，将包括公布房价控制目标和住房用地供应目标等内容，但对二手房交易征税20%的规定或将避而不谈。