“国五条”细则出台后，各地二手房交易纷纷赶搭末班车。执行细则尚未落地，网上流传了N种避税招数，假离婚、阴阳合同已经过时，抵押过户、公司购房过户等传得风生水起。高额税费，成为人们集体反弹的主要原因。那么，你可清楚买一套二手房或新房，都要缴纳哪些费用？记者发现，一套80平方米的二手房，各种税费占比最高超过8%。
工薪阶层生活要精打细算，能省一分是一分。然而，面对二手交易纷杂的税种，是不是非得用假离婚这样涉及道德底线的招数去避开？“小心陷阱，否则到时连房子都没了”，专家提醒。在民间，也有一些市民，购房按揭、过户亲力亲为不找中介，试图寻找省钱的方法，小的费用能省则省，如去公积金中心担保费用会低一些；跟中介砍价，当前一般能砍到1.5%，小中介甚至能砍到1%。
找套“唯一”物业免交个税
“原业主办了假离婚，出售的这套房子为她名下唯一物业且证满五年，这样就不用交个人所得税及营业税；总价85万的房子我们将中介费从3%谈到1%，又省了17000元。”刚刚办完购房手续的高先生，谈及人生的第一次买房，感慨颇多。
挣钱不容易，花钱更要仔细。“我们是纯公积金贷款，除了刚才谈到的两笔钱，还有一些零头也可以尽量节省的。比如，按揭公司的费用，如果通过中介找按揭公司进行公积金贷款，手续费一般在1%，但这仅是服务费，并不包括权证印花税、抵押登记、委托公证等费用。后来我们找了住房公积金担保中心，包括所有费用仅收0 .4%，省了3000元。”高先生兴奋地说，“我们没想过怎样避税，但通过合理方式，还是可以一点点节省钱的。”
而为了省钱，购房手续也自己去办理，虽然累了点，可如今高先生也俨然一名专家了，手上留着四五个按揭人员的电话，随时准备询问。在他的记录单上，记者看到每一笔明细：公积金中心担保服务费按贷款额0 .4%收即2000元；二手房资产评估费用500元；房地产交易手续费163元；国土出让交易补地价收入(房改房要交土地出让金)，按照成交价1%征收即8500元；房屋登记费等总计140元；契税按照成交价1%征收即850 0元；中介费按照成交价1%收即8500元。如此算来，购买一套总价85万元、面积约56平方米的房子，高先生所交税费共28300多元。从选房到跟中介谈佣金，再到办理按揭贷款，他至少省了2万多元的费用。
主要包括契税、个税、中介费
在二手房市场，几乎所有的税费都是转嫁到买家身上。记者从满堂红了解到，由买家承担的费用主要包括契税、营业税、个税等。事实上，这几项不是所有人买房都需要缴纳的。
如果是首次置业，90平方米以下契税按成交价1%征收，90平方米以上144平方米以下按照1.5%征收，144平方米以上按照3%征收，如果属于非首次置业，则无论购房面积大小，统一按成交价3%征收。
个税征收也有条件。如果业主房产证满五年且是唯一住房免征；证满五年但不是唯一物业，或者证不满五年，目前均按成交价的1%征收。另外，房产证不满五年的话，还要额外交营业税，按照成交价5.5%征收。
另外一个交钱“大头”是中介费，按照成交价的3%计算，中介费可以砍价，如果是小中介，有的甚至可以谈到1%，这就要看你砍价的本事了。
买一手更划算？
“同样的总价，买一手房肯定比二手房要交的税费低很多，一手费用以契税为主，再加物业维修基金，二手房交易则主要包括契税、个人所得税以及营业税，税种很多。”中原地产市场部主任黄燕飞说。
那么一手房要交哪些税费呢？记者联系了一家开发商，让其列了一个清单如下：预告登记费50元；产权登记费550元(每增一位业主+ 10元)；维修基金：电梯房按建面105元/平方米；契税(如果首次置业，90平方米以下按1%征，90- 144平方米之间1.5%，144平方米以上3%；如果非首次置业则统一按照3%征收)；.权证印花税，按业主算，每本5元。
如果同样为首次置业，以160万元买一套80平方米的二手住宅，税费加中介费最少也要4万多元，同样的总价买一手的税费则要少1万多元。一手新房是不是更划算？“不能一概而论，因为一手房价格较高，同样的总价买到的地段是不一样的，还要考虑到未来的升值。”黄燕飞解释。
赠与真的可以省钱吗？
上有政策下有对策，网络上有不少避税招数，“如果不是对房地产特别了解的人，这些招数这么复杂，不小心陷入陷阱，到时候连房子都没有了。”黄燕飞说。
有些房产证未满5年的二手房以“赠与”的方式交易，按此形式可逃避5 .5%的营业税，如果是直系亲属还可免个人所得税。受赠方要交纳契税，90平方米以下的普通唯一住宅按1%征收；普通非唯一住宅则按3%征收。此外，公证机关会收取2%的公证费。
赠与真的可以省钱吗？如果通过赠与房屋形式避税，受赠人将来再出售该房屋时，税务部门将认定其房屋原值为“0”，其住房转让收入所得就为“100%净所得”，税务部门将在此基础上对其征收20%的个人所得税。如果你的二手房价出得低，或许有人愿意买，否则很难有买家愿意缴纳这笔高额费用。
合理避税？还真难
“关键是要选适合的没有税的房源，这部分房子现在非常抢手。”中原地产赤岗分店营业经理胡小玲介绍，因为营业税的缴税比例很大，所以买什么房子很重要。
“避税难，减税还是可想办法的。”不少中介如此表示。他们提醒，政策随时会变，在购房时一定要保留好收据，索要发票，能在将来转让房产时节省一笔不小的钱。如中介手续费、物业装修费用等各种合理费用的票据收藏好，缴纳营业税、个税时就能尽可能减少这部分费用。
目前市场比较通行的方法是，为防止政策变化，先签购房合同，不等银行签同意贷款书的时候，就先递件过户，“为了保证双方利益，一定要签补充协议，一旦无法贷款则由买方一次性付款。”某中介公司介绍。
举例说明
假设首次置业买一套80平方米，总价160万元的二手房，主要需交哪些费用？
备注：按图表所述，房产证满五年且是唯一住房，税费合计为16605元；房产证满五年但不是唯一住房，税费合计为32605元；房产证不满五年，税费合计为120605元。
如果中介费按照1.5%计算，除了税费还要缴纳24000元的中介费。这意味着，首次置业一套总价160万元的80平方米房子，各种税费占总付款的比例为2.5%-8.3%。如果非首次置业，契税按成交价3%征收，各种税费占总付款的比例则达到2 .9 %-8 .7%。
而如果按照成交差额的20%征收，现价160万元，五年前80万，个人所得税则为16万，比旧规的16000元远高出14 .4万元，这将是一笔非常大的支出。
比较
成交差额20%>总价1%？
新政实施前，二手交易仍有两种方法征个税。一是核定征收，即如果不能提供购房发票的二手房交易，个人所得税按照总房价×1%征收；二是据实征收，即如果能够提供购房合同和当初购买发票的，个人所得税按照买卖差额×20%征收。
据实征收的税费，一定高于核定征收吗？“这个是肯定的。”满堂红研究部高级经理周峰表示，广州从2010年至2013年，房价上涨了近1倍，“如果按照国五条细则执行，持有房产年限越短，所缴纳的个税就越低；但持有年限短，又有营业税的约束，成交总价5.5%的费用也是不低的。”
有网友提出，如果买卖差额再减去合理费用，是否可有效降低20%的税费？所谓合理费用即住房装修费用、各种手续费、公证费等。“目前在广州，税局暂没有考虑这部分费用，因为计算起来很困难，基本按照成交差额为基准计算。”周峰表示。
