近日，陕西省出台了加强商品房价格成本利润核算的《通知》，“合理利润率控制在10%左右”的内容引发热议。人们在猜测“限利”是否意味着房地产调控政策进一步加强的同时，也对控制商品房利润水平的可操作性产生质疑。
被推到舆论风口浪尖的陕西省建设厅官员在接受中国证券报记者采访时表示，《通知》是对“一房一价”政策的进一步细化，以量化区间的方式加强住房价格管理，同时希望通过公示项目成本，打消刚性需求的购房顾虑。
新政暗促刚需购房
陕西省住房和城乡建设厅的办公地位于省政府大楼9层，10月23日9点，当记者赶到这里时，负责起草《通知》文件的相关部门官员已经早早进入了会议室，这使得原本预约的采访不得不推迟。
“连续两天了，厅领导都是一早就召集开会”，工作人员一边介绍，一边不时打开新华网、大秦网等网站，阅读着关于陕西省“商品房利润率控制在10%”的新闻，房地产调控的敏感给他们带来了巨大的舆论压力。
等待了一个多小时后，陕西省建设厅房地产市场监管处处长张继刚匆匆回到办公室，手里握着厚厚的一叠材料，里面既有省领导批示的文件和统计数据，也有许多媒体陆续发来的采访函。
“《通知》出台之后，媒体讨论的很多，有赞成的，也有质疑的。”张继刚直言，希望舆论能够积极地看待这项调控政策，“商品房价格成本利润核算是一项探索性的举措，希望通过落实一房一价政策，让老百姓实实在在的看到各区域合理房价是多少。”
据一位参与政策制定的官员介绍，今年9月下旬，建设厅将关于价格核算的设想上报至省政府，得到了省领导的充分肯定，批示中除了希望抓紧落实外，还建议定期动态分析，以半年或季度为周期进行统计。尽管舆论对政策操作性存在质疑，陕西省商品房价格核算的政策仍将以试点形式进行推进。
2012年9月，西安市商品房平均价格为6823元/平米，相比于2010年和2011年的数据涨幅并不大。据西安万科一位项目负责人介绍：“2010年以来，随着限贷和限购政策的相继实施，加之本地工薪阶层收入水平不高，陕西省商品房价格基本保持稳定。”
为何在房价平稳的背景下，陕西省要出台“限利”的调控新政？张继刚解释称，陕西省出台商品房价格成本利润核算的政策主要基于两方面原因：首先，以往“一房一价”仅是报备制，对于价格控制并没有落实到位；其次，陕西省房地产市场渐趋低迷。统计数据显示，今年1月-9月西安市商品房销售790万平方米，同比下降了7.3%。
张继刚表示，由于对房地产市场未来走势判断存在差异，购房者观望态度日渐浓厚，导致许多地方住宅销量下滑。通过政府指导的方式，可以让大家了解各区域的房价状态，引导刚性需求购房者理性消费，进而活跃房地产市场。
限利令不会全面铺开
“限制利润水平违背市场化原则”、“如何防止开发商虚报成本”、“物价部门怎么针对单个项目核算成本”，在陕西省调控新政的讨论中，对可操作性的质疑声不断。
“重在宏观引导，不做微观定位”，张继刚明确表示，“在政策落实过程中，管理部门不会对备案项目做具体核算，只是要求其备案价格符合区域合理价格区间。”
据了解，陕西省拟选择一些典型区域作为试点，选取已完成销售或接近完成销售的项目为样本，参考它们的开发建设成本，上浮10%的利润水平，作为该区域平均价格的基准。合理价格区间公示后，房地产开发企业在取得预售许可10日内，要一次性公开全部房源，实行“一房一价，明码标价”对外销售。开发建设单位须在商品房销售之前到当地价格主管部门进行价格备案，备案价格应在所在区域住房销售价格区间范围内，否则将不予备案。
张继刚介绍，本次出台的政策主要是宏观引导，也就是说，政府只是在设定价格区间时，对样本进行成本核算。在政策执行中，管理部门不会要求备案项目提供成本数据。并且，考虑到建筑类型不同、品质不同和环境差异，区域合理价格也会设置较大的区间。此外，商品房价格成本利润核算不会在全省全面推行，只会选取一些区域作为试点，例如西安市选择曲江、浐灞和开发区等地区，宝鸡市选择中心城区和陈仓区。
新政或将抑制高房价
在出台商品房价格成本利润核算政策前，陕西省建设厅进行了细致的前期调研，选取了全省21个商品房项目作为样本。
一位官员介绍，本次调研涉及全省所有地级市，采取了匿名的方式，不公开具体项目名称，但要求提供准确、详实的财务数据。一份西安某开发项目数据显示，统计资料包含了土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金、所得税、净利润和销售利润率等16个科目。
该官员表示：“统计数据涵盖了商品房开发的主要财务数据，基本反映了真实的成本投入和盈利情况。整体来看，陕西省省内开发商的销售利润率并不高，不过自有资金利润率可以达到20%-40%的水平。”
记者在21个项目样本的汇总数据表中看到，陕西省杨凌市某项目的销售利润率最高，达到了15.45%；而宝鸡市凤翔县某项目销售利润只有0.85%。总体来看，陕西省多数样本的销售利润率低于10%，这也成为了本次政策“商品房利润率控制在10%左右”的依据。
一位陕西省本地开发商介绍，分区域测算住房项目成本政策的象征意义远高于实际效果，因为在陕西省许多地方，房地产开发的利润水平已经降到了10%以下。“这几年土地成本、建筑成本都增长较快，尤其是劳动力成本更是飞涨。以我在咸阳的一个项目为例，销售价格勉强维持在3600元/平米，全部销售完毕的收入大概是2.1亿元，利润约5000万元。这是不包含融资成本的。由于房地产信贷收紧，项目资金许多来自社会融资，如果剔除这些‘高利贷’，只能剩下1000多万了。”
不过，西安某品牌开发商认为，像曲江区这样高房价的区域有可能受“限利令”冲击明显。“西安市的房地产市场发展格局非常不平衡，东城、西城居住人群收入水平偏低，以刚性需求为主，开发商利润水平不高。曲江区则是西安市典型的高品质、高房价区域，开发商在高投入的同时，必然要求更高的回报。因此，曲江区房地产项目销售利润率普遍在20%以上。如果政府将商品房利润率控制在10%左右，曲江区商品房项目的开发将受到很大的影响。”
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地方楼市“限价令”又演绎出新版本。
陕西省住房和城乡建设厅、陕西省物价局已敲定了房地产开发项目成本构成和利润测算标准，“请各地分区域测算住房项目成本并在媒体上公布各区域住房销售价格区间，备案价格应在公布的价格区间范围内。”
在题为“关于加强商品房价格成本利润测算进一步促进我省房地产市场平稳健康发展的通知”（下称《通知》）中，陕西省住房和城乡建设厅、陕西省物价局透露了上述信息。
该《通知》尤为引发外界关注的一点是，各城市在作相关利润测算时，被要求“确定合理利润率并控制在10%左右”。
《通知》对成本测算方式的描述是，“按照土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目，根据2009《陕西省建设工程工程量清单计价规则》及当年涉及建筑的各项价格指数，测算出较为准确的开发成本，确定合理利润率并控制在10%左右，同时在广泛征求开发建设单位和群众意见的基础上，通过当地新闻媒体向社会公布各区域住房销售价格区间，引导商品住房价格满足自住型和改善型住房需求。”
《通知》并未详述所谓10%左右的“合理利润率”是净利润率还是毛利率。
“现在PPI（生产者物价指数）这么低，是负的，成本自然就低。”全国工商业联合会房地产商会会长聂梅生昨日称，“这个政策表明了地方政府的态度，但执行上很难精准，会引发争议，每年每个楼盘的情况都不一样。”
聂梅生进一步说，如果一个项目的开发周期是三年，每年的利润率是10%，利润也很高了。《通知》未明确利润率指的是税前还是税后。可能（地方政府）想让房地产行业利润率回归合理，但利润是企业行为，市场行为。即使是同一块地，经营管理的好坏，利润也会差很多。市场化操作，竞争是最好的办法。
某在陕西有项目的大型房企高管介绍，该公司的项目在浐灞，售价在4000-6000元/平方米，这个项目的毛利润率是20%多，“卖得还行，赚的不多。”
对于《通知》的出台，该高管认为“太突兀了”，“很难操作。怎么算成本？我们可以把成本做高。”
“如果是一季度出台这样的政策，很可能对开发企业还是起到保护作用的。”聂梅生介绍，一季度很多开发商在以价换量，有些甚至是无利润成本价。
一央企开发商介绍，南京在2010年初也出台过成本公示这样的政策，为了指导房价，但后来不了了之。陕西这样的政策应该也是暂时行为，“因为监管的难度，所以对市场影响不大。”
对于陕西现在出台这样的政策，中国房地产业协会副会长朱中一分析，可能前段时间部分城市房价上涨过快，“（地方政府）为调控房价，这只是阶段性的政策。虽然温家宝总理刚讲更加注重市场和法制手段，但这是下一步。当前并不排除地方政府出台必要的行政手段，（这个政策）还是符合调控思路的。”
国家统计局数据显示，今年8月、9月，陕西省会城市西安的新建商品住宅价格房价分别环比（比上月）上涨了0.4%、0.3%，涨幅位居70个大中城市前列。
可见的是，进入9月以来，各地楼市调控政策小幅收紧的趋势仍在持续：上海开展限购政策执行情况专项检查，北京规定北京户籍居民购房须持第二代身份证，广州将对中心城区个别异常高价的住宅项目暂时采取限售措施等等。
日前，杭州市国土资源局更是出台《关于贯彻国土资电发【2012】87号文件有关事宜的通知》明确，当土地拍卖溢价率达到49%时，将调整竞价方式，即锁定地价，“从零开始”竞投配建保障性住房和安置用房面积。
