从全国来看，尽管各类销售指标数据或增速降幅比上半年有所缩小，但是从全国房地产市场销售状况来看，同样，我们也只能说，在楼市调控政策从严执行，坚持去投资化的市场背景下，市场仍处于低迷期的复苏阶段。一定意义上，当前全国市场成交量的回升、各类销售指标数据或增速降幅的缩小，我们也更应该去理解成为回归正常市场成交量的过程，而不应该把它理解成为市场成交量已经进入反弹的通道，已经回暖了。
观点一：市场“基本面”出现小幅回升，向“正常水平”回归，但尚未明显好转。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，应该看一下目前整个市场的几个基本面的指标来分析市场基本面到底处于什么样的状态。
首先是看前三季度全国土地出让金及面积的基本指标，国家统计局10月18日公布数据显示，今年1-9月，房地产开发企业土地购置面积26033万平方米，同比下降16.5%，降幅比1-8月份扩大0.3个百分点；土地成交价款5309亿元，下降11.0%，降幅扩大3.4个百分点。另据中国指数研究院的数据，1-9月，全国300个城市共成交土地20911宗，成交面积82066万平方米，同比减少22%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）5548宗，成交面积24516万平方米，同比减少35%。尽管下半年以来各地政府频繁推地形成“推地潮”，近期部分龙头房企也加快拿地节奏，市场显现出“地王”现象，但仍以高性价市中心优质地块为主，实属市场个案，土地市场交易仍然整体上“外热内冷”，还没有呈现出全面回升的状态。
其次，从上市开发企业资产负债情况来看，第二季度平均资产负债率还是比较高的，在73.67%左右。整个1-9月在库存压力不断加大的市场背景下，房企自筹资金增长依旧在增长，融资难度相对较高，整个行业资金相对比较紧张的局面的基本面还没有改变。
国家统计局数据显示，9月末，商品房待售面积32670万平方米，比8月末增加712万平方米。其中，住宅待售面积增加467万平方米，办公楼增加73万平方米，商业营业用房增加76万平方米。
1-9月份，房地产开发企业本年到位资金68232亿元，同比增长10.1%，其中，国内贷款11008亿元，增长12.9%；利用外资317亿元，下降53.3%；自筹资金28438亿元，增长11.4%；其他资金28469亿元，增长9.6%。
第三、整个第三季度房地产投资的增速还是下滑的，虽然说还是增长，自2012年8月份房地产投资增速出现了首次回升，但是同比增速是下滑的。国家统计局数据显示，2012年前三季全国房产开发投资51046亿元，名义增长15.4%，扣除价格因素后实际增长13.8%，比上半年回落1.2个百分点，比上年同期回落16.6个百分点。
如果剔除保障性住房的投资因素，那么商品房的投资增速下滑应该是惊人的，从这一方面来看，应该说开发企业还没有大规模扩大再生产的动机和趋势，市场基本面并没有出现明显好转。
第四、我们再看房企业绩情况。截止目前，尽管已经有几家企业已经接近完成年度销售业绩指标，多家企业目标完成率表现也较为抢眼。从成交量逐渐回升的行情来看，的确房企业绩有改善的方面，尤其是以高周转为主的房企，采取以价换量的方式取得了不错的销售业绩，跑赢了市场大势。但是，房企真的销售业绩那么好吗？房企的资金面真的不紧张了吗？未来房企会不会不降价？
从2012年139家上市房企公布的半年报来看，同策咨询研究中心数据显示，销售净利率正增长的仅为54家，85家出现负增长，房企整体盈利能力不容乐观。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，尽管多家企业目标完成率表现也较为抢眼。但是，从房企年度销售指标的制定与去年同期销售金额对比来看，基本上就可以发现大多数房企降低了年度的销售业绩指标，今年房企业绩公布因此有粉饰的成分。并且，由于开发企业“以价换量”的市场行为，开发企业的利润率明显会走低，开发企业表面上的业绩增长并不代表利润率的增长，这应该也反映出市场基本面并没有出现明显好转。
第五、全国商品房销售状况向“正常水平”回归，并没有出现大幅反弹，市场成交量的回暖的可持续性对于基本面的影响仍然值得继续观察。
虽然说今年3月份以来的市场成交量在全国都出现一定程度的回升，直至2012年8月起全国商品房的销售量增速降幅才开始收窄，但是，并没有出现大幅反弹。据国家统计局数据显示，前三季度，全国商品房销售面积68441万平方米，同比下降4.0%，降幅比上半年缩小6.0个百分点，上年同期为增长12.9%；其中住宅销售面积下降4.3%，降幅比上半年缩小6.9个百分点；全国商品房销售额40354亿元，增长2.7%，上半年为下降5.2%，增速比上年同期回落20.5个百分点；其中住宅销售额增长3.3%，上半年为下降6.5%。
从全国来看，尽管各类销售指标数据或增速降幅比上半年有所缩小，但是从全国房地产市场销售状况来看，同样，我们也只能说，在楼市调控政策从严执行，坚持去投资化的市场背景下，市场仍处于低迷期的复苏阶段。一定意义上，当前全国市场成交量的回升、各类销售指标数据或增速降幅的缩小，我们也更应该去理解成为回归正常市场成交量的过程，而不应该把它理解成为市场成交量已经进入反弹的通道，已经回暖了。
观点二：第四季度仍为刚需成交放量时间“窗口期”，炒作“买涨不买跌”不可取
国际统计局数据显示，前三季度国内生产总值353480亿元，按可比价格计算，同比增长7.7%。其中，一季度增长8.1%，二季度增长7.6%，三季度增长7.4%。今年1-9月国家相关部门实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加大政策预调微调力度，国民经济运行总体平稳，经济发展“稳中有进”。但是，第三季度经济触底与未来“稳增长”仍然面临国内外比较复杂的市场环境，整体宏观经济仍然需要拉动经济增长的“引擎”。
同策咨询研究中心数据显示，过去20年间，中国GDP总量增长了17.51倍，年复合增长率15%；新房年交易金额增长了138.58倍，年复合增长率28%，新房年成交面积增长了25.64倍，年复合增长率18%。有意思的是，GDP和新房年交易金额与新房交易面积的统计相关性（R2）也分别高达98.14%和97.91%，实在是“唇齿相依”。
因此，近期各类的“微调”从客观上来讲，也是为了促使房地产市场平稳健康发展，而非导致楼市出现大起大落的行情。从这个意义角度而言，以“去投资化”为主的楼市限购限贷政策还会在年内相对严厉执行。
那么，在当前的市场背景下，第四季度及2013年房地产市场趋势走势如何？
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，就全国而言，政策面“降息”、“降准”与楼市“微调”形成市场叠加效应，这个叠加效应对于房地产市场继续“放量”起到刺激作用，预计整个下半年楼市成交量将好于上半年，成交方面刚需应该在第四季度的这个时间窗继续保持“放量”。
在价格方面，由于“去投资化”的限购限贷政策尚未明显松动，因此，房价年内出现大幅反弹的可能性几乎没有，但是房价下跌的动力会逐步消失，未来房价有可能表现为降幅收窄，或微幅涨价。
如果当前市场走势由于过去3-6个月的“量增”到当前的“量价齐升”，由于成交量的增加出现“买涨不买跌”的市场氛围，那么整个“微调”放松的政策基调有可能在十八大召开前夕或政府换届的这个阶段出现微幅有针对性的收紧。因此，从这个意义上来讲，当前开发企业炒作“买涨不买跌”的市场氛围不可取。
就具体需求而言，无论是一线城市，还是二三线城市，对于首套房置业者来讲，由于“微调”政策的继续，那么也就明确地为首套房自住需求进一步放量入市提供了市场机会，应该来说，现阶段仍然是自住需求最佳的购房时间窗口，在这个阶段，在降息、降准及各种微调等多种因素综合作用下，以首套房置业为主的需求将会继续积极入市，继续放量，延续之前成交量回升的局面。
对于改善型需求以及部分投资型需求来讲，今年4-7月份整个市场放量较为明显，中高端成交放量一定程度上推升了整个市场的成交均价，因此在下半年尤其是8月份之后各地楼市调控政策出现了不同程度的在执行层面的收紧，尽管没有新的调控政策出台，但是政策从严的执行影响了中高端楼市的继续放量。在第四季度，由于“去投资化”的限购限贷政策尚未明显松动，因此，外来的投资投机性需求不会大规模入市，这些需求也难以对于房价产生太大的影响，整个市场房价出现年内大幅反弹的可能性几乎没有。
观点三：防止房价报复性反弹将成为楼市调控重点
10月18日，国家统计局发布了2012年9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，其中新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况如下：
（一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有24个，持平的城市有15个，上涨的城市有31个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.4%。
（二）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有55个，持平的城市有3个，上涨的城市有12个。9月份，同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过1.2%，涨幅比8月份回落的城市有5个。
与此同时，根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2012年9月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为8753元/平方米，环比8月上涨0.17%，自2012年6月止跌后连续第4个月环比上涨，但涨幅继续收窄。
另外，中国人民银行13日发布的数据显示，截至9月末，广义货币（M2）增长14.8％，狭义货币（M1）增长7.3％。M2今年以来首次突破14%表明，流动性进一步宽松，有望成为经济企稳回升的动力。
今年以来，总体来看，CPI增速放缓并且呈现企稳态势，通货膨胀将得到进一步缓解，在此基础上，楼市政策“微调”，差别化的楼市调控政策导致市场成交量逐步回暖。与此同时，在降准与降息之下，市场流动性进一步宽松，总体上也推动房地产市场逐步向回暖靠近。
在这样的市场背景下， 2012年9月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为8753元/平方米，环比8月上涨0.17%，自2012年6月止跌后连续第4个月环比上涨。
在CPI企稳的市场背景下，全国百城房价仍然出现连续4个月上涨的现象，这一定程度上说明，在未来货币政策走向定向或定量宽松之时，市场面临的通胀预期压力正在上升，无论是出于自住购房目的，还是投资购房目的，防止口袋中货币进一步贬值购买力降低成为当务之急。因此，在股市大盘走低、通胀预期、人民币升值压力，资金缺乏投资渠道的市场之下，势必会导致房产成为资产保值升值的首选投资项之一，市场流动性的定向定量宽松一定程度上也会助推房地产市场成交量的持续回升，从而最终传导到价格的上涨与反弹。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从价格未来趋势角度来看，尽管当前由于楼市政策“微调”，成交量逐步回暖，房价降幅正在收窄，能够带来市场趋势性下跌的市场基础环境并不存在，房价持续下跌的动力正在逐步消失。从当前来看，全国百城房价连续4月上涨现象已经表明当前价格已经接近“市场底”，在政策“微调”定向定量宽松及成交量持续回升的市场背景下，房价不可能重回大幅降价的市场环境。
一定意义上来讲，本轮调控以来，购房者已经错过了2011年10月底至2012年上半年之间的大幅降价的最佳购房“时间窗”。尽管在去投资化的调控政策的影响下，全国房价开始有小幅回升的趋势，今年有可能一直处于这个阶段性的“市场底”，但是，购房者已经很难在短期内找到之前大幅降价的购房时间窗口。在第四季度甚至更长时间段内，小幅优惠或微幅降价将成为房地产市场的主流和趋势。在市场基本面趋好的背景下，购房者应该抓紧房企由于企业年度销售业绩指标、短期拿地资金需求、回笼资金采购原材料及资金面短期内确实较为紧张等策略性的降价时机进行购房，而不是持续观望，等待市场基本面趋好、房企资金面不紧张、楼盘开始涨价时再买涨不买跌。
从整个市场“基本面”来看， 2012年整个1-8月，尽管全国的房地产投资同比去年同期出现首次回升的迹象，前三季度开发企业拿地规模（土地市场交易）、也包括整个商品住宅市场的销售面积和金额增速下滑幅度缩小。市场“基本面”是开始小幅好转。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，市场“基本面”开始好转，开发企业资金面不太紧张，防止房价报复性反弹成为明年楼市甚至更长时间段内调控的重要课题，调控政策仍需常态化执行，限购政策明年或将继续执行。
从当前来看，全国百城房价连续4月上涨，市场已经出现房价降幅收窄甚至个别项目小幅涨价的现象。因此，当前调控的压力仍然存在，“去投资化”的限购限贷政策尚短期内不可能出现明显松动，外来的投资投机性需求不会大规模入市，限购政策有可能明年会继续执行。
此外，政策层面仍然需要从严执行，继续执行差别化的税收政策保护首套房“自住需求”，为刚需一族争取更多的购房时间。从政策面的走势可以看出，由于“微调”政策仍然继续针对首套房自住需求进行，那么也就明确地为首套房“自住需求”进一步放量入市提供了市场机会，尽管房企房价降幅收窄甚至只有小幅的房价促销优惠，但是，整个市场基本面尚未明显有好转的迹象，应该来说，在市场尚处于恢复的阶段过程中，在限购限贷政策的之下房价不会出快速上涨的趋势，在房价相对平稳的阶段，仍然是自住需求、刚需一族相对合理的购房时间“窗口”，在这个阶段，首套房“自住需求”将继续支撑整个房地产市场成交量回暖。
思考四: 大型房企四季度仍然要坚持“跑得快”
在市场基本面开始小幅好转，房价出现连续4个月微涨的市场背景下，对于前三季度已经在量上取得不错销售业绩的房企尤其是上市房企来讲，在2012年第四季度如何应对房地产市场涨价与调控继续的市场博弈现状，是涨价还是继续以价换量？
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，本轮楼市调控以来楼市进入下半场，2012年经济探底与转型的一年将是房企之间决定胜负的关键一年。在未来房企尤其是大型房企必须在规模与利润率两方面同时占据优势方可在未来有自己的立足之地，否则，难免会遭遇被市场边缘化，或者被逃离房地产行业。
在规模与利润率两方面，规模的重要性在当前是最重要的，规模的意义在于一个房企的市场占有率以及影响力，在当前，当市场基本面尚未完全回暖的市场背景下，房企还应该未雨绸缪，继续采取“跑得快”的高周转市场策略，以现金为王，以把握市场主动权，主导未来市场格局。尽管全国百城房价连续4个月上涨，但是也难掩继续“跑量”现实。原因如下：
第一、你不跑其他人在跑，“跑得慢”就要落后。从高周转类型企业来看，这些企业并没有因为上半年完成销售业绩指标而止步，而是继续以价换量，采取跑得快的市场策略，其中，除了行业龙头万科，中海地产和保利地产正在全力冲击中国房地产行业的“千亿俱乐部”。
第二、把握好现在，没有来得及跑的企业，在2012年剩余的4个月里还有机会进行“复活”。在这个时间段内开发企业应该抓紧时间跑量回笼资金，否则跑得慢了也就可能陷入市场僵局，楼市没有加时赛，在未来市场不会给任何一个企业一个理由让其可以重来一次。
第三、大型开发企业率先“跑得快”，打破原来市场相对沉寂的博弈周期，让不同开发企业对未来的市场预期产生分歧，有可能市场或房企之间会逐渐分化。
从战略角度考虑，大型房企在资源及资金、开发能力等方面由于中小型房企，大型房企率先跑得快的高周转策略其实是将当前市场沉寂的状况汤混，中小房企不一定看得清楚或把握的住当前市场的局面。因此，中小房企如果跟风跑量，那么在未来市场角逐中肯定博弈不过大型龙头房企，如果中小房企不跑量，那么，他们有可能还面临着市场份额丢失及资金面的问题。因此，从这个角度而言，大型房企主导未来市场发展格局。
笔者认为，楼市没有加时赛，2012“跑得快”不会错，“跑得快”企业赢未来。当前市场当中降价幅度收窄甚至个别项目的涨价行为，势必会影响这些项目的去化速度，从这个角度来讲，降价幅度收窄、涨价行为不一定会利于这些企业在当前相对胶着的市场背景跑赢市场。降价幅度收窄、涨价行为这种博弈的市场的做法或许会获得短期内的利益收益，但是，在“买涨不买跌”难以形成的市场背景下，相对于“以价换量”以时间换取发展空间的做法，降价幅度收窄甚至个别项目的涨价行为只能让现有项目停滞不前，降低项目及企业的资金周转率，由此有可能会丧失更多的发展机会。
不过，在企业“跑得快”的同时，我们也不应该忽视企业利润率这个比较关键的因素。
房地产市场已经进入下半场，在未来，企业利润率已经无法像之前那么高，通过多元化手段降低成本提升利润率已经显得非常关键，在未来，房企不仅仅要关注规模上的制胜，还更应该注重利润率盈利能力的提升。开发企业应注重修炼内功，包括通过管理、产品标准系列化、成本控制、融资成本等多方面，注重利润率盈利能力的提升。
