就在万科、保利等龙头开发商在“招拍挂”市场上高歌猛进、奋勇搏杀之际，另一个土地市场也正如火如荼地推进。
今年以来，在地方政府和开发企业的双重需求的推动下，各地包括旧城改造、棚户区改造在内的土地一级开发尤为火热，不仅是招商地产、云南城投、中天城投这些传统的央企及地方国企深涉其中，那些背景深厚、资金雄厚的民营房企也试图分一杯羹。
的确，越来越多的房企注意到了土地的一级开发独一无二的“优势”，拥有土地的一级开发资质意味着在拿地环节坐拥成本优势，进而轻松享受一二级市场的双重收益。更重要的是，这是除了土地招拍挂市场外，从另一个渠道加剧房地产市场资源的集中和房企之间的实力分化，谁能低成本获取大量的土地，谁就能在此轮调控后掌握更多的市场资源，从而赢得房地产市场的未来十年。
现状扫描 民营房企涉足土地一级开发
9月13日，大名城发布的公告称，公司控股子公司——名城地产（福建）有限公司作为福清市政府确定的合作开发企业，已与福建省福清市土地发展中心签署了关于《福清市观溪新区西片区土地一级综合整治及开发项目协议书》。该次合作开发面积约为3500亩，土地综合整治及开发项目总投资约40亿元人民币，采用10%资金成本加溢价分成回报的方式。
对于公司来说，这似乎是一桩只赚不赔的买卖。事实上，这早已不是大名城第一次介入土地一级开发市场。记者调查发现，今年以来，大名城与多个的地方政府签订一二级联动的供地协议，控制的土地储备达到约1.65万亩，主要分布在福建永泰、河北滦县、福建福清和甘肃兰州，将在2013年陆续转为可开发用地，为公司未来大盘开发和周转奠定了储备基础。
不止是大名城。9月10日晚间，华夏幸福公布消息，与江苏镇江市京口区人民政府签订了《关于整体合作开发建设经营江苏省镇江市京口区约定区域的合作协议》，双方合作整体开发“镇江市京口区大禹山创意新社区项目”。而就在今年，华夏幸福接连获得多个土地一级开发项目，包括“无锡（南长）国家传感信息中心”项目、河北固安新兴产业示范区开发建设项目、沈阳市苏家屯区域开发建设项目等。
实际上，在楼市的调控持续两年之久后，各地政府的救市之心愈加迫切。相对于佛山、芜湖等地放松限购、购房落户等过于直接显眼的救市方式，今年以来深圳、武汉、长沙、兰州等地纷纷加大旧城改造、棚户区改造的力度，以“曲线救市”的方式拉动地方投资、增加土地供应，同时向商品房市场释放大批刚性需求。立足深圳的龙头房企招商地产就是受益旧改的典型代表。今年8月，招商地产与深圳当地政府签订了南山区西丽中心区与牛成村两个旧改开发合作意向，而在此之前，招商地产已相继在坪山新区、蛇口、光明、前海、溪涌等地屡次斩获旧改项目。在母公司招商局集团与地方政府的战略合作下，招商地产已然通过深圳各区的旧改项目储备了庞大的土地资源。
土地一级的开发商被视为捧着“金饭碗”吃饭，地产行业内甚至有“卖房不如卖地”的说法。土地一级开发商的盈利模式非常清晰，即通过拆迁、土地平整将“生地”变为“熟地”以达到出让标准，待土地通过招拍挂出让后，公司再按照与政府的分成比例，获得属于自己的那部分土地出让增值收益。
背后目的 一二级联动低成本扩充储备
在不少的开发商看来，如果仅仅是土地出让，土地一级开发商实际上只赚取了一次利润。但如果接下来在自己开发的土地上建房销售的话，无疑可以赚取第二次利润，这就是所谓的“土地一二级市场联动”。
“土地一级的开发商在拿自己开发土地的时候优势非常明显。”一位深谙土地一级开发内情的国企高管向记者表示。在他眼中，土地一级开发商参与自家地块的竞拍有两个明显的优势，一是由于开发商在进行土地一级开发的阶段已经和政府部门有过一些互动，因而对竞拍地块的价值和前景了然于心；二是在同等价位的情况下，由于拍卖价款当中的一部分将作为“土地一级开发”收益进入土地一级开发商的腰包，在这种情况下，土地一级开发商参与拍卖的成本相对于其他公司更低。
而这一说法在大名城身上也得到印证，A股的市场当中，一些开发商的目光并不仅仅盯着土地一级开发，他们还要继续在招拍挂市场上获取自己平整开发的土地。
早在今年3月间，大名城曾发布公告称，子公司名城地产与福建永泰人民政府签订《永泰东部温泉旅游新城项目合作协议》，投资120亿打造4000亩的永泰温泉旅游新城项目，并按照15%的资金成本加土地溢价的方式获得回报。就在与永泰县政府签订合作协议的半年后，9月27日，名城地产如愿以2.53亿元获得永泰葛岭镇的7宗土地。
无独有偶。10月13日，华夏幸福基业投资开发股份有限公司宣布，旗下的全资间接控股公司沈阳幸福基业房地产开发有限公司以1.88亿元竞得沈阳两宗土地，总面积为15.65万平方米。而这两宗商住土地，正是公司今年1月间取得的沈阳苏家屯35平方公里土地一级开发区域的一期部分土地，在进入二级招拍挂市场后又被华夏幸福摘得。
“在招拍挂阶段，土地一级的开发商在参与自家开发地块的竞拍时可以说是进退自如。”一位国企内部人士告诉记者，如果土地一级开发商参与自家开发地块的竞拍，由于它拥有巨大的成本优势——所出的地价有一部分将以“增值收益”的形式回流到自家腰包，因而其他公司一般不会与之竞争。但不排除遇到对地块志在必得的公司不计成本地抬价，这个时候，当竞拍价达到一定金额时，土地一级开发商便会理智地放弃继续竞拍，因为拍卖成交价已经非常高，仅是从土地一级开发的分成上面土地一级开发商便可获利不菲。
获利方式 地方政府缺钱民营房企伺机分羹
土地一级开发商与政府之间的收益分成比例，无疑是土地一级开发合同当中最为关键的条款。
以新湖中宝与江苏启东政府在圆陀角项目上达成的分成协议来看，规划中3000亩土地为商住开发用地，一级开发商在土地平整过程中，加上财务成本等一级开发成本大约是60万元/亩，另外3000亩为高尔夫、湿地公园等公共设施及配套建设用地。公司土地进入二级招拍挂市场化，成交价格在100万/亩以下的，土地出让收入全部归公司；成交价在100-130万/亩的。收入由政府与公司五五分成；成交价在130-170万/亩的，政府与公司六四分成；成交价在170万/亩以上的，政府与公司七三分成。
“分配比例通常跟土地一级开发的难度大小有关，一些拆迁难度比较大，或者是地理位置相对较偏的地块，土地一级开发商的分成通常要高一些。”国内一房企高管表示。
令人羡慕的是，一级土地开发商甚至还能得到一些地方政府的保底收益承诺。
大名城无疑就是其中的一位幸运儿。其控股子公司名城地产与福建永泰县政府签订的协议明确，若名城地产取得第一期项目用地，则已支付的预付款可冲抵土地出让金；若名城地产未能竞买取得，则永泰县政府应在项目用地挂牌成交后10日内，将名城地产已支付的预付款返还给名城地产，并以名城地产已支付的预付款总额为基数，按年15%的比例支付名城地产财务费用。这15%的回报相当于保底收入，而在大名城与福建福清市政府、河北滦县政府签订的合作协议上，都有10%-15%的投入资金保底回报。
以往土地一级开发基本上都是有地方国企担当，如云南城投、绵世股份、中天城投等，而如今，愈来愈多的民营房企开始参与其中。“地方政府没钱了，又想多整土地卖地挣钱，因此不得不多种渠道引入资金进行一级开发。”有券商分析师在对土地一级开发市场进行调研后表示，正是由于地方政府目前资金紧张，想要收储土地又不愿举债经营，因此才大量引入民营资本进行土地一级开发，这也恰恰给了大名城、华夏幸福等资金、背景均雄厚的民营房企一次分食土地一级市场利润的良机。
据克尔瑞土地咨询运营中心总经理郭玉良介绍，目前广东、河南、云南等多地“三旧”改造如火如荼。“地方政府不仅有土地一级开发的需要，也有产业落地的需要，政府不仅要卖地，还要通过扶持产业来带动地方经济、提升地方形象、为地方政府的政绩加分。”郭玉良告诉记者，而像大名城、华夏幸福这种有主题地产或园区地产开发经验的民营房企，自然与地方政府一拍即合，成就美妙“联姻”。
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（来源：中国经营报）
“十一”黄金周前后，国内土地市场骤然升温，万科、金融街、富力、保利、龙湖、佳兆业纷纷出手。沉寂了近两年的土地市场，拼杀撕咬的局面再现。握有大量现金的巨头固然一掷千金，荷包羞涩的地产商同样也不甘寂寞。举债买地，成为不少中型地产商在这波“抢地季”抗衡之路。然而在当下总体经济迷雾重重，房产销量再陷低谷之时，举债扩张的风险无疑也在倍增。
土地市场“高烧”不退
10月10日，上海易居地产研究院发布报告称，自2010年12月，土地市场达到近5年最高点后，土地出让金开始进入波浪式下行通道，至今已经连续同比负增长长达一年。但9月十大典型城市土地出让金收入为485亿元，虽然同比还是下降了两成，但环比增长了近五成，出现了明显回升。
节后土地市场依旧火热，节后第一天万科、佳兆业先后在佛山、南海竞得心仪地块，两天后，保利与其合作伙伴先后在上海、长沙拿下两地今年最大规模的土地。预计节后土地市场的火热依然继续，因为地方政府的“推地潮”还在延续，据悉佛山南海国土部门接下来还会推出13宗土地，杭州10月11日至19日，将有18宗地块密集挂牌，除此之外广州、天津都有密集的推地计划。
在这波抢地潮中，手握现金的地产巨头固然频频出手，中报显示手头握有470亿元现金的万科率先出手，七八两月拿地的金额就达到96亿元，9月更是6天内连续拿下4幅地块，拿地金额接近69亿元。
其后招商、保利等实力雄厚的开发商各施其法。中报显示持有251.8亿元现金的保利地产(微博)(10.59,-0.10,-0.94%)采取强强合作的方法，节前，保利联合首开，以13.8亿元在北京土地市场首有斩获；10月10日保利携手万科，以32.56亿元一举拿下长沙今年最大规模地块——滨江B7地块；当天下午，旗下保利建锦、信保(天津)股权投资基金联合体又以45亿元夺得上海徐汇区一商住地，成为2012年的上海总价最高地块。与保利竞争该地块的还包括华润、中海、绿地三家国企，经过数百轮的激烈竞拍，最终折合楼板价高达27055元/平方米，溢价42.86%。
但这还不是近期溢价率最高的竞拍，10月8日，万科、招商、雅居乐、佳兆业等十多家品牌开发商出现在佛山南海，在经历95轮厮杀后，佳兆业最终以近18亿元夺得3宗捆绑出让的商住用地，溢价率超过70%。
9月融资10月买地
战胜万科、招商的佳兆业，并不能划为财大气粗一类，也不能与保利、首开等有着深厚政府背景的央企相比。据其未经审核的中报数据显示，截至2012年6月底，该公司手头握有的现金及现金等值项目不过34.57亿元，仅南海一块土地的出让金已经占了手头现金的52%。资料显示，该公司从6月开始频频出现在土地市场，从6月至今在土地市场就花了42.96亿元，远高于其手头握有的现金。
支持其扩张的无疑只有举债，佳兆业凭借的是香港的融资平台。9月12日，佳兆业发布公告称，拟发行2017年到期的票据2.5亿美元，而为了吸引投资者，佳兆业为此支付的年利率高达12.873%，为近期高息债融资内地房企中最高。正是凭借这2.5亿美元的优先票据，10月佳兆业在土地市场战胜几位手握巨资的地产大佬。
9月融资，10月买地的并非仅仅佳兆业一家，9月19日龙湖地产公告配股筹资，筹资目标达30.89亿港元。一周后，龙湖地产通过激烈竞争，以14.7亿元夺下北京孙河乡住宅地。数据显示，从8月开始，内地房地产企业就频频在香港融资，路劲地产、金隅股份也在9月通过发债，分别在香港获得3.5亿美元及30亿元人民币。加上宣布发债但没有明确金额的花样年以及各类银行贷款，近期内地房企在香港的融资规模超过了400亿元。
中银(香港)投资的一位分析师表示，八九月内地房企的融资潮与今年上半年的销售情况密切相关，“去年内地房企也有募资冲动，”该人士表示，但当时由于房产销售不景气，出现认购额不足而折戟。今年上半年由于业绩改善，也加剧了内地房企的“资金渴求症”。
“还有一个重要的原因是境外资金充裕。”亚银投资的首席分析师李大伟表示，国外特别是美国的三轮量化宽松政策出台，这些资金在实业领域又没有找到更好的投资机会，其中部分就会选择投资在新兴发展国家的不动产领域，例如菲律宾等东南亚国家的不动产涨幅明显。“国内由于有资本管制，直接投资国内房产，资金出境有困难，不少会选择购买内地房企的高息债。”
二线开发商举债扩张
然而，举债扩张固然让二线开发商有了与龙头大佬叫板的实力，同时也埋下了巨大的风险。佳兆业可谓是近年举债扩张的典型案例，从2009年年底赴港上市后，佳兆业就开始频举发债圈地，仅2011年一年就花了59.4亿元拿下了35幅土地。
其直接后果是负债率的快速上升，2011年年报显示，佳兆业净负债率飙升到76.6%，而2010年同期的数据为30.6%。当年其手头仅握有39.4亿元现金，但其一年内需要偿还的借款就高达20.67亿元，加上需要支付的收购土地按金21.2亿元。换言之佳兆业当年的现金已不足以支付。
这使得佳兆业在今年上半年较为沉寂，专注于通过快速开发销售物业缓和资金链。2012年中报显示，今年上半年佳兆业合约平均售价为5858元/平方米，同比下降了近19%。1~5月，该公司只花了5.2亿元买入两幅土地。
这也使得该公司的负债情况有所改善，净负债率降为73.4%，一年内到期偿还的负债降为11亿元，环比下降了近10亿元。其中总债务下降了近5亿元，与之相对应是握有的现金及等价物也下降了近5亿元，但五年内偿还的负债则增加了5亿元。
通过一系列债务运作后，佳兆业再度举债扩张，先是在今年5月，该公司与PA International Opportunity VILimited签订可换定期贷款协议，对方为佳兆业提供1.2亿美元的可换贷款，年利率为13.5%。其后的6月，佳兆业一口气买了3个项目，七八月又先后增加了4个项目，在9月发行高息债后，又在10月拿下1个项目。
至此，今年前10月，佳兆业在土地上投入的资金就超过48亿元，并不亚于疯狂扩张的2011年。与此同时期内由于现金减少了近5亿元，也让佳兆业的支付重压难解。2012年借款成本同比大幅增加，中报显示佳兆业期内的借款成本总额为8亿元，同比增加62.3%。
更甚者是房产销售近期出现放缓迹象，佳兆业今年上半年累计合约销售额为65亿元，按年增长44%。市场人士分析这也是该公司负债得以改善的基础，但进入7月后销售增长开始回落，当月该公司合约销售15亿元，同比减少20%；八九月销售31亿元，同比减少23%。这也使得该公司前9个月的销售增长只有7%。
在这种背景下，举债扩张者的风险远大于持币者。
大型房企联合血拼成趋势 土地市场成寡头游戏 第一财经日报
当狮子和老虎联姻，丛林难免要成为强者的竞技场。在历经两年多的行业洗牌后，中国房地产市场越来越呈现出寡头端倪。
2012年9月，全国尤其是一线城市土地市场急剧升温，但这似乎更多的是一场大型房企争先抢食的盛宴，小型开发商几乎绝迹。
大房企合作拿地，或者携手金融巨头入场，土地市场的门槛被越抬越高，成交溢价不断飙升，实力不济的中小型开发商惨遭边缘化危机。
从购地成本占销售金额比重来看，除个别房企作风激进外，多数大型开发商拿地态势依然保守谨慎，与补仓高峰的2009年相比仍有不小差距。
大型开发商疯狂抢地
在45亿拿下上海滨江地块时，保利地产在同一日又携手万科以32.56亿拿下长沙滨江新城B7地块，一日内斩获两个地王。
而就在两个多月前的7月19日，国土部、住建部刚刚下发紧急通知，要求各地方政府警惕土地市场波动，坚决防止房价反弹。
一日内诞生两个地王，显示出土地市场许久未曾有的热度。实际上，土地市场的活跃状况从7月份已经显露端倪，万科、佳兆业、龙湖地产等房企纷纷出手，就连刚刚从危机中走出来的绿城也开始拿地。
尤其是被视为行业“风向标”的万科，一改此前几个月的保守作风，继7月份以来拿地投入超过上半年总和，9月以来更是四处开花。
根据公告披露，仅9月一个月的时间里，万科在广州、东莞、青岛、杭州、昆山、贵阳、昆明等城市新增9个项目，支付价款约43.89亿元。
但从公开资料显示，万科9月新增的项目远不止这些，其中还包括9月6日以33亿元拍的合肥地块，9月11日以15.8亿元竞得顺德新总价地王，9月20日与北京住总联合体以14.43亿元竞得北京经济技术开发区地块，9月27日以9.8亿竞得苏州地块，9月29日又与北京住总联合体再以10.8亿元竞得北京大兴区地块。
从溢价情况来看，一线城市优质地块更受开发商热捧。海通证券最新调研数据显示，9月，全国一线城市土地实际成交量1213万平方米，环比增加18.15%，土地成交溢价率回升至16.32%。
9月份的火爆成交带动整个三季度土地市场反弹。链家地产数据显示，三季度全国10个主要城市的土地市场成交规划建筑面积为7560.4万平方米，环比上涨70.1%，总土地出让金为1352亿元，环比上涨123.8%；而四个一线城市住宅用地土地出让金总计414.7亿元，环比第二季度大涨355.7%，溢价率高达23.12%，达到了2011年调控后的最大值。
小房企边缘化
值得注意的是，与此前不同，目前活跃在土地市场上的开发商主要以万科、龙湖、保利、华润、中海等大型房企为主，中小房企身影渐渐减少。
从业内主流观点来看，这种局面主要是因为房地产调控加速了行业洗牌，房企分化日趋明显，大型房企销售状况良好，在土地推出高峰期就加速补仓，而中小房企则因资金状况渐渐错失了土地市场上的机会。
尤其是大型房企开始越来越多进行联合拿地，进一步抬高了土地市场的门槛。10月10日诞生的两个地王，背后均是企业联手拿地。
这意味着房企竞争开始从单体竞争走向团体角逐，包括本土老牌房企之间的联合，外来房企与本土房企的联合，外地房企互相联合，港资企业之间的联合，港资企业与外地大型房企的联合拿地，无疑进一步加剧了竞争程度。
房企联合拿地，既是房企开拓市场的重要战略，也是调控之下抱团取暖的风险规避举措，更是为应对市场变化的灵活选择。
尤其是房企与金融机构的联手，更将这次游戏代入资本时代。在上海新地王的背后，实则是保利地产与信保地产基金两个身影。信保基金是由保利地产联合国内大型金融机构发起成立，专注于房地产业投资的基金管理机构。
在业内看来，现在房地产基金规模开始越来越大，而且他们的经营方式由以前的贪图安稳转向更加激进的一种模式，这也代表着中国的房地产行业资本为王的时代在慢慢到来。
有媒体援引东方金城国际信用评估有限公司副总经理刘世平的跟踪研究称，以北京市场为例，目前十大房企手中握着的年度土地待开发面积总量已经占到整个市场比重的93%，两年以后北京超过九成的供应将集中在10家房企当中。
