成都本土房企的生死自救

搜房网讯：成都楼市霸主毫无疑问已易主，本土房企的风光在外来房企的铁蹄下已荡然无存，如今保利连续三年蝉联成都房企排行榜的老大，曾经的霸主被称为成都楼市“一哥”的蓝光在今年上半年排行中未进前5，置信排名12，以往榜单上的常客森宇、万华已被强大的外来军团甩在后面。看到此时的光景，再回想前几年龙湖、蓝光、置信的西南王之争时的盛况，不少人唏嘘不已。

“西南王”之争

因历史原因成都与重庆这对已“分家”的兄弟，不可避免经常被人们进行对比，西南王之争，最早指成渝两个足球队之争，但后来不知何时被房地产业界套用，隐喻为成都的蓝光、置信和重庆龙湖的西南王房企之争。成都金房董事长王晓白说，楼市西南王之争从本质上讲是一场川渝之争，更是一场本土地房企与外来房企之争的缩影。

创建于90年的成都蓝光是在新世纪前几年占据成都楼市多年的霸主，最早以商业出生，04年转战住宅市场，05年就实现年销售额超过20亿，07年更是超过40亿，并一举成为当年成都的销售冠军。而成立于94年只专注高端市场的龙湖，在03年时仍聚焦于重庆，年销售额仅6.2亿，2005年龙湖选择全国布局的第一站成都，当年实现销售额23.6亿。

川渝之争也好，西南王之争也好，时间终于给出了答案。

相对蓝光和置信而言，龙湖的发展只能用跨越式来形容，做精品、从客户需求出发的理念，让龙湖的产品受到市场的肯定，成为万科、绿城等品牌房企学习的典范，以产品做基石，龙湖从03年的6.2亿到步入全国百亿俱乐部仅用四年，而07年过百亿的房企还不到20家，两年后，龙湖就在香港实现上市。

失落的“神话”

龙湖、蓝光、置信上演的后来者居上的狗血剧情，只是成都楼市一个小缩影。在成都市场，吞噬与被吞噬的游戏每天都可能上演，只是主角不再限于上述三个开发商，万科、保利、华润、恒大、中海等全国性品牌房企也纷纷垂涎上了成都这块大蛋糕。

打破本土房企垄断成都市场的神话要从2000年开始， 那一年大连万达率先挺进成都房产界，随后中海、建信、华润、深长城、万科、远大、钱江银通、上海绿地、香港和记黄埔、天津融创等一大批地产大亨和财团紧跟其后登陆成都。时至今日，全国一线地产企业大部分都已进入成都市场。

雄厚的资本、成熟的房地产开发经验、强大的品牌号召力成为他们在成都楼市征战的矛和盾，而本地企业在这场市场话语权的争斗中显得腼腆，稚嫩而青涩。

把时间拨回04年4月，一场关注度极高、牵动全国地产界神经的“地王”之争在成都上演。这块成都国土公拍史以来最大宗的土地，自拍卖消息发布后，就吸引了来自香港、上海、浙江、北京、深圳、天津等地近50家投资商和房地产开发商。而本地企业纷纷索取招标文件，之后却没有了下文。为什么成都的本土企业在这次龙争虎斗中集体失语？这就是资本的力量。

04年的“成都地王”市政府精心策划了两年多，虽然每亩起拍价只有35万元，但是近2000亩的用地规模，超过6亿元的成交总价使得本土中小投资商望而却步。1亿元的保证金和短时间内拿出高质量的规划方案的要求，也让本地企业无法豪爽起来，本地有实力的开发商虽有联合起来拿地的愿望，但缺乏合作基础和操作特大项目的经验，所以此次拍卖注定了是“外来大亨”的专场演出。

在1811亩土地的拍卖面前，成都开发商感受到了前所未有的压力。当外地大财团以绝对的资本优势不断扩大成都市场份额的时候，成都的本土企业却不得不开始试着接受这样的事实：成都将从此不再是四川的成都，而是国际的成都。在三巨霸中海、绿地、世茂争夺战中，中海成为了最终的胜利者，但这场被炒得沸沸扬扬的“地王之争”却引发了成都地产界更深层次的思考：面对实力雄厚的外来开发商和日益强硬的资本市场，成都本土房企将何去何从？

一位业内人士曾这样评价当时的情况，“以前成都本土企业凭着廉价的土地价格，房子根本不愁卖，但招拍挂让本土开发商开始断粮，04年地王之争显示出的外来房企资本力量，打碎了本土房企夜郎自大的美梦，此时，成都仍没有一家房企做好了挑战的准备。”

锐理数据总经理郭洁则给本土房企的没落理出一条明显的轨迹。

“从03年开始外来开发商开始增多，尤其是粤派开发商，粤派开发商和成都开发商的区别是，他们能在二三环拿大块的地。09年是分水岭，09年锐理年终盘点时，本土企业蓝光仍以销售百万方拿下成都房企第1名，2010年以后成都前五名看不到成都企业了，只有排尾在第6的蓝光。这样的情况一直持续了三年，12年上半年央企占据了成都半壁江山，上半年成都房企排名第一是保利，其次是华润，万科，中海，绿地，蓝光和置信分别是第6位和12位。”

都是钱惹的祸

有人认为，随着全国性开发商越来越多的涌入成都，成都本土房企的生存空间受到了挤压，这是本土开发商发展过程中遇到的最大的障碍。

金房董事长王晓白坦言，外来品牌房企来成都对本土房确实有巨大的冲击力。“品牌房企拥有小房企没有的规模效应，同时勾地能让他们不通过正常的招牌挂就能拿到大块的便宜地，其次是品牌效应，成都政府愿意引进品牌开发商，因为品牌房企吸引人才力度大，购房者认知度强，同时还能提高本土房企的开发能力，因此政府会给予他们很多优惠政策，这些都是外来大型房企的优势。”

但他也清楚地认识到外来房企大肆涌进成都的只是本土企业困境的原因之一。话锋一转，他直言成都本土房企的“盆地意识”，认为缺乏开拓精神才是成都本土房企发展的硬伤。

“自古以来，西蜀都有一种盆地意识，一直都是小皇帝，小军阀割据，成都人愿意偏安一隅，相比其它地方的企业，成都的很缺乏开拓精神。”他说，不仅如此，成都本土房企的内部分裂导致企业的做大做强的资本被弱化，也是导致近几年本土房企走下坡路的原因之一，如新希望、置信等都是因为企业分裂导致发展速度放缓，同时，对于一些国企而言，政府的背景让企业发展上过于保守，过分强调品质而影响企业的全面发展。

但上述的原因或都只是之一而已，正成同森投资集团项目总监冯珏对成都本土房企的生存困境评价更为直接，认为缺钱才是本土房开发商没落的直接原因，房地产是一个资金密集型产业，有钱才能买地，有钱才能保证项目持续开发，有钱才能有人才，有钱才能做大做强。

“比如说某个开发商同时做几个盘，就需要更多融资渠道和平台，资金规模可能需要100亿，如果只有十多亿或几十亿，可能会遇到很大的资金瓶颈，所以置信在不断和很多风投玩资金游戏，我个人觉得这是一个民企的悲剧。民企又要速度又要销售又要叫好叫座，哪里有那么好的市场机会？”

就如大数多人评价保利一样，保利是央企，有的是钱，有钱就能买大块的地，有钱就能同时进行几个甚至十几个项目开发，这样一来，短时间内，保利就可以在成都做出规模和品牌，试想一下，如果他没有那么多钱，效果会怎样？

全军覆灭言之尚早

成都本土房企的衰败已成为事实，那么本土房企就真的一无是处？

其实不然，成都本土房企中会展、万华、森宇虽然都不在前十榜单内，但依然活得很滋润，并在各自领域(小区网，论坛)推动成都楼市进步。

会展引领着成都商业的发展，万华傍着郎酒这颗大树依然好乘凉，努力做好产品，打造的麓山国际(小区网，论坛)是中国别墅的样板，一年销售面积能达几十万平米；而森宇则继续在市场博刚需，在外来房企越来越多，大盘亦层出不穷的情况下，其打造的南湖国际社区却蝉联了成都单盘的三年的销售冠军，到去年年底依然是第一名。

由此可以看出，判断成都本土房企已全军覆灭言之尚早，那么未来，成都本土开发商究竟该何去何从？

郭洁给出了三个词：做高，做精，做缺，即做高端产品，做精细化产品，做稀缺化产品，如此才能与外来开发商做差异化竞争，在整体的竞争上凸显出本土房企的优势。

做高，上半年楼市盘点时郭洁发现除央企大放光彩外，还出现了另外一个新特征，在锐理的备案均价排行榜中，10位中前7位都是四川或成都本土企业，如朗基、万华、蜀兴、远鸿、博瑞、交大等企业，他们在成都产品单价都排名在前十。用她的话来讲，可能本土房企在项目的体量、销售总额和产品上比不过外来房企，但是有一点本土房企可以——单价，朗基望今缘就一直是成都电梯豪宅标杆。

做精，把每个项目都做成精品，做产品品质说话，麓山国际或是一个典型的例子。

做缺，在成都今年上半年商业开发里面蓝光依然排第一，去年是世纪城会展，在商业地产方面成都本土企业依然做得很优秀。

结语：

随着近几年外来开发商与本土开发商博弈，外来开发商凭借资金、品牌优势让他们在成都楼市掌握了主导权，本土开发商已越来越多地被“赶”往四川二三级城市求生存，这仍将是未来几年的趋势。在本土房企的生存之道中，专注地做好产品，提高融资能力，做差异化才是根本。如果他们想回到09年的鼎盛状态，短时期内恐怕将难以实现。