存销比重回“合理区间” 房价上涨箭在弦上？

十大典型城市的楼市存销比，在过去一年如同坐上了过山车。

上海易居研究院提供给《第一财经日报》的一份报告显示，包括北上广深在内的十大城市8月份的新建商品住宅平均存销比为9，即库存只需9个月便可消化。这是近16个月来，存销比首次进入合理区间（6~9个月），而在今年年初，这一数值还在12个月以上的“过大区间”徘徊。

市场人士分析认为，作为直接反映楼市冷暖的数据指标，存销比下降不仅表明楼市回暖，更暗示房价存在反弹的可能。

回忆起年初楼市的低迷场景，在上海做了多年地产中介的孙先生记忆犹新。“那时候，一个多月都没有开单，好几次想换工作，我们是‘无底薪+提成’，没有开单就意味着只能喝西北风了。”他称，“上个月，我一个人就卖掉6套房子。真是此一时，彼一时。”

孙先生口中最困难的日子也就是楼市存销比最大的时候。今年年初，十大城市的存销比一度达到18个月的高位，而仅仅过去半年，这一数字已经迅速降到9个月，并逼近6个月的“心理底线”。

“如果没有限购，楼市存销比在6左右，报复性反弹就会出现。”同策咨询研究中心总监张宏伟向记者称，在调控的大背景下，投资性需求难以进入楼市，因此，短期内出现报复性反弹的可能性不大，但房价上涨的压力还是比较大的。

易居发布的报告显示，截至2012年8月底，十大典型城市新建商品住宅库存总量为5581万平方米，同比增长11.71%，环比下降1.22%；8月份，十大典型城市新建商品住宅存销比为9。

根据历史经验，存销比的合理区间为6~9个月，偏小区间为3~6个月，偏大区间为9~12个月，过大区间为12个月以上。

易居分析师对此认为，一方面，去年商品住宅的新开工面积的持续下跌，导致今年1~8月的商品住宅供应量下降；另一方面，受调控政策影响逐渐减弱，刚需和改善性需求逐步释放，商品住宅成交上升，新建商品住宅的可售量持续下降。

数据显示，十大城市中，上海8月份新建商品住宅存销比为12.3，北京为8.2，广州为7.4，深圳为7.2。可见，一线城市中，除上海存销比依然维持在高位外，其他三个城市的存销比均较低，房价上涨压力可见一斑。

此外，杭州8月份的存销比仅为5.7，据住在杭州网统计，截至9月18日，杭州主城区今年已成交住宅26766套，是去年全年成交量的两倍以上。26766套的住宅成交量也超过2010年全年的住宅成交量，仅次于2009年的51463套。

易居发布的报告还认为，未来几个月，由于开发商年底回笼资金的要求，房企将加速推盘，从而增加供应量。同时，积压的购房需求也逐步释放，预计需求的增量依然大于供应量，故存量还会继续延续下跌趋势。

另一方面，商品房销售面积将无悬念地继续上升，预计四季度存销比仍在合理区间徘徊，估计明年上半年会回落至偏小区间，届时房价上涨的压力将进一步增大。

“开发商也非常关心存销比，如果这一数值持续下降，部分开发商就有可能‘捂盘惜售’，等待有可能到来的价格反弹。”张宏伟如是说。