[提要]作为距离上海市中心最远的郊区之一，金山的房地产市场整体价格较低却难以吸引来自市区的购房者。轨交22号线10月开始试运营，从金山新城到上海南站只需约半个小时。金山与市区的距离将被大大“缩短”，与此同时，区域房地产市场也将在轨交效应的影响下发生变化。
作为距离上海市中心最远的郊区之一，金山的房地产市场整体价格较低却难以吸引来自市区的购房者。轨交22号线10月开始试运营，从金山新城到上海南站(社区网 论坛 商铺)只需约半个小时。金山与市区的距离将被大大“缩短”，与此同时，区域房地产市场也将在轨交效应的影响下发生变化。
“作为目前尚无轨道交通的区，金山的楼市成交价和成交量一直处于相对较低水平，交通不便是制约其楼市发展的因素之一。轨交22号线（即金山铁路支线）通车在即，金山无轨交的历史即将终结。金山楼市均价或将告别‘四位数时代’，并成为沪上另一大刚需供应板块。”
半小时生活圈
轨交22号线（即金山铁路支线）由上海南站至金山新城站，设有金山新城枢纽、阮巷、亭林、叶榭、闵西、新桥、春申、莘庄和上海南站等9个车站，全长56.4公里。据悉，该线路已于6月底建成并开始调试，预计10月初试运行。
作为距离市中心最远的郊区之一，金山虽然房地产市场整体价格较低，但很难吸引来自市区的购房者，关键原因就是缺乏便捷的交通。轨交22号线开通后，从金山新城到上海南站只需约半个小时，大大改变出行困难的状况。
同策咨询研究中心总监张宏伟指出，在22号线所经过的各大板块之中，金山新城无疑是最大的受益板块。
上海搜房数据监控中心分析师汤正魏介绍，从2006年至今，金山区楼盘成交均价一直都处在全市排名最末几位。区内住房产品主要以高层或小高层为主，所面向的购房群体也基本都是当地居民或是在附近工作的人。
事实上，轨道交通的规划和开工已经给金山楼市带来过两轮的价格上涨。据上海搜房数据监控中心统计，2007年初，22号线规划正式出台，首次带动金山的年度成交面积提升到了50万平方米之上，环比前一年上涨超过了50%。而2009年工程的正式开工则再一次带动了金山楼市的全面爆发，成交均价从2009年的6954元/平方米，上涨到了2010年的9378元/平方米。而之后受宏观调控加码的影响，成交均价的涨幅放缓，成交量也有明显萎缩。
价格洼地
“此次22号线的通车或将推动金山房价走上万元时代。”21世纪不动产上海区域分析师黄河滔指出。
21世纪不动产提供的数据显示，2012年前7个月，本市新建商品住宅成交均价22900元/平方米，其中该段时期内金山区域内成交均价约为9907元/平方米，为本市区域新房成交价格最低，同时也是唯一一个均价低于10000元/平方米的区域。就价格来看，金山区域因为环境及交通、配套等问题始终处于城市发展的洼地，区域内的新房价格也无疑是当前本市各大区域之中的价格洼地。
张宏伟指出，从成交数据上不难看出，本轮调控前金山楼市价格稳步上涨，调控之后，价格涨幅放缓，但成交量依然保持高位。除了轨交利好因素之外，政府规划与引导也起到了重要的作用，大量的供应促使区域板块成交量表现突出。
汤正魏表示，在这之前，金山区虽然楼市均价较低，但依旧很难吸引到来自其他区域的购房者，甚至是刚需购房者的关注。金山是距离市中心最远的几个远郊区县之一，而出行对公交的依赖使其存在诸多不便。随着22号线的即将开通，金山一举改善出行不畅的现状，再结合其他区域难以比拟的房价优势，金山有可能瞬间成为众多购房者，尤其是刚需购房者所最为青睐的地区。
黄河滔也认为，未来轨交22号线的开通无疑填补了金山新城交通不便的一大硬伤，将更多吸引到来自其他区域的购房者的关注，甚至是刚需购房者的关注。
中长期利好
黄河滔告诉记者，就历史而言，一般新段落轨道交通的竣工及开通往往对板块成交有一定提升作用。以嘉定南翔和安亭板块为例，在2009年年末轨交11号线北段开通之时，其新建商品住宅成交面积分别为31.32万和30.94万平方米，各为2008年成交面积的2.25倍和2.66倍。而2009年全市成交面积为1763.56万平方米，为2008年的2.01倍。
考虑到目前仍处于楼市调控时期，轨交开通对金山这类非传统居住区的成交提升作用在短期内未必能够显现，但长期还是利好于板块的人口导入和住宅发展的。黄河滔指出，相比于其他外郊区域，轨交22号线年内通车，金山将打破嘉定及松江在交通上的优势，从而步上新一轮的发展周期。在此背景上相较于其他已较为成熟的外围区域来说，金山区域内的项目目前都处于价格的低谷，未来在价格上的升值表现无疑具备一定潜力。
张宏伟也认为，22号线本身会对沿线楼市需求起到交通导入的作用，同时，周边板块配套在逐步完善过程中，市场在逐渐成熟过程中，轨交与配套的叠加效应也会促使22号线沿线楼市中长期利好。
22号线是了解金山的渠道
宝华企业集团副总裁杨健
东方早报：22号线的通车对金山意味着什么？
杨建：22号线的开通大大缩短了上海市中心到金山的距离，金山一直是上海房价的一个洼地，目前的房价仍然处于较低的水平。
但金山有得天独厚的地理位置，作为上海市中心后花园，将成为一个非常值得市中心购房者关注的区域。
在过去人们的印象中，金山只是一个化工重镇，其实在金山还有非常深厚的人文底蕴，有着几百年上海的历史积淀，并且靠近杭州湾，拥有很好的海岸线资源，也是上海的避暑胜地。地理位置使大多数上海人缺乏对于金山的认识。
东方早报：22号线会给金山楼市客群带来哪些变化？
杨建：22号线通车必将会带来更多的市区购房者。但上海人对于金山的接受程度偏低，除了距离上的问题，也比较畏惧一些化工厂的存在。但就空气质量报告来看，金山的空气质量为优的天数是上海最多的区县之一。
所以针对上海市区的客户要多做一些宣传，从历史、自然环境、科学的空气质量的报告上，让更多的人真正了解这个区域。
东方早报：金山是否会就此告别万元以下的房价时代？
杨建：金山事实上已经有很多楼盘单价超过万元，但是金山的大部分区域的房价还是低于1万元。随着交通的完善必定会改善区域的配套，金山楼市也会随之发生变化。无论如何22号线的通车为更多的人了解金山、认识金山提供了良好的渠道。以宝华·海湾城为例，它是金山新城实景现房叠拼别墅，180-200平方米低密度景观，南北双花园，非常适合全家居住。
轨交效应体现在中长期
世联地产华东区域总经理 袁鸿昌
东方早报：22号线对于金山会带来怎样的拉动作用？
袁鸿昌：对于沿线板块一定有拉动作用，但这种对于新城发展的拉动作用更体现在中长期，轨交的通车拉近新城与市中心的距离，沿线的配套也会逐步地发展起来。
轨道交通对于金山新城势必会有人口的导入，对于区域内也可能产生一部分高端购买人群导出的现象。但刚性需求的导入人口数量一定大于导出人口数量。这是一个长期发展的过程，这个过程的长短取决于轨交沿线配套发展速度和产业的改进速度。
东方早报：金山新城价格提升是否会类似嘉定新城那样快速？
袁鸿昌：22号线势必像其他线路一样，对于郊区板块的房价有巨大的推动作用，但在当前调控的市场环境下，不会像嘉定新城那样快速。同时我们并不希望看到一个快速的抬升，这样容易造成价值的透支。
另外，金山石化在人们心目中并不是一个宜居的地方，加上沿线生活配套的缺乏使人们对于这个区域望而却步。随着轨道交通的发展，沿线配套的崛起，一定会逐渐形成居住集聚区，但这是一个漫长的发展过程。
东方早报：金山当地的开发商应该做好哪些准备？
袁鸿昌：以前金山是一个完全封闭的市场，主要就是满足当地人口的需求。现在轨道交通通车后，实际上打开了金山的市场，对金山的开发商而言最重要就是产品的品质。
由于轨道交通带来的客群发生了变化，当地开发商的产品标准要向市中心看齐，这已经不再是一个封闭独立的市场，而是针对整个上海市的市场，所以要做适合更大范围购房者接受的产品。
东方早报：22号线通车后，金山的成交均价是否能突破万元？
袁鸿昌：中长期来看一定会突破万元，但这依然要遵循市场规律的发展，节奏和步伐不能来得太快，现今市场的跳空高开无论对于购房者还是开发商都不是件好事。
金山市场地位提升
上海中锐置业有限公司营销部经理 李坤
东方早报：22号线的通车会给区域带来些什么？
李坤：22号线开通，意味着金山区与上海其他各区各板块的距离拉近，对于住在金山区的人来说，为出行提供了方便，省时省心。同时大大增加了金山与上海各区域之间的互动。
东方早报：轨交线路的通车是否会拉动板块房价的提升？
李坤：轨道沿线站点的优质房产必然随着22号线的开通成为置业市场的热点，特别是金山新城板块——这块上海房价过去的“洼地”正在快速崛起，也逐渐在上海房产舞台上演绎着越来越重要的角色。以我们龙湾一号所在区域来看，它属于金山新城的核心区域，周边已形成的教育及商业配套等，为业主的生活出行、下一代的教育等提供了有力的支撑和保证。
