早在2003年，国土部下达 《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》，严格限制别墅用地的供应，如今9年过去了，各地的实际执行情况如何？仅以上海为例，别墅或“类别墅项目”的供应却只增不减。
《每日经济新闻》记者调查发现，除个别年份外，这9年间每年新增的别墅项目供应都达到180万平方米左右，即使在60%的别墅楼盘成交不超过10套的今年，别墅的供应量也达到了79万平方米。
在 “限墅令”后的造别墅热潮下，上海别墅价格并没有体现出“稀缺效应”。
同策咨询机构的研究数据显示，2006年至2011年间，上海各类别墅成交均价仅由2006年的13403元/平方米，上涨至去年的3万元出头，这一涨幅并未超出上海商品房价的平均涨幅。
《每日经济新闻》记者调查发现，开发商目前发展别墅类项目的做法有很多，除了在原有的别墅用地开发别墅楼盘外，还在只能开发高层住宅的住宅用地、商业房产的开发用地以及工业用地中开发具有别墅形态的房地产项目。正是使用了上述原规划不建别墅的地块，开发了别墅形态的房屋，才使上海的别墅供应量源源不断。
在这些开发商中，来自香港的上市地产公司新鸿基地产、上置集团等又是其中的代表。虽然他们并不承认其开发的产品是“别墅”，但是却多具备别墅的形态，同时似乎是有意无意地以“别墅”或“类别墅”的名义对外推广，由此让上海的新建 “别墅”或“类别墅”项目供应大幅增长。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟说，某种意义上说，开发商在非别墅地块造“别墅”的做法，违背增加普通住宅供应的房地产调控政策方向。
新鸿基：连体住宅不是别墅
当国土部下达“限墅令”时，谁都未曾预料，也许有一天容积率2以上的住宅项目也可以造出别墅。2005年6月，新鸿基地产(00016，HK)以31.85亿元竞得上海潍坊新村住宅地块。根据当时的报道，上述地块的容积率高达2.2。
谁也未曾料到上述地块居然也能开发出具有别墅形态的物业。根据多家媒体于2009年的报道透露，新鸿基方面曾表示，位于上海黄浦江的项目有十余栋顶级别墅，每栋总价一亿元以上。
然而，新鸿基方面昨天(9月3日)却否认了所开发的产品是别墅，强调其是“连体住宅”，目前连体住宅未领取预售许可证，也没有定价。
但是，业内人士却告诉《每日经济新闻》记者，连体住宅广义上也是“别墅”的一种。只是业内为了将连体住宅与独栋别墅相区别，将其称为“类别墅”。实际上，是别墅大类中的一个类型。
中房信研究总监薛建雄说，类似新鸿基这样在原本不是别墅用地的高层公寓项目中，开发 “类别墅”产品，对高层住宅的住户是有一定影响的。尤其是低层区的住户，会影响景观、视觉等。
根据薛建雄的介绍，目前类似新鸿基这样在高容积率的高层住宅项目中造别墅或类别墅的现象非常多，很多“地王”项目都通过造别墅或类别墅，把高昂的土地成本转移给别墅或类别墅，并以非常高的价格销售地块内的这部分产品。
而这些别墅或类别墅未来上市后的销售前景，是否像开发商所看好的那样，还是个未知数。别墅背后的超高层住宅业主甚至可以用肉眼眺望到别墅内的景象。欠佳的私密性，让上海业内对这一类强行在非别墅地块开发的“别墅”产品有着非常多的担忧。
但一定程度上，这些非别墅类地块对别墅整体价格却有着非常大的冲击力。陈晟说，上述非别墅类地块开发的“别墅”产品一定程度上满足了人们对于低密度住宅的需求，但同时也混淆了其和真正受限制别墅的区别，使后者很难定出高价。
上海置业：商用地上开发“类别墅”
事实上，不仅是非别墅类的住宅地块可以开发“别墅”，商业类的地块也能建出形态像“别墅”的产品。
一家自称受上置名人天地委托的广告公司，日前向 《每日经济新闻》记者发了一条新闻稿。根据上述新闻，“上置名人天地将作为皇冠假日酒店的独栋贵宾楼进行统一经营，这种将高端酒店与独栋别墅进行"捆绑"销售的形式，使置业者即可以享受五星酒店配套的高级设施与星级服务”。
然而，让人不解的是，根据上海市公安局、上海市工商局等部门的规定，住宅是不可以用来经营酒店的。如果上置名人天地是独栋别墅，就意味着它可能是住宅，按照规定，这一项目就不能用来经营酒店。
根据百度百科的资料，上置名人天地是全中国为数不多的36洞珍藏版高尔夫别墅。然而，开发商却告诉《每日经济新闻》记者，上述上置名人天地并不是住宅，而是商用物业。记者通过网上房地产查询也发现，上述项目的物业性质是商业，而不是住宅。
然而，在商业用地中建造具有“别墅”形态的物业，却存在违规的嫌疑。上海杜跃平律师事务所主任律师杜跃平说，别墅顾名思义就是住宅。将商业物业开发成“别墅”形态，并以“别墅”名义对外销售，有违规的嫌疑。根据新浪乐居等网站上该项目的销售信息，在物业类型上标注为“别墅，townhouse”，不过上述销售信息未获得上置方面证实是否由其发布或由其代理商发布。
目前，开发商上置集团否认上述项目是“别墅”的说法，称其项目资料从未对外宣传过是“别墅”，只是物业形态上和“别墅”相似。销售方虽未否认确有发布过上述新闻稿，并承认确实曾试图将上置名人天地 “包装”为“别墅”，但却强调，在目前各种广告宣传中，并未将上置名人天地包装为“别墅”。
有一点可以肯定的是，上海目前被开发成别墅形态的商用物业不在少数，很多项目以办公别墅的名义对外销售。同策咨询机构的数据显示，2007年以来，容积率可以开发成独栋别墅的商业地块一共成交了11幅，而自2010年以来，可以开发成独栋、联排、双拼混合的别墅类商用物业的地块有50余幅。
