五成房企半年报净利下降 开发商感叹"卖亏了"

“楼市预期改变之时，房企往往要推出好的房源借势提价，这是开发商一贯的营销策略。不过，今年下半年这种情况可能更加突出，因为多家企房上半年净利率和毛利率下滑。对开发商及其投资者来说，这意味着掘金空间被压缩，利润隐忧凸显。”一位市场分析人士向本报记者表示，“因此，部分房企下半年在营销策略上可能更加注重提升利润空间，例如收窄降价空间，取消打折优惠活动，甚至保价提价以拉升其利润水平”。

据同花顺iFinD统计数据显示，截至8月19日，沪深两市共有61家上市房企发布2012年上半年中期业绩报告，其中，30家净利润同比下滑，包括招商地产。除此之外，与沪深上市房企一样，内房企也出现了营收下滑，利润下滑和库存增长的局面，包括企富力地产，雅居乐地产和SOHO中国。

对此，多家房企已经开始寻找利润增长点，借势市场回暖后“保价”的销售策略，通过多元化布局，以及加大自持物业等方式实现转型。

多家房企增收不增利

从目前披露的数据看，上半年，多家房企的业绩出现增收不增利的现象，甚至部分房企营收与利润双降，比如滨江集团。

值得一提的是，中海地产以67.9亿元净利蝉联最赚钱上市房企，比万科超出30.6亿元。据汇丰银行分析，中海上半年平均销售价格同比增长12%，而土地成本仅占售价20%，使其达到近41%毛利率、27%净利率。此外，龙湖地产上半年合同销售达人民币174.6亿元，核心溢利增长72.1%至人民币33.5亿元。

不过，这两家房企的高盈利并不是普遍现象。数据显示，万科上半年虽然净利润同比大增25%，但毛利率、净利率分别同比下降5.6%、2.2%。而龙头中最典型的保利和招商净利率情况也并不理想，两家上半年净利率都同比下跌6%。其中，保利上半年销售额虽然同比增27.5%，但净利润同比大跌12%至24.55亿元；招商上半年销售额大增136%至161亿元，净利润也大跌16.9%至12.2亿元。

此外，据链家地产市场研究部统计数据显示，中海、富力、雅居乐和SOHO中国四家标杆内房企上半年营收合计421.1亿元，同比下降4.5%；利润合计108.2亿元，同比下降7.18%。其中，SOHO中国利润下滑幅度最为严重，同比骤降65%；富力地产利润同比下跌35.08%。显然，这意味着标杆内房企的营收和利润也出现了下滑现象。SFSFSFSF

对此，有业内人士表示，净利润上涨虽然表示盈利增加，但净利率和毛利率下跌，则从另一个侧面说明企业利润被摊薄，反映了一个企业的赚钱能力在下降。

链家地产市场研究部常清则认为，受调控政策的影响，房企主动降价让利，争取快速回笼资金是其利润下滑的主要原因。此外，土地和建筑成本上涨也侵蚀了房企利润。

此外，有分析人士向记者表示，调控之后，不少房企抱团取暖，合作项目的增多也摊薄了房企的利润。

寻求新的利润增长点

据链家地产市场研究部统计，中海、富力、雅居乐和ＳＯＨＯ中国四家内房企的持有现金合计551.4亿元，与年初相比增长18.62%；短期负债合计305.4亿元，与年初相比增长17.14%；投资物业合计为498.4亿元，年内上涨8.94%。

对此，有业内人士向记者表示，房企目前现金状况得到缓解。在开发商手持大量现金情况之下，以价换量，现金为王的销售策略已经过时。接下来，多数项目成本价入市和新盘低开入市的情况将大幅减少。借势市场回暖预期，房企保价和小幅提价是其提升利润空间的主要策略之一。

对此，同策咨询研究中心总监张宏伟也认为，在这样一个特殊的市场转型阶段，房企不必过急于上调下半年销售业绩指标进一步扩大规模，追求量上的增加，而将在质上也就是利润率上做文章。

据消息人士向记者透露，部分房企内部高层已经认为自己上半年卖亏了，称要在三四季度的产品销售上采取保价提利的策略。

值得注意的是，手握大量现金的房企势必会寻求新的盈利增长点而加大投资。除了抄底土地市场的常规投资外，还有一些房企将目光瞄向了国外旅游地产，或者开发，或者干脆只做投资。

除此之外，传统专注做住宅产品的房企在向商业地产转型，传统做商业地产的房企向加大自持力度转型。日前，SOHO中国就计划将开发-销售的商业模式转型为“开发-自持”的商业模式。

对此，SOHO中国董事会主席潘石屹向媒体表示：“告别散售，转型后的SOHO中国将是北京上海优质商业物业的最大拥有者，SOHO还将是上海外滩上最大的业主。公司目前拥有150亿资金，净负债率仅为20%，将使公司有能力完成此次具有历史意义的转型，并有能力在未来获得更多商业机会。今天，我们不但要把土地变成房子，还要将升值延续下去。”

常清进一步表示，在住宅地产调控短期内难以松动的预期下，内房企加大商业物业自持力度，或会对其他房企产生引导。

分析人士称，上半年多家上市房企增收不增利，下半年开发商将注重提升利润空间。

相关阅读：45家上市房企披露半年报 中海上调全年销售目标 搜房网

上海搜房网根据最新公告统计，截至8月16日，沪深两市共有包括招商、万科在内的45家上市房企披露半年报，同时，快报披露5家，业绩预告42家。万科以营业收入307.2亿元，净利润37.3亿元的成绩位列营收及净利榜首位。港房股中，SOHO中国、富力、雅居乐及中海等知名房企也已公布其2012中期业绩。

万科保利招商据营收榜三甲 招商半年营收过百亿

在已发布快报以及半年报的50家上市房企中，目前居中期营收榜首位的为万科、保利及招商地产。其中，上周五（8.10）晚间发布半年报的招商地产以上半年营收100.81亿元的成绩，仅次于万科与保利地产位于营收榜第三位。另外，华丽家族在上半年传出高层震荡后，仍以同比上涨6970.66%的成绩为中期营收同比上涨首位。

据招商地产半年报显示，1-6月公司在全国15个城市有36个楼盘在售，实现签约面积116.94万平方米，签约金额161.31亿元，同比分别上涨181%和136%。招商地产认为，下半年，市场依然存在较大不确定性。作为市场参与者，房地产企业应继续积极响应调控。经营角度出发，需更密切关注市场变化，积极增加普通住宅比重，满足市场需求，合理定价，确保存货有效去化。

在资源拓展方面，招商将进一步精挑细选，积极补充一、二线城市为主，三四线城市核心地段为辅的项目资源，关注发展潜力大的新兴城市；把握城市更新和企业兼并收购的机会，依托集团资源，争取以合理成本获取优质土地。

净利榜：万科稳居首位 华夏幸福爆冷近前三

净利润排行榜上前三位已由上周的万科、保利、华侨城A更新为万科、保利、华夏幸福，其中，华夏幸福上半年净利润达12.6亿，而招商地产以12.21亿的中期净利紧随其后位列第四。

华夏幸福于8月15日晚间披露其2012上半年报告，报告期内，公司销售额共计82.71亿元，较去年同期增长12%。公司实现归属母公司净利润12.6亿元，同比增长16.2%。上半年实现每股收益1.43元。对此，公司称上半年有如此成绩得益于持续坚持的“产业新城”发展方式，此外，公司业务拓展也有新的突破，成功布局长三角。

中海上调销售目标 新目标已完成75.26%

本周，有包括中海、SOHO中国、富力地产及雅居乐在内的知名港股上市房企公布了其中期报告。

中海地产8月10日在香港发布的半年报显示，公司上半年实现营业收入增长10%至252.8亿港币，实现房地产业务利润增长12.2%至122.3亿港币，其中归属股东利润增长17.7%至83.8亿港币。销售方面，2012年1至7月，中海累计实现销售额752.6亿港元，同比增长24.8%，销售面积465.1万平方米，同比增长30.5%。中海在中期报告发布会上宣布将全年销售目标由年初的800亿港元升至1000亿港元，至此，中海地产已完成全年销售目标的75.26%。

SOHO中国于今日（8.16）发布的半年报显示，上半年实现营业额12.22亿元，同比下降54%；股东应占净利6.13亿元，同比下降65%。报告中称业绩下降主要因为上半年没有新完工项目可供结算以及较少的投资物业评估增值所致。

此外，富力地产截至2012年6月30日的6个月内，公司所有者应占盈利较去年同期减少35%至人民币13亿元，总营业额84.4 亿元，减少23%。

另据港交所公告显示，在接下来的一周中龙湖、华润置地、佳兆业等港股上市房企也将陆续公布其2012年中期业绩。