房价大幅下降或致炒房客资不抵债，影响当地产业发展后劲，同时引发财富“更新换代”。soufun
“虽然房地产调控把我们搞得半死不活，但我们还是要感谢国家和政府，如果不是今年调控，我们怎么死都不知道了。”有着七八年炒房经历的张鸣对《第一财经日报》记者说。soufun
本报13日报道的《最后的炒房团》引发各方争议，张鸣及多位温州房产中介机构负责人对记者表示，那些以炒房为目的，在2009~2010年房价高位时买入的温州炒房者，大部分存在民间或银行过度融资。在温州房价大幅下跌、民间借贷危机等因素叠加下，如今绝大部分依然深度被套。
对未受限购制约的商业地产，目前温州炒房者买入也在明显减速，这与实业状况不佳、流动资金有关。
浙江大学一位区域经济研究教授认为，之前温州疯狂高利贷，大部分与炒房有着直接或间接关系，房价大幅下降或致炒房客资不抵债，影响当地产业发展后劲，同时引发财富“更新换代”。
监管缺失致炒房乱象
如今温州炒房者“深度被套”，与2009~2010年房产市场有着极大关系。2009年初，温州商品房成交先于全国开始活跃，此时仍存在“炒楼花”等现象。
当年12月初，温州“香滨左岸”开盘预售，260多套房源吸引800多名购房户进场认购。张鸣说，他参加了该楼盘首次摇号，“台上在摇号，台下拿到号的人，立即进行交易，外加价几十万元。”
由于被曝电脑摇号作弊，“香滨左岸”被紧急封盘。20余天后，该盘采用实名制再度公开电脑摇号，竟然有近270人放弃认购资格。知情人士认为，其中绝大部分为炒房者，甚至还有中介公司参与，类似情况还发生在当时其他楼盘。
尽管购房贷款、限购令等政策已经出台，但以往“调控无用”的“成功经验”，让房价不降反涨。到2010年底，温州土地拍卖高潮迭起，其间出现“全国地王”纪录，楼面地价高达3.7万元/平方米。
此后，随着透明售房等措施出台，温州买房开始“越来越严格”，但张鸣认为仍存漏洞。
“上有政策，下有对策，反正是乱透了。”张鸣说，在签订正式买卖合同之前，炒房者只要有下家接盘，总有办法变更预售协议书，“把老的撕掉，再填写一张新的，就改掉了。如果开发商不让改名，买房者也改不了。”
张鸣说，那时大部分预售协议书都改名，“后来政策越来越严厉，越来越透明，改名就不可以了。”
“这主要是监管不到位造成的。”张鸣说，当时房价飙涨，大家都是利益共同体，心照不宣，且没有相关“改名”处罚细则，于是就出现外加价几百万元的期房转让。
张鸣认为，开发商给炒家改名的原因在于，“一期买了，他们还希望我们去买二期、三期，显示楼盘畅销的热闹场面。”同时，一套房子交易费几十万元，一年几十套交易能产生几百万元税费。
商业地产投资减速
温州平安易居总经理姜毅说，现在温州炒房者极少，“炒铺”也在明显下降，“以房养贷”操作难度极大。“以温州为例，目前商铺租金比年初下降百分之一二十左右。”
2009~2010年，各地住房价格飙涨，几乎接近甚至超过商业地产价格。于是，一些有实力的温州企业主，抱团买下上海等省市商业地产，作为中长线投资配置。
对此，某业内认为，投资商铺“以房养贷”难度很大。
比如在上海城郊100万元的商铺，月租金2500元左右，如租金与还贷持平，贷款须在25万元左右，且至少三五年经营，符合有资金的中长线投资者，与短线炒家思路不吻合。
除非，一些开发商遭遇资金压力，此时温州人介入，以四五折的价格买下商业地产，且达成分期付款等方式。经过包装，他们以市价进行分拆出售，即便卖掉一半，成本已回收；或高价对外出租，广告推广经常做，商户换了一波又一波；或作为长期投资，营造商业氛围，使得租金“水涨船高”。
一位温州外贸企业老总说，一直以来，商品房一直是“温州炒房团”的主要炒作对象，因为其二级市场需求者多，交易便捷，利润不错。与之不同，温州规模企业主喜欢“炒铺”，他们强强联合、投资额大、回报期长，便于异地打理等。
之前，该老总为一家温州大型投资集团股东，该集团在上海等地有商业地产投资。他认为，商业地产投资状况，与实体经济息息相关，“如今全球经济不景气，实体企业状况不佳，商业地产投资也必然会减速。”
“我们需要更多实用的投资渠道。”张鸣说，尽管国家允许民资进入各大领域，但真正留给老百姓且能进入的项目少之又少，目前手头有钱的温州人还是没地方去投资，于是他们还在寻找“灰色投资地带”。
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“卖还是不卖？我现在骑虎难下，卖掉亏损更大，不卖血流不止”。望着这排华丽的房屋，有着七八年炒房经历的张鸣，在两年时间里犹如从天堂坠入地狱。
多位温州炒房者、房产人士近日在接受记者采访时认为，之前十多年叱咤全国市场的“温州炒房团”，在本轮房地产调控中有可能全军覆没。以温州为例，新建商品房比最高价时已下跌百分之三四十，再加上过高比例融资的财务成本，温州炒房者即便现在把房子卖出去，也已经资不抵债。
八成炒房者资不抵债
2010年4月，张鸣以单价8.1万多元/平方米，总价近3800万元，一次性付款方式，预订了温州某楼盘一个建筑面积达400多平方米的1~4层排屋，并付了500万元购房定金。
2010年下半年，“限购令”等政策出台，但温州房地产依然狂热，并于11月底出现楼面价高达3.7万元/平方米的全国地王。
其间，张鸣预感政策极大转向，立即向开发商提出退房，并希望退回500万元的购房定金，但并未得到开发商允许。由于未一次性付清购房款，开发商把张鸣告到法院。经法院调解，开发商愿降价近700万出售给张鸣。在择选中，张鸣以3100多万元买下这排屋。
“这3100万全部来自周边亲戚朋友。”张鸣说，亲戚朋友多以房产、企业等作抵押从银行融资而来，也有从民间融资而来，“他们给我月息一两分，赚取一点利率差价。”
房地产宏观调控，以及去年温州发生的民间借贷危机，使得温州房价大幅下滑。据温州多位中介人士反映，目前温州新房价格比2010年下半年房价最高位时，大幅下降了百分之三四十，有的甚至已对折。张鸣该排屋为期房，三证不齐，且为3个产权组合，再加上市场成交萎靡，2000万都难以成交。“我现在不想卖房，卖掉也抵不上债务，反而大家拥过来要我还债，不卖还有个房子”。
张鸣说，他们所用的炒房资金，70%来自银行或社会融资，现在下跌百分之三四十，再加上融资利息成本百分之一二十，即便现在把房子卖掉，还有百分之一二十的资金缺口。
“亏的多，赚的少。现在，80%的人(炒房者)还套在里面，资产被掏空且已经资不抵债，只有两成温州炒房者全身而退”。温州资深炒房者陈先生认为，融资比重过大，财务成本很高，尽管之前房价翻番，但炒房者在频繁交易中，所得利润比较有限。
资金链估计仅能撑到年底
在2009~2010年这轮房价高涨中，温州炒房客主要由50%的企业主、20%的专业炒家，还有30%的官员和跟风者组成。温州某中介部门主管谢先生认为，企业主占比百分之三四十，专业炒家占比百分之一二十，其他为官员和跟风者。
由于房价快速上涨，炒房动用资金量大，一般投资人已经难以撬动。记者调查发现，之前温州高利率的民间借贷资金，一部分通过企业、炒房者流入房地产市场。一位房产中介人士说，开发商高息融资建房，炒家高息借款炒房，已经成为业界公开的秘密。
去年7月，一份中国人民银行温州市支行监测报告显示：温州约20%的民间借贷资金最终流向房地产市场。据保守估计，温州直接或间接进入房地产市场的信贷资金至少占贷款总量的1/3，而且50%以上的贷款以房地产作为抵押保全品。
在张鸣看来，企业主炒房，与“产业不景气”有极大关系。他说，自己以前办企业，亏空得很厉害，“反正是搞什么企业都亏钱”。其中，高利率让企业难以承受，某商业银行甚至出现最高月息1.2分多，民间借贷月息三四分也颇为平常，企业不可能把这个融资资金投入生产。于是，把企业作为融资平台，以此获得大量银行贷款，转而投资房地产、高利贷等领域，温州甚至出现“大企业造楼、小企业炒房”等比较普遍的现象。
据统计，在“2010温州市百强企业”中，40多家制造业企业，无一不涉足了房地产开发，包括鞋革、服装等知名企业，参与人员之多，且融资比例之高，是近几年温州炒房者的主要特点。其中一些社会融资，来自房产抵押贷款等，现在炒家无力还本付息，房东只能背负沉重债务。
高比例融资，过度房产炒作，在房产调控、民间借贷危机中，温州炒房者的恐惧随之而来。
除了炒作本地楼市外，之前温州炒房者还在全国各地买房，其中以杭州、上海等地为重点，其房源占比较大。张鸣说，一线城市房产调控，房产“刹车”，30%的温州炒房者已经退出市场；剩下来的一半炒房者，在房价下跌、融资成本重负下，变卖房产也已经资不抵债。最后百分之二三十的炒房者，资金链估计也只能撑到今年年底。
