[提要]政策风云再起。夏末秋初时节，房产税改革的消息如“秋老虎”般涌出，牵动各方神经。在国务院督查组完成16省(市)房地产调控督查后，对于房地产调控后续政策出台的呼声越来越高，关于推进房产税改革试点的相关信息也随之沸腾。
政策风云再起。夏末秋初时节，房产税改革的消息如“秋老虎”般涌出，牵动各方神经。在国务院督查组完成16省(市)房地产调控督查后，对于房地产调控后续政策出台的呼声越来越高，关于推进房产税改革试点的相关信息也随之沸腾，先是称全国30余省市地税官员进行为期半年的房产税税基评估集训，后是说湖南、湖北被列入房产税第二批试点征收范围。房产税改革真的来了？soufun
据国家税务总局(以下简称“国税总局”)财产行为税司综合处内部人士向记者透露，湖南、湖北两个最新试点区域的房产税改革征收细则正在制定中，房产税扩容范围包括个人已购的第二套存量房，征收的税率不会太高，对于具体的征收细节以及方案出炉时间，不方便透露太多。soufun
另据湖南省某房地产业内人士对记者透露，关于近期湖南、湖北进行房产税改革试点的消息，湖南省已收到要求其做好年内试点房产税改革的准备通知，主要包括技术及软件方面的准备。
种种迹象表明，这一次房产税扩围似乎是真正的“狼来了”。
集训已始 试点在即
关于湖南、湖北两地将作为继上海、重庆之后试点房产税改革的第二批征收范围的传闻，早在去年底就已传出。2011年12月，在三亚召开的全国部分省市财产行为税工作座谈会上，国税总局财产行为税司司长陈杰就提出，2012年税收政策改革工作重点之一是在湖北、湖南开展房产税、城镇土地税合并的改革试点，对企业和单位按评估值征税。
在该次座谈会上还讨论了“全国房地产估价技术应用工作高级专业人才培养计划”，也即近期流传甚广的“国税总局组织来自全国30多个省市的71名税务系统工作人员在中国人民大学学习房产税批量评估技术”的消息。
中国人民大学公共管理学院公共财政研究所教授孙玉栋对记者表示，这是人民大学公共管理学院与国税总局合作举办的针对房地产估价技术应用工作高级专业人才的培训，5月份就已经在公共管理学院开课，是一个纯技术方面的培训，应该是在为下一步的房产税扩围做技术准备。房产税的征收改革对现行楼市限购政策具有替代作用，通过对保有环节征税达到压制投机炒房和调控楼市的目的。
湖南省房地产研究中心研究员陈真诚则对记者透露，“关于房产税试点的具体城市名单还没出来，但据说湖南是以湘潭作为试点，而此次试点与上海、重庆不同的是，计税依据不是原来的房产原值，而是市场评估价”。
湖南某房地产评估机构也向记者透露，他们现在确实得到消息说湖南试点房产税改革，他们已经在做房产税税基的培训。
“据我了解，各省财政税务机关一直在做房产税改革的征收研究，房产税的改革征收并不是调控房地产市场的一种手段，而是我国税制改革的一部分，也是地方政府寻找的新财源，年内肯定会在湖南、湖北展开。”陈真诚说。
适时扩大房产税试点范围的趋势已逐渐清晰，在近日举行的博鳌房地产论坛上，财政部财政科学研究所所长贾康表示，在双轨统筹的制度建设里，无法规避地要包含着房产税改革的组成部分。“从最高决策层重要会议和管理部门的重要改革文件中都有清晰的表述，要适时扩大房产税试点范围。”
存量征收成为焦点
自上海、重庆在楼市调控期推出房产税改革试点后，这项被喻为“虎狼猛药”的政策改革一直饱受争议，当坊间再次传出房产税扩大改革试点的消息后，诸如哪些城市会被纳入下一批试点，如何征收，税率如何确定等又成为社会各界关注的焦点。于是乎，各种声音纷杂而出。
据了解，此次30多个省市地税官员的培训主要是为开展非经营性消费房产的存量部分恢复征税的试点提供技术储备。而湖北、湖南两省开展的试点侧重于如何将房产税的计税依据由房产原值或租金改为评估市场价，并将房产税与城镇土地使用税合并。
中国房地产税改革专家组成员与顾问曲卫东表示，此次培训班是涉及对存量房征税进行税基评估。在存量房的定义上，除了对城市所有已购房地产采取普遍征收原则，以防在二三套房认定上加大征管成本和增加寻租空间外，也可对开发商已建未售的房地产设置一个销售期，并对逾期未售的房地产征税，从而防止开发商捂盘惜售，或对购房者的二套(含)以上住房征税，从而提高闲置住房的出租率。
对存量房征税，一直以来被业界认为是房产税的改革发展方向，但是税率的设置、计税依据的条件、房屋价值的确定以及各方利益的调解等均成了房产税改革征税的难题，孙玉栋认为，房产税应该对存量征税，根据纳税人持有房产数量的不同，采取累进税率征收比较合理，不应该是统一的比例税率。
陈真诚则认为，不管是存量还是增量都该征收房产税，可以采取首套房免税，其余的二套房、存量房、新增房都要按一定比率进行征收。重庆、上海的税率既不能解决地方财政收入来源问题，也起不到调控房地产市场的作用，有效的税率应该按照房产税所占财政收入比重计算出的比率，并考虑到纳税人的承受能力、纳税公平以及对房地产市场影响等多种因素来制定。
木兰英华税务师事务所(上海)有限公司所长樊剑英对记者分析认为，在全国住房信息联网的前提下，对一些投资投机性房产进行征收，只有保证在房产持有环节和转让环节有大量的税收存在，才能降低市场的投资需求。最终征收房产税应该按照房屋购买价和评估价计算，评估价可以参照土地增值税的计税依据，给予一定的扣除比例。而税率可以参照租赁市场的税赋标准，在初期试行的时候，选取大家可以接受的税率。
房产税改革，这一缠绕房地产界、学术界、政界和社会舆论多年，而又被不时传出其扩围已“板上钉钉”的消息的事件，这次恐怕是真的来了。房产税改革不仅是房地产市场调控的一把“利剑”，也是地方政府组织财政收入的一个“法宝”，必定会成为各方关注的焦点。
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房产税，从酝酿时的风声鹤唳到诞生后波澜不惊，曾被喻为最“雷声大雨点小”的调控政策。然而，其扩容的消息依然爆发威力。有报道称，全国30多个省市的地税官员正在开展为期6个月的房产税税基评估集训，为房产税扩容准备。昨日股市大跌，这一消息也被分析人士列为当日的重大利空消息。
30余省市为房产税“集训”
据媒体报道，国家税务总局与中国人民大学公共管理学院合作举办的房地产估价技术应用工作高级专业人才培训班（一期）日前已正式开班。受训人员来自全国30多个省（自治区、直辖市）和计划单列市，上课4个月，到评估机构实习2个月。2013年、2014年还会举办两期类似培训班。
一份来自中国估价协会的通知透露：“为搞好应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管，并为开征房地产税做好批量估价技术准备，国家税务总局组织了来自全国36个省市的71名税务系统工作人员在人民大学学习。希望一方面了解房地产估价过程，另一方面加强与房地产估价机构的联系。”
通知中所提到的“批量评估”是针对二手房税收征收的税基，指的是采集所在城市的房地产数据库，根据不同楼盘之间、同一楼盘不同楼栋之间，以及同一楼栋不同楼层的各户之间进行价格差异调整，由计算机自动得出每一户的评估结果。据报道，培训班一位授课人士透露，将在上海、重庆2011年启动的房产税改革试点基础上，借鉴国际经验，开展对非经营性消费房产的存量部分恢复征税的试点，一年一征；在土地出让收入日益萎缩之下，为地方政府发展教育、基建提供稳定、可持续的收入来源。该人士称，在明确原则后，下一步要研究政策的执行步骤，以在适当的时机向全国铺开。
这并非房产税近期的唯一一次吹风。另据媒体报道，房产税试点或扩至湖南湖北。相关人士披露，2012年税收政策改革工作重点之一是在湖北、湖南两省开展房产税、城镇土地税合并的改革试点，对企业和单位按评估值征税。与上海、重庆房产税改革试点主要侧重求解如何将房产税征收范围从营业性房产扩大到到非营业性质的住宅类物业上不同，湖北、湖南两省开展的试点则将侧重于如何将房产税的计税依据由房产原值或租金改为评估市场价，并将房产税与城镇土地使用税合并。
呼声最高的储备政策
本月初，地方调控交出小考答卷，兵分八路的国务院督查小组陆续回京，督查情况将形成报告并上报国务院。业界认为，未来可能出台的新政内容和时机，很大程度上视这份报告而定。
据悉，目前中央手握数项储备政策，包括提高二手房交易税、房产税试点扩容、预售制度微调等。获将在强化现有政策执行为主的同时，推出部分新的调控手段。
尽管取消预售制度的消息先行传出并引发地产股剧烈波动，但业内普遍认为“不靠谱”，呼声最高的仍是房产税，相比取消商品房预售制度，房产税扩容的可能性更大。
上海交通大学海外教育学院税务研究组组长汪蔚青向记者指出，房产税的作用有两方面。既是抑制投机的宏观调控手段，也是扩大地方政府财政收入来源的渠道。在实体经济出现滑坡，实施“营改增”会使该地政府财政减少，土地财政又难以为继的当下，扩容房产税显得恰逢其时。
上周末闭幕的博鳌房地产论坛上，房产税也成为了与会专家学者们热议的关键词。
财政部财政科学研究所所长贾康在演讲中表示，在双轨统筹的制度建设里，无法规避的是包含着房产税改革的组成部分。 “从最高决策层重要会议和管理部门的重要改革文件中都有清晰的表述，要适时扩大房产税试点范围。 ”
经济学家樊纲则在会上指出，这些年的一个主要问题就是，行政手段用得很快，但是制度的改革走得太慢，像房产税这样的新制度、新政策，除了上海、重庆有很小范围的试点之外，迟迟没见新的东西出来。 “第一是面可以宽；第二是试点的力度可以加大。 ”他表示，“应尽快抓紧这方面改革，替换掉临时应急的一些行政手段，才能做到使房地产市场长期稳定的发展。 ”
沪渝试点反响平平
从2011年1月试点至今，上海、重庆开征房产税的成果，各界一直褒贬不一。贾康在博鳌房地产论坛上表示，不要指望上海、重庆两地的房产税试点有多大的意义，但是在总体争议下能够启动试点，就不能否定它的创新的精神。
创新精神却难掩其力度小、范围小、实际征收到的税额小的事实，两地试点于调控房价和扩大税收的作用都还很有限。
中国社科院金融研究所研究员易宪容撰文称，据了解，2006年，香港的住房财产税占整个政府财政税收的比重为8.6%，但在试点的上海与重庆，2011年征收的住房财产税所占的财税比重不足1%。如此比例，怎么发挥房产税的作用？
中国社科院城市发展与环境研究所副研究员李恩平在接受媒体采访时直言，假如房产税扩容，那么上海和重庆的模式再推广的意义不大。上海实行房产税只针对新购买的普通住房徵收房产税，并未涉及到存量住房，可见对市场的影响力极为有限;重庆的情况虽然针对存量市场，却是非常小的部分，只包括了别墅和公寓。两者都属于“隔靴搔痒”，没有起到实际作用。“应当针对面向每个城市整体存量住房市场，以普通商品住宅为主体的房产税政策才是有效的。 ”
汪蔚青也指出，重庆模式是对存量征收房产税，但只对别墅等高档住宅，在所有商品房中所占比例很有限。而且，事实上，投资投机的目的是变现而非持有，别墅由于其总价高、市场需求有限而使得变现并不如普通商品房来得容易。因此很多进入房地产的游资更热衷与总价低、转手快的普通商品房。
房产税全面开征还有多远
房产税全面开征还有多远？有观点指出，房产税从技术和制度层面都已经不存在问题。
此前为视为难点的个人住房信息联网正在推进中。中国房地产业协会副会长朱中一在博鳌房地产论坛时透露，个人住房信息系统2013年将覆盖全国。按照2012年度的工作计划，住建部在6月底前已基本完成了40个重点城市个人住房信息系统联网工作，在此基础上继续加大推进力度，到2013年将形成覆盖全国的城镇个人住房信息系统。
汪蔚青表示，国内省市间的各自为政、基础数据库不共享是此前房产税难以推广的一大原因。除此之外，房产税的征收并不难，只需有清晰的基础数据，并不会涉及到诸如“营改增”时的国、地税务机关的跨部门合作问题，也不存在立法层面的障碍。但她特别强调，除了对税务机关官员培训，也有必要对纳税人进行辅导。 “房产税非常特殊，是我国目前唯一一个直接向自然人征收的税种，即使工资的个人所得税也是通过单位代扣代缴。 ”
对于推出时间点，贾康认为，适时扩大房产税已逐渐清晰，预计房产税试点扩大或在“十八大”之后。财政部财政科学研究所副所长王朝才也认为决策层已经在为开征房地产税做好技术准备，不过要保证平稳过渡，他预计应该不会在明年3月前推出。
“政策一般都是组合拳，只不过‘挑大梁’政策可能会随着情况不同而更改。 ”汪蔚青表示，即使房产全面铺开，现有的调控政策也不会马上退出市场。中国指数研究院常务副院长黄瑜也表示，从长远来看，中央有必要推出房产税与国际市场接轨，但不会解除限购令。
