提要]标准普尔评级服务公司说，由于一批短期房地产贷款将在今年到期，中国超过8万家房地产开发商可能面临一场生死存亡的考验。这些企业有可能会孤注一掷地违约，在中国经济已经开始放缓的情况下留下一堆烂尾楼，或是开始大幅降价，引发价格战。
由于被高利贷者逼得走投无路，曾经风光无限的包头市“房地产大王”魏刚上月自杀。
魏刚自杀事件发生之前，中国的信贷收紧政策已持续两年，中国的小型房地产开发商的融资压力正与日俱增。
标准普尔评级服务公司说，由于一批短期房地产贷款将在今年到期，中国超过8万家房地产开发商可能面临一场生死存亡的考验。这些企业有可能会孤注一掷地违约，在中国经济已经开始放缓的情况下留下一堆烂尾楼，或是开始大幅降价，引发价格战。
魏刚的故事集中体现了小型开发商的无奈与绝望。一些开发商与魏刚一样，向放高利贷的人求助。高利贷的利息最高可达每月5%，这是违反中国法律规定的。
渣打银行前不久发表报告说，预计借了大量信托贷款的开发商将会通过大幅降价或出售资产来偿债，估计房价将会平均下降10%。
但报告说，当压力开始让某些人承受不住时，良性让价有可能演变成一场价格战。
靠信托公司获得融资的房地产开发商的问题更大。在中国政府去年加紧了对银行放贷的限制之后，信托公司已经成为房地产行业新的合法贷款的主要来源。最近几个月，中国的银行业监管机构几乎已禁止信托公司给开发商贷款续期。
证券经纪商中国国际金融有限公司估计，今年将有2230亿元的信托贷款到期，其中大约一半将在7月到9月之间到期，另外有2820亿元的信托贷款将在明年到期。加在一起，这相当于房地产行业2011年末所有未偿信托贷款的75%。
开发商正在寻求从一些新成立的房地产投资基金以及资产管理公司那里融资。
房地产投资基金安泰盘实股权投资管理有限公司董事长蓬钢说，希望从他那里获得融资的开发商数量太多了，“我们根本无力提供这么多资金。”
蓬钢曾掌管美林公司在中国的房地产投资。安泰盘实基金的预期年回报率至少为25%，远高于一般信托基金10%～20%的回报率。该基金以接近完工的项目为目标，要求开发商提供大量担保，以确保基金在房价大幅下降的情况下仍有高额回报。
蓬钢说，“去年的时候，开发商对我们的利率还有些抵触，现在他们已经是穷途末路了。”
截至今年3月底，中国的信托公司管理的资产有5.3万亿元，是两年前水平的两倍多。.
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刚刚过去的端午假期，京、沪、深等一线城市楼市延续了近两个月来供需两旺的局面，特别是假期的前两天，北京住宅网签总量较五一假期前两天的成交量上涨了56%，与去年端午假期前两天的成交量相比更是增近3倍；而另据报道，太原、珠海、南昌等二三线城市的成交量也明显增加。
楼市“红六月”的回暖迹象引发了舆论的广泛关注。网民认为，这种迹象的出现，在很大程度上，是因为房价的松动刺激了刚需，目前还不能认为楼市已经回暖，近期一些城市房价的反弹也只是暂时的，房价会重回调整下降轨道。也有网民认为，楼市还面临一个继续挤出泡沫的过程，需警惕投机者借机炒作楼市回暖。
价格松动刺激刚需
署名为“高卓”的博客认为，高呼楼市已回暖为时尚早。首先，5月份以来的住房销售增加，在很大程度上源自房价的松动刺激了刚需。也就是说，这次所谓的回暖并不是源于市场的供需均衡，而是源于心理，可以确定的是近几个月来的房价下跌只是微跌，同时，央行调查报告显示，近7成居民仍旧认为当前的高房价难以接受。
其次，当前住房销售量表面增加和近期宏观的“稳增长”政策被误读有一定关系。目前，降息政策被市场过度解读，加之全国超过30个城市楼市调控政策的微调，都使得购房者预判市场将走出低谷，害怕再次踏空，而且5月份部分项目因成交量乐观减少了折扣，购房者担忧价格上行，所以入市积极性提高。
署名为“懿轩-晨晨”的微博也说：“6月份的降息只是改变了部分购房者的心理预期，促使开发商积极开盘，而刚需入市又造成了短时间内的高成交(量)。”
反弹不等于反转
随着近期楼市回暖迹象的出现，一些城市的房价不同程度上涨。网民认为，这和市场上刚需购房者的心理预期有一定关系。
网民“陈昌华”认为，一个较为现实的可能是，市场参与者预期到房地产调控将开始放松，因此投资者便在价格反弹前进场。这其实是市场中一个普遍的预期，因为与房地产有关联的行业实在太多。
署名为“汪_Zhangfa”的微博分析认为，“如今在中国，很多人买房如同买黄金：用与不用没有关系，买下来就放在那里。如果房价能够持续调整两三年，打破‘只升不跌’的心理预期，很多‘刚需’都将消失。”
网民“刘彬”说，房价短期上涨实际源于市场需求增长，但需求增长受制于收入增长缓慢和货币供给平稳等长期因素制约，并不会维持较长时间。待消费需求告一段落，房价会重回调整下降轨道。
还应继续“挤泡沫”
不少网民认为，应该警惕对这种楼市回暖迹象的炒作。
署名为“高卓”的博客分析表示，房屋中介和投机性需求适时跟风宣传抬价出货。北京二手房房主再现“坐地涨价”，一天涨价45万，这就是一个很好的例证，先前楼市囤房较为充裕的投机客们来不及出手就被堵在了门口，这次赶上楼市“小阳春”，自然会竭力推高房价，在大赚一笔的前提下顺利解套。
也有网民评论说，房地产调控政策对于遏制投机炒作的效果还是明显的。住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹日前也表示，经过两年多的房地产调控，现在市场上的投机性需求基本上被挤出了市场。
但是，多数网民认为，楼市还面临一个继续挤出泡沫的过程。
据媒体报道，眼下，尽管住宅地产市场的炒作有所降温，但商业地产市场却迅速升温，因此照样需要挤出泡沫。随着商品住宅持续受到严厉调控，商业地产以不限购的特点“接棒”，成为吸引投资者的热点物业形态，开发商拿地热情很高。商业地产出现泡沫化倾向。
不少网民还说，中央对于房地产市场调控的基调依然坚定。在复杂环境下，如何在稳增长的同时，继续巩固房地产调控成果，坚持房地产调控的正确方向不动摇，防止新的泡沫泛滥，这对各方都是新考验。
网民“夏天”认为，楼市调控已经进入关键阶段，要挤出房产泡沫，促使房价合理回归，需做到以下几点：一是中央政府与各部委坚持调控的决心和政策不动摇。二是各部委、局在具体房市信贷、税收政策等方面不放松。三是对于地方政府“救楼市”的各种小动作要发现一个叫停一个，让房市调控的概念真正深入老百姓心中，直到房价回归到合理水平。
