提要]虽然土地和商品房市场有双双“回暖”迹象，但专家认为，近期房地产市场仍会以“以价换量”为主，房价短时间内很难出现反弹，随着去库存化的加快，房地产商适当拿地反而有利于后市房价的稳定。
近期，国内不少城市的土地成交溢价率出现回升现象，成交量也有所放大，同时，随着降息等利好消息的相继出台，一些城市的商品房成交量也继续增加。虽然土地和商品房市场有双双“回暖”迹象，但专家认为，近期房地产市场仍会以“以价换量”为主，房价短时间内很难出现反弹，随着去库存化的加快，房地产商适当拿地反而有利于后市房价的稳定。
多地土地成交溢价率回升
近日，土地市场成交回暖、溢价率上升的消息受到广大购房者的关注。据上海市规划和国土资源管理局发布的成交公告，12日，上海赵巷镇嘉松公路西侧地块成交价达3.81亿元，溢价率高达111.85%，而在6日，上海嘉定区嘉定新城一个地块则以435.5%的超高溢价率成交。
从一些市场机构的统计数据来看，6月份以来，我国一些城市的土地市场确实出现溢价率升高的现象。链家地产市场研究部监测全国20个重点城市的土地数据显示，6月第一周，20个重点城市土地平均溢价率达到了14.6%。而自去年8月份至今年5月以来，这20个重点城市的土地溢价率均低于5%。
链家地产市场研究部陈雪认为，调控后土地市场跌入冰点，低溢价率成为市场常态。造成各个地方政府的土地收益急剧减少，地方财政压力增大。因此，当前各个城市推出优质地块的积极性都在增加，价格也在下调，另外房企对于优质土地的积极性比较大，使得溢价率短期内上升。
溢价率回升是否意味着土地市场“回暖”尚不确定，但近期的土地成交量有所放大。6月4日至10日，重点监测的20个主要城市成交住宅用地18宗，较上周增加12宗，成交面积61万平方米，较上周增加37万平方米，均出现明显增加。
然而，整体来看，住宅用地成交量仍处于低位。今年5月份全国300个城市共成交土地2154宗，环比减少5%，同比减少21%，其中，住宅用地542宗，与上月持平，同比减少33%。
商品房成交回暖
相对于土地市场最近才出现的“回暖”迹象，商品房成交量早已开始回升。特别是许多房地产商“以价换量”措施的推出，使不少城市的楼市成交同比开始出现上升。楼市成交整体快于土地成交，房地产投资增速不断下降等“反差”使得房地产商的库存压力开始减小。
根据链家地产市场研究部的统计，包括北京、上海、广州、深圳在内的20个一二线城市5月新房成交量环比上涨26.8%。某机构监测显示，6月4日至10日，重点监测的40个城市中，八成城市商品房周均同比均有所上升。
这种土地和商品房成交的“反差”，对于各地楼市去库存化具有明显作用。上海易居房地产研究院分析师杨红旭表示，截至5月末，10大城市中新建住宅存销比为13，存销比连续3个月回落，在5月成交量大幅反弹情况下，存销比回落速度加快。
山东中原地产的投资顾问总监薄夫利说，目前开发商的资金压力虽有所减轻，但总体来看并不十分乐观，降价促销仍是各大项目加快回笼资金的主要措施，这种“以价换量”的做法是各地库存压力下降的主要原因。
多重利好会否推动房价上扬？
近期和房地产市场有关的政策微调措施可谓不少，公积金贷款额度提高、基准利率下调、金融机构存款准备金率下调，这些消息刺激楼市成交的同时，也让不少民众开始担心，房价会否就此反弹？
山东大学房地产研究中心主任李铁岗说，房地产调控的最终目的是为更好地满足人们的住房需求，无论是央行降息、房贷利率优惠还是公积金额度提高都有利于缓解刚需购房者的负担。
山东师范大学房地产研究中心主任程道平认为，刚需的合理释放并不会导致房价反弹。“限购政策并未改变，这是有利于房地产市场继续向健康方向发展和房价理性回归的关键，这一前提不发生变化则普通商品房不会出现突然井喷的现象。”他说。
业内专家表示，土地成交量的回升，反而对后市调控有积极意义。因为，1至4月，我国房屋新开工面积下降4.2%，今年商品房新开工面积增幅的回落将影响一年后的开盘，明年商品房供应的不足可能催涨房价。
“如果销量持续增加，但上游供给不足，后期价格反弹的可能性是有的。所以目前这些利好政策在一定程度上反而有利于稳定后期市场。”薄夫利说。
虽然对于房价的反弹不必过分担心，但也有专家表示，目前楼市调控仍处于关键期，限购等抑制投机性需求的调控政策决不能放松，对于土地市场及楼市成交的回暖，也应密切关注，防止其可能引发非理性的土地开发投资和制造房价上涨噱头。
