眼下，房地产市场乍暖还寒。5月楼市成交上升，市场已有触底之声，但房企依旧面临资金面紧张的局面。
5月18日，央行下调银行存款准备金率，昨晚再次宣布降息，信贷环境预期有所宽松，但房地产企业资金状况仍不乐观。国家统计局数据显示，今年1~4月份，房地产开发企业本年资金来源26667亿元，同比增长5.1%，增速比1~3月份继续回落3.1个百分点。
在房地产自筹资金来源中，由于担心信托违约风险增大，房地产信托发行数量和规模呈下降趋势，使得房企融资环境进一步恶化。而随着下半年第二波房地产信托偿债高峰期的临近，房企的资金压力再次成为业界关注的焦点。
信托资金成“输血”管道
去年三季度以来，楼市成交下降，房企资金链紧张的局面进一步加剧，至今未见好转。
国家统计局数据显示，今年1~4月份，房地产开发企业本年资金来源26667亿元，同比增长5.1%，但比1~3月份8.2%的增速下降3.1个百分点。其中，国内贷款5221亿元，自筹资金11144亿元，其他资金10176亿元。尽管如此，1~4月份银行贷款所占资金来源的比重由1~3月份的20.7%下降至19.6%，企业自筹资金由1~3月份的42.7%下降至41.8%。
除此之外，由于一季度楼市成交冷清，使得企业销售回款放缓，也影响到企业资金投入。今年前4个月房企资金来源中，定金及预收款为6042亿元，下降6.3%；个人按揭贷款2607亿元，下降5.3%。
眼下，由于银行信贷资金投向房地产开发领域的规模减少，普遍面临融资压力的房企，将目光转向了房地产信托领域，信托资金成为房企重要的资金“输血”管道。
今年一季度，楼市成交量跌入历史低谷，市场普遍担忧违约风险增大，信托公司对新增房地产信托产品变得日益谨慎，再加上行业监管趋严，使得房地产信托市场瞬间转弱，出现两年来增速首次下降。
根据用益信托工作室不完全统计，2012年一季度共发行了165款房地产信托产品（含保障房），发行规模为354.15亿元。与去年同期相比，发行数量减少10.33%，发行规模同比下降33.72%。与2011年四季度相比，发行数量环比下降6.78%，发行规模环比下降11.17%。
从2010年4月开始，房地产信托市场增长迅速，2011年二季度达到顶峰，单月超过400亿元。今年4月，房地产信托产品在成立数量和规模上均出现明显下降。用益信托公布的数据显示，房地产信托产品在4月份的成立规模仅69.23亿元，与3月份相比减少了39亿元。而今年1~4月，房地产信托发行346.38亿元，占比从2月份末的21%进一步下降至20%。
对此，深圳一业内分析人士认为，随着5月楼市成交好转，信托公司心理预期增强，预计6月房地产信托市场会有所恢复。
但也有分析表示，如果二至三季度房地产调控仍未松动，房地产企业现金流将进一步紧张。
房企多渠道融资应对资金压力
目前，房地产集合资金信托融资仍是企业主要融资的渠道。在银行信贷资金收紧之下，下半年房企所面临的信托债务兑付高峰如期而至，使得开发商原本就紧张的资金链“神经”再次紧绷起来。
据中金公司一份针对房地产信托专题分析报告显示，2012年预计房地产信托到期规模2234亿元，总还款额约2500亿元。而进入第三季度房地产信托即将进入单季900亿元的兑付时代。
房企如何应付即将到来的资金压力？
世联地产市场研究总监吴志辉称，由于房地产市场风险增加，目前银行给开发商放贷的态度谨慎，一些大开发商更容易获得银行贷款，中小开发商获得银行贷款的难度则大大增加。
为了缓解资金压力，弥补银行信贷收紧的资金缺口，从去年下半年以来，开发商加大了促销的力度。中国指数研究院数据称，2011年全国100强房企自筹资金增长率达到34.7%。
同时，房企也在寻求多元化的融资渠道，积极通过海外融资、信托、保障房融资等方式获取资金注入。
一个明显例子是，在内地融资渠道收窄之时，5月份招商、万科相继收购香港上市公司，寻求境外融资渠道。
对此，吴志辉认为，随着房企融资多元化的行业趋势发展，房地产行业资金来源面临结构性调整。房企开始纷纷向金融靠近，寻求民间借贷、房地产基金、金融租赁等不同的融资方式。
尽管如此，现实的情况是楼市限购政策继续执行，在短时期内，房企资金压力仍将持续，如何化解值得期待。
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存准下调刺激有限？分析认为，对股市的利好仍有待观察，对楼市实际“利多”有限。
央行12日决定自5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。市场普遍判断这一消息对股市将产生利好刺激，不过亦有分析认为，在经济仍然面临下行压力时，单纯的货币政策松动带来的利好仍有待观察。业内人士同时认为，此次下调存准有助于增进楼市信心但实际“利多”有限。
意在支持实体经济
央行年内第二次下调存款准备金率，在市场人士看来，直接的原因就是4月份宏观经济数据显示经济增速低于预期，从而有必要通过货币政策一定程度的放松来拉动经济增长。
根据央行4月份金融统计数据，4月末人民币存款余额为84.23万亿元。据此测算，下调存款准备金率0.5个百分点，将直接为市场带来4000亿元左右的流动性。
虽然准备金率下调的消息被多数市场人士判断为对股市的利好，但是经济面临下行压力、何时触底反弹的分歧仍然会给股市的前景带来不确定性。
英大证券研究所所长李大霄直言，央行再次降准，更为宽松货币政策意图明显，利于稳定经济增长，并利于股市稳定，为重大利好。
进入5月之后，对于基本面的担忧开始影响A股做多情绪。伴随密集出炉的宏观数据，上证综指在5月的第二周下跌2.33%，是近6周以来的最大单周跌幅。
来自国信证券的观点认为，目前的货币财政政策仅是一定程度对冲经济放缓，而难以推动增速大幅反弹，这可能是2012年资本市场投资需要一直注意的问题。
房企资金链难改观
“银根”松动，引发房地产业内关注。“银行流动性的增加，会使得一部分银行按揭贷款流向房地产领域。一些银行人士认为，在经济发展速度放缓的情况下，把贷款放给购房者是比较好的选择。”365地产研究院院长李智说。
业内人士同时指出，在整体调控政策没有松动的背景下，降低存准释放的流动性有多少能进入楼市还是个未知数，总的来说利多较为有限。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，由于调控政策仍然偏向“去投资化”，“降准”后房企短期内不会获得融资的直接便利，其资金链较为紧张的状况不可能因此改观。
