[提要]得房率，是购房者买房时反复提及、问询的词语，它和楼盘地段、开发商品牌、楼盘品质、户型结构等一样，是影响购房者是否购买的重要因素。
得房率，是购房者买房时反复提及、问询的词语，它和楼盘地段、开发商品牌、楼盘品质、户型结构等一样，是影响购房者是否购买的重要因素。sf
但是，就是这样一个重要的参考项，在所有房地产法规、文件和字典里都查询不到，只是市民约定俗成的一种叫法。因为缺少规范性的定义，在购房行为中，购房者对得房率存在着不少的理解误区和片面判断。sf
得房率是一笔“糊涂账”sf
购房者容易存误区sf
近期，城北某楼盘业主陈先生（化名）正在忙着收房，但是得房率的问题困扰了他。sf
对于得房率没有任何概念的陈先生，发现自己所购的房子面积为135平方米，而套内面积只有86平方米，按照别人提供的计算方式，计算出得房率也仅有63.7平方米。sf
陈先生打听了数位业主，发现大家的“得房率”相差很大，令他不能接受的是，同一个小区的一套面积为120平方米的房子，套内面积为89平方米。sf
“我的建筑面积比他（另一位业主）家的大了15平方米，使用面积却少了3平方米。得房率怎么能差这么多？”陈先生对于得房率充满了无奈和疑问。sf
陈先生的疑问并不是个案，目前商品房的购买合同文本中，并不存在“得房率”这一词语，只存在“建筑面积”和“套内面积”两个数据，在一般购房者的眼里，仅仅是两组数据而已，即使一些业主计算过得房率，但是也缺少横向比较的概念。sf
得房率是购房者在选择楼盘时的一个重要因素，通常得房率的高低能够从侧面反映出楼盘的品质以及户型结构配置是否合理。sf
由于得房率是民间的一种叫法，在法律法规上并没有相关的明确规定，而且也没有一个硬性的数值来界定得房率必须达到多少标准。测绘部门也只是负责测量建筑面积等，不会去计算和比较得房率的问题。所以，得房率是一笔“糊涂账”。sf
杭州市普遍目前采用的计算方式为，得房率为可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）与每户建筑面积（也就是销售面积）之比。而套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。sf
影响得房率的最直接原因就是公摊面积的大小。公摊面积包括两部分，其一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室以及其他功能上为整栋建筑服务的公用用房和管理用房建筑面积。其二是套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。sf
值得注意的是，车库、会所等具备独立使用功能的空间；售楼单位自营、自用的房屋；为多栋房屋服务的警卫室、管理用房、设备房等，并不计算入公摊面积内，所以其大小并不影响住户的得房率。sf
同个小区得房率有区别sf
多方面因素影响得房率sf
据记者调查，目前杭州商品房市场的得房率相差较大，从60%多到90%多均有存在。甚至同一个小区内，不同幢数的房源得房率相差较大，相同幢数不同单元的得房率也有差距。sf
之所以存在如此大的差距，是因为影响得房率大小的因素较多，主要有以下几个方面。sf
楼盘形态：对于一般公寓而言，楼盘形态分为高层公寓（12层以上）、小高层公寓（8—11层）和多层公寓（7层以内）等，对于一般公寓而言，一般来说高层得房率最低，小高层次之，多层则得房率较高。杭州的一些老的商品房多为多层公寓，大部分得房率都在90%以上，70多平方米甚至能做到三室一厅一卫一厨，主卧还相对宽敞。随着商品房越建越高，不同楼盘类型得房率差距逐渐明显，即使同一个小区，不同幢数的房源得房率相差也较大。比如华盛达·阅城项目，同是建筑面积为126平方米的房源，小高层的10幢得房率为84.59%，套内面积为107.31平方米；而高层的9幢得房率为74.92%，套内面积只有94.85平方米，相差约13平方米，相当于一个房间的差距。sf
物业类型：同一个小区，不同幢数的单元数一般有区别，单元数较多的一般称为板式楼，其外形像一块板砖；而单元数较少的称为点式楼，外形偏向于柱状。相对来说，板式楼的得房率较高，点式楼的得房率较低，同一个小区，板式楼的得房率一般比点式楼大几个百分点。sf
小区档次：随着楼盘品质的提高，公共区域部分也是开发商重点考虑的卖点，在杭州甚至出现了挑高近5米的入户大堂，多部宽敞的电梯，甚至还出现了室内车库，这些提高了小区档次的同时，也会占用到大量公摊面积，故得房率相对较低。相对来说，刚需楼盘的购房者对于面积格外敏感，开发商相对注意实用性，公共区域面积减少，将省下的面积转移到业主的房间内。sf
房源面积大小：在同一小区内，大户型房源和中小户型房源一般分布在不同的幢数，这也造成了同一个小区内得房率不同的情况。一般来说，同一层房源，房源面积越大，户数越少，电梯的数量越少，公共区域也越小，公摊面积减少会增加得房率，所以大面积集中的幢数房源得房率要高于中小户型为主的房源。比如观澜时代10幢均为大户型房源，得房率高达96.04%，而2幢为中小户型分布，得房率仅为66.45%，一套面积为88.88平方米的房源，套内面积仅为59.06平方米。建议中小户型购房者在选购房源时，尽量选取同一幢内有大户型分布较多的房源。sf
得房率多少最适合？sf
得房率是买房比较重要的一个指标，得房率高意味着套内面积大，但是并不是越高越好，当得房率过高时，公共部分的面积就越少，住户居住性会受到影响。sf
虽然得房率和住房舒适性是一个此消彼长的驳论体，但是得房率保持在什么数字是最佳状态呢？目前国内接受度最高的标准为：多层得房率为88%左右，高层得房率为72%左右。sf
记者选取了数十个杭州主城区热点区域的热点楼盘，经过计算得知不少楼盘在售或已售房源得房率低于70%。业内人士称，低于70%的得房率，对于购房者来说非常不划算，室内居住性受到较大影响。sf
但是，得房率的多少并不能完全真实的反映出房屋的居住性。比如位于下沙的湖左岸项目，其得房率仅为71.29%，但是由于其挑高较高，赠送面积较大，得房率虽小，但是能利用的面积并不小。除此之外，开发商通过赠送飘窗、露台、设备平台等，也能提高房屋的使用面积。sf
目前市场上，关于得房率的问题存在着很多的乱象，有些楼盘在宣传中声称得房率超过100%，但是实际得房率远远达不到这个数据，这是因为开发商在宣传的过程中，混淆定义的将赠送面积算进建筑面积里面，事实上，这些合同中体现不出来的“赠送面积”，实质上属于室内“违章建筑”，如果通不过有关部门的审批，存在着拿不到的风险。sf
