楼市“回暖”真相系列报道之四：土地市场成交能否回涨？sf
一季度住宅市场成交出现“暖意”的同时，全国土地市场表现冷清，整体土地推出量和成交量环比均下降三成以上。北京在前三个月出让的45宗土地，全部底价成交，为7年来首次。同时，以万科、恒大、绿城等为代表的大型房企拿地谨慎。土地市场成交量能否回涨，还有待后市观望。sf
一季度北京45宗土地全部底价成交sf
楼市宏观调控以来，全国各个城市房价出现普遍下调，市场成交量明显回涨。相对住宅市场的“暖意”，土地市场则显得过分“冷清”。sf
根据北京市土地整理储备中心成交信息统计，一季度北京共出让45宗土地，出让金总额达96.7亿元，同比下降39.3%。值得关注的是，这45宗土地全部底价成交，为7年来首次，于是“零溢价”成为过去一季度北京土地市场的主旋律。其中，成交的地块中住宅用地仅有5宗，平均楼面价为4796元/平方米。在5块住宅用地中，仅招商地产和九龙仓联合体所拿来广营地块每平米楼面价超过万元。对此，中原地产分析认为，除受土地供应结构影响外，开发商的拿地热情和调控下的拿地能力明显打了折扣。面对住宅市场的“回暖”，土地市场全无“暖”字可言。sf
突破零溢价 土地市场“暖意”难现sf
然而，进入四月份以来，北京两块土地的成交，似乎打破了一季度土地市场的“冷清”局面。4月9日，北京通州区永顺镇商务园C2地块以5.63亿元的价格成交，溢价率为1.62%，结束了3月份北京全市住宅地块零成交的尴尬，也打破了土地“零溢价”的局面。4月16日，备受关注的北京东城区香河园地块经过40轮竞价，被南昌市政以19.15亿元的价格竞得，溢价率为43%。该地块的成交，不但结束了北京土地市场低溢价的拿地局面，也创造了2012年来北京住宅土地市场楼面价最高值。sf
对此，北京中原市场研究部总监张大伟分析认为，本地块的热度难言土地市场回暖。从截止目前的土地市场交易看，本地块受到热捧难言土地市场探底。地段决定价值，在没有区位支持下的其他住宅类地块，依然以底价成交，比如，通州永顺镇地块溢价率也仅为1.62%。sf
就在东城区香河园地块成交前三天，北京土地整理储备中心网站公布了第一批北京2012年经营性用地拟供应项目信息，首批拟供应土地共54块，总用地面积高达731.07公顷，其中纯住宅用地供应为362.54公顷。“政府也看到了目前土地市场的现状和存在的问题，于是适时出台了土地供应计划。” 亚豪机构市场总监郭毅表示，“这有利于开发企业根据自身经营现状和用地需求，提前甄选所需要的地块。”同样，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，提前公示拟入市土地详情，在一定程度上促使开发商放弃观望，积极购买适合企业自身需求的土地，有利于土地市场成交量的回涨。sf
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一季度全国土地推出量和成交量降三成sf
北京土地市场的成交情况，一定程度上反应了全国土地市场的现状。日前，中国指数研究院发布的2012年一季度全国300城市土地市场交易情报显示，1-3月份，全国300个城市共成交土地5752宗，环比减少32%，同比减少24%；成交面积23053万平方米，环比减少33%，同比减少30%。1-3月份，全国300个城市成交楼面均价为788元/平方米，环比下跌20%，同比下跌22%。一季度整体土地推出量和成交量环比均下降三成以上。sf
4月初，部分城市公布了2012年住房土地供应计划。资料显示，北京、上海、宁波、湖南等地的供应计划较去年相比，都有不同程度的缩减。sf
另据链家地产市场研究部统计，4月份中上旬，北京、上海、广州、天津等全国20重点城市土地市场，共计推出住宅用地94块，流拍7块，流拍率为7.4%；土地溢价率为7.34%，仅比2012年一季度1%左右的溢价率小幅提高。sf
可见，随着国家对房地产市场调控的不断深化，各地政府推地谨慎。2012年初以来，全国土地市场明显供应放缓，环比、同比均有下跌。sf
万科、绿城等大型房企拿地谨慎sf
因住宅市场销售受阻、库存积压的影响，开发商拿地热情极低。据了解，一季度万科新增土地为零，仅4月份在唐山和青岛购得2块土地。恒大地产2011年下半年几乎停止了拿地，其董事局主席许家印也曾多次向媒体表示，谨慎购地。近期，绿城中国在2011业绩发布会上宣布，公司发展策略将告别以往通过高负债率追求规模扩张，侧重依靠品牌和管理输出稳健发展，在拿地方面也将更趋谨慎，2012年暂无拿地计划……sf
由此可见，多数房企皆对拿地表现出谨慎态度。郭毅表示，部分开发商因为资金问题导致拿地实力不足，现在土地市场成交低迷，可能会在未来一年半或两年时间内影响商品房的供应。sf
目前土地价格下降、成交低迷的环境下，购房者是否合适买房呢？对此，华远地产董事长任志强在出席“2012中欧私人投资高峰论坛”中表示，土地价格越是下降越需要买房。他说，“因为房价下一轮一定是高涨，我们的规律是，下降趋势就意味着下一轮的高涨。”郭毅认为，目前土地价格低，使开发商具有了成本优势，但是，商品房销售的价格还是要看当时的市场情况，跟市场价格接轨。
