随着调控的步步深入，房企的日子也越渐难熬。资金紧缺，库存攀升，虽对刚需偶有优惠政策，但市场前景依旧不容乐观。楼市调控政策预期不改，住宅市场继续受到抑制。为回笼资金，降低库存，开发商开始以价换量，促销打折不断。“种种迹象表明，楼市降价通道已经开启，而此时购房更需谨慎。”业内专家提醒，降价一定会牵动刚需购房者的神经，聪明的购房者要懂得多看少动，谨防促销降价下的陷阱。
中小房企面临破产威胁
据地产市场研究部统计，截至4月20日，已有39家上市房企发布了一季度营业报告，除保利地产[简介 最新动态]外均为排名100以外的中小房企。其中18家发布了一季度财报，利润合计仅4.49亿元，同比下降41%。另外未发布财报的21家房企业绩预告也不容乐观，其中15家房企出现亏损和利润同比下滑。
地产市场研究部陈雪认为，房企利润大幅下滑表明2010年以来两次调控对房企盈利能力影响开始深化，对于中小房企来说尤为明显。中小房企持有项目数 量少，在应对市场变化时，推盘节奏和促销策略的选择都极为有限。再加上财务成本升高，利润下降在所难免。日前，建行就通知各分支机构不再对小企业放开发 贷，预计下半年，中小房企融资环境将更加恶化，资金压力会更大，如不加速降价回笼资金，破产风险将会陡增。
渣打银行最新调研报告显示，房企破产风险还在继续增加。渣打银行发现，中国房地产正处于“弱平衡”状态，短期内建设前景稳定，但3个月之后有可能更趋疲软。绿城[简介 最新动态]中国再次转让旗下置业公司股权回笼资金也折射出房企资金链隐忧。
对于房企破产的可能性，中国房地产经济研究院院长谢逸枫认为：“中国中小房企破产危机的确存在。首先是货币政策和信贷政策未全面放松。其次是限购和限贷政策的存在，市场购买力难释放。再次是中小房企的融资成本高和信贷困难，销售回款缓慢，导致资金越来越紧张。最后是大房企的价格促销力度越来越大，中小房企的大幅度下降影响到利润预期。”
北京中原市场研究部总监张大伟分析：开发商库存依然偏大，未来潜在供应依然处于较高水平，房地产市场整体仍将呈现供大于求的局面。在需求受限的情况下，未来房价仍有下行空间，成交量短期内难有明显放大。
地产私募多为高利贷
房地产业的资金链持续恶化，IPO、发债、外资等融资通道对房企继续关闭，于是地产私募成为房企筹集资金的唯一通道。住建部政策研究中心研究报告显 示，人民币房地产私募基金总规模已达千亿元，较2010年增长了1倍。而最大的危机在于，这些以债权形式投资于房地产项目的地产私募，实际上成了变相高利 贷，对大多数投资人来说，其风险处于不可控状态。
全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席朱大鸣认 为，地产私募基金正像毒药一样在吞噬大大小小的房地产企业。私募基金的平均回报成本要求25%，甚至高达30%。所以房地产私募基金已经演变成另一种高利 贷，对中国经济发展构成了危险，也是推高中国房价的新祸首。私募基金只能加快房企的破产，或房企把成本转嫁到消费者头上，一旦市场变暖，抬高房价，最后受损的还是购房者。
据了解，目前大概只有5%的房地产私募是规范的，其他都是“高利贷”，一位地产私募资深人士透露，在“地产创新融资”外衣下，在高达25%的预期收益率承诺背后，是正在燃烧的危机导火索。
房地产私募基金的蓬勃发展虽正当时，但是该类基金在我国仍属新生事物，发展历史短暂，整体规模较小，目前还没有针对性的管理办法。国外房地产私募基 金一般由行业协会制定相关政策，指导和规范基金运作。我国去年8月成立了房地产投资基金联盟，并联合发起自律宣言，但是进一步政策规范仍需加强，只有不断 提高行业自律和规范水平，才能有效防范信息披露、融资退出等风险，合理引导房地产私募基金向“正规军”发展。
降价成趋势陷阱要小心
“以价换量”争取有限客户源，成为眼下很多房地产开发企业的首要任务。楼市高歌猛进的过往不仅会令部分开发商仍不愿对调控完全妥协，更会令购房者心 有余悸匆忙出手，而严酷的市场行情，则会令开发商进一步作出实质性让步。有专家表示，绝大多数开发商已认可降价是必然趋势，眼下的谨慎，则是为了更好地把 握适当的降价幅度和抓紧最佳的时机。
特价房源、全款购房打折、送入户双花园露台、精装修标准提高，五花八门的促销噱头令人眼花缭乱。在售楼员口若悬河的介绍中，购房者也必须保持清醒， 如果稍有怠慢，能不能捡到便宜还真得另说。据知情业内人士透露，现阶段买房人心态微妙，一旦价格停涨或降价反而会加重观望，因此，小幅度上调价格，再通过 打折、赠礼等优惠方式把实际的成交价格降下来，既满足了购房人资产价值持续上涨的期望，又降低了实际支付的总购房款，是相当普遍的营销方式。
消费者在购房时，也应警惕三大陷阱：一是交了定金不一定能买到房。定金只能证明消费者有权买房，如果没有书面合同确定房价，遇到开发商“耍赖”，很 难通过定金收据维护自己的权益。因此，购房者一定要在交定金时，与开发商签订其他更加明确的书面协议，以约定双方的违约责任。二是警惕“被查封、被抵押” 房产。已被有关部门查封、被开发商抵押的房屋不能办理房产证，消费者如果买到这类房产，虽然打官司可以讨回购房款，但获得的赔款十分有限。因此，算上购房 过程中花费的时间和精力，自然是得不偿失。因而，消费者在购房之前一定要到房管部门查询房屋的真实情况，对房屋准售的面积、楼层等基本情况要搞清楚，以避 免不必要的法律纠纷。三是警惕购房合同中的“文字游戏”。对于购房合同，消费者一定要看仔细，如“交房付款”，到底是先交房还是先付款，就有不同理解，在 法庭上，消费者和开发商都可能输官司。因此，消费者与开发商在签购房合同时，要特别注意付款、交房、违约条款以及双方在办理房产证中的责任划分、办证期 限，同时，消费者应当保留开发商不能按期办理房产证时退房的权利。
