[提要]今年两会上，政府立场上首次表态“房价必降”，并进一步提出保障房与商品房开发并重，与此同时，人口红利逐渐丧失，刚需下降。加上央行加息，买房卖房压力大，购房贷款利息的压力影响购房需求。开发商资金紧张，不得不甩卖楼盘，各地甚至频现开发商“跑路”。房价凸显五大硬伤，跌势难止。
房价未来还会上涨吗 “限购”“信贷”多变数卷土重来未可知
“买，还是不买，这是一个问题。”
2012年3月17日晚上8点半，刚陪老婆看完电影《哈姆雷特》的罗特，在北京市昌平区阳光附近的出租房里一边自言自语，一边踱来踱去。
“好不容易赶上周末看场电影，你就唉声叹气的。”老婆张雨抱怨道。
“咱们结婚都快两年了，现在也有购房资格和一点积蓄，是不是该准备贷款买房了？”罗特说着，向老婆望去。
张雨摇了摇头：“房价还会下跌的，现在买不划算。你看，刚开完的两会上，温总理都表示要继续调控……”罗特打断她的话：“你怎么知道房价不会再上涨了呢？万一在不久的将来房价再上涨，我们更买不起了。而且从2003年开始，我国房地产宏观调控一直没停过，但每次调控之后，房价都报复性反弹。”
张雨一脸茫然，因为她也不清楚。在罗特的建议下，夫妻二人第二天专门打电话给在《投资与理财》杂志当记者的好友，详细咨询此事。
而该好友刚从3月15日举行的上海春季房展会回来，告诉他们房展会上人很多，但不少人在接受采访时，也表示因担心房价会上涨，而纠结现在该不该买房。值得一提的是，现场出现了开发商“垫首付”和首付一成的宣传，而近期深圳更有开发商抛出了“垫首付、免月供、送车位”的优惠。但也有购房者表态：“信总理不信总经理，开发商降价诚意不足，我们就只能继续观望等待。”
“那就赶紧买吧。”张雨在电话的那一头对罗特说。
罗特吸了一口气，把他最担心的那个问题说了出来：“有房价未来上涨的不确定因素存在吗？”
好友想了想回答说：“有。”
罗特和张雨不约而同的问道：“什么因素？”
接着，该好友说出一番话来，直唬得罗特夫妻惊出一身冷汗来。
房价下跌不是空谈 五大因素合力房价跌势难止
国家统计局数据显示，2012年2月与1月相比，全国70个大中城市中，房价下降的城市有45个，持平的城市有21个，上涨的城市有4个。涨幅均未超过0.1%。房价真的在下跌，房价还会继续下跌么？
今年两会上，政府立场上首次表态“房价必降”，并进一步提出保障房与商品房开发并重，与此同时，人口红利逐渐丧失，刚需下降。加上央行加息，买房卖房压力大，购房贷款利息的压力影响购房需求。开发商资金紧张，不得不甩卖楼盘，各地甚至频现开发商“跑路”。房价凸显五大硬伤，跌势难止。
因素一：政府首次表态“房价必降”
两会尘埃落定，让开发商似乎难逃降价甩货的厄运，让刚需族暂不出手，似乎有了支撑。
两会期间，温家宝总理关于房价问题的表态，等于宣告房价还将继续下跌。讲话表明要继续维持严厉的房地产调控政策，最终使房价回归到与居民收入相适应的合理区间。这也预示房地产业将面临更为悲观的前景。这番话造成的最直接后果，就是地产股票暴跌，与之相关的其它行业股票亦纷纷跳水，致使股市以大幅暴跌的局面告别“两会行情”。
对于温家宝总理讲话的解读，住建部部长姜伟新指出，全国七八个大城市的房价如果按照现在每年十几甚至二十几个百分点的增长速度发展下去，将来一旦房价泡沫破裂，后果不堪设想。“对整个经济甚至社会的影响都是非常大的。”姜伟新说，“现在下定决心，至少这七八个大城市的价格一定得降下来。”这是站在政府立场上的首次表态“房价必降”，而温家宝总理的答记者问，无疑将降价范围扩展至全国，并且明确了降价目标，折射出中央对楼市调控的决心，等于宣告房价下跌已再无悬念。
因素二：保障房供应力度加大
一年前中央提出的建设1000万套保障性住房的任务已然收官。今年的计划是开工700万套，建成500万套。
今年温家宝总理的政府工作报告对房地产有三个相关要点：坚定不移地加强房地产市场调控，大力推进保障性安居工程建设，促进房价合理回归。报告提出，抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度；采取有效措施，增加普通商品住房供给；加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展。这进一步表明了保障房与商品住房开发并重的政策。
众所周知，保障性住房与商品房在整个住房供应体系中的比例，直接影响着房价的走势。当保障性住房供应加大时，对商品房的需求必然减少，开发商的垄断定价权就被弱化。因此，在我国加大保障性住房供应后，房价必然呈现出下跌之势。
因素三：人口红利逐渐下降
2011年，中国第六次人口普查结果公布。数据显示，我国65岁及以上人口占总人8.87%，比2000年第五次人口普查上升1.91%。与老龄人口占比不断上升相对应的，是人口红利的不断下降。
所谓“人口红利”，是指一个国家的劳动年龄人口占总人口比重较大，抚养率比较低，为经济发展创造了有利的人口条件，整个国家的经济成高储蓄、高投资和高增长的局面。
该“红利”之于房地产，我们可以通俗的说，人口红利高时，需要买房的人口比重较大，而市场的旺盛需求无疑是促进房地产快速发展的最大动力。
过去10年，中国房价在巨大的需求刺激之下，上涨了近10倍。多年来，学术界的一些探讨认为，在中国人口老龄化加重后，随着祖辈和父辈的去世，第三代继承和拥有的房产将达到8套，这使得市场上的住房供应远远大于需求，最终导致价格猛跌。
简单来说，老龄化加快+出生率降低=房地产市场购买力下降。
事实上，我国房屋空置率真相在最近两年已经不断的暴露出来。国家统计局去年对北京、上海、杭州、天津等5个城市的住房空置率进行过调查，结果发现，越是远郊地区，住房空置率越高。空置房成为高房价的一颗毒瘤，但伴随着人口红利的下降，可购房人群基数的减少，家庭房屋持有数增高，若干年后，房子或许会成为一个“烫手山芋”，人们避而远之。
因素四：房价成本降低
与面粉贵，面包就一定贵一样，房价贵与土地贵关系密切。全国政协委员、香港沿海物业集团有限公司董事局主席曾文仲表示，地价高是造成房价高的最主要原因。地价不降，打压开发商只能对降房价起到一定作用。
针对土地资源紧张、地价偏高等现象，国土资源部曾作过系统调查，结论是目前国内地价占房价的15%～30%。去年，调控压顶之下的楼市寒冬传导到土地市场，流拍、底价成交成为不少城市土地市场的常态。
近日，有统计数据称，今年前两月，13个主要城市土地出让金总额同比下滑47.5%。如今，房地产市场经过调控，开始逐渐回归理性。不少专家指出，房地产市场暴利时代即将终结，合理利润时代即将到来。而随之而来的，就是房价的成本降低，房价下跌。
因素五：楼市资金两头紧张
自2011年7月7日起上调金融机构存贷款基准利率0.25个百分点，贷款利率也随之调高，这使得开发商的资金链更加紧张。于是我们见到不断地有地产商“跑路”，房价由此进入了更快的下行通道。
另外，随着房地产企业贷款难度的不断加大，通过资本市场和信托渠道融资也被严格管控，使得开发商资金链更加紧张，迫于回款的压力，开发商不得不降价促销。
对于购房者而言，提高贷款利率后，还贷压力也随之变大，这将对购房人的资金实力，特别是首付提出了更高的要求，会直接影响购房需求。以投资投机为目的的购房者，面对不放松的调控，当然不敢“乱动”，这也有利于房价的进一步下降。
买房悠着点
国家统计局最新数字显示，2月份70个大中城市新建商品住宅价格只有4个城市环比上升，而且涨幅都不超过0.1%，27个城市房价同比下降。跌跌不休的房价似乎让购房者看到了时机，但综合各方因素来看，各位最好还是悠着点儿，或许我们碰到了无底洞也说不定。买房送车、买房送物业、打折促销……其实，合理的房价才是购房者真正需要的。
“不买房闹心，买房也闹心。”去年，来京工作6个年头的张先生终于痛下决心，花190多万元（合2.1万元/平方米）在管庄远洋一方[最新消息 价格 户型 点评]买了一套房。“其实我很早就开始看房了，一路看，房价一路涨。一开始是质疑自己为什么这么穷，后来就质疑房价为什么还不跌。”张先生说，“等真买房了，房价真的开始跌了，标价变成1.9万元/平方米、1.8万元/平方米……自己心里又不平衡了。”
盼跌又怕跌，购房者对房价走势难以把握，对房价的风险承受心理也没有那么坚强。因此，像张先生这样因房价而心理失衡的人不在少数。在2011年这一年里，远洋[简介 最新动态]一方已多次遭遇业主非暴力围堵。
去年底，在远洋一方北润园的交房日，百余名业主称“保温材料不合格”而拒绝收房。“核心问题还是房价，因为降价，心理不平衡，所以才会找出房屋质量或者其他问题来讨个说法。”有业主这样说。
而类似的维权行动，在京城其他楼盘也先后出现过。如本刊之前报道过的位于通州区的京贸国际城[最新消息 价格 户型 点评]，去年因大幅降价，招致数百购房人要求退房或补差价。再如位于大兴区黄村的顺驰领海项目，去年11月遭遇前期业主抗议，售楼处大厅中的沙盘也被愤怒的业主砸坏。
闹剧一幕幕上演，其背后的总导演——“房价”也过得并不舒坦。除了每天被无数人说三道四，还要被更多人指桑骂槐，自身还要面临未来走向的难题。
我们暂且不管房价的“左右为难”，因为比房价更纠结的，是购房者的内心。房价还会再降吗？房价底部何时出现？是否已经到了买房的最佳时机？
房子越来越便宜
春节过后，全国楼市进入新一轮推盘和促销，以“招保万金”为首的大型知名房企降价幅度明显，重点城市降价项目继续增加。
中国指数研究院3月初发布的百城住宅价格指数显示，2月份，全国100个城市住宅平均价格为8767元/平方米，环比1月下跌0.3%，其中27个城市房价环比上涨，72个城市环比下跌，房价环比下跌的城市数量增加了12个。从价格跌幅看，与1月相比，2月份全国百城房价环比跌幅扩大0.12个百分点，这也是100个城市的住宅平均价格连续第6个月环比下跌，创下自2011年9月开始下跌以来的最高水平，且价格下跌范围进一步扩大。
根据伟业我爱我家市场研究院统计，自北京限购政策实施之日起至今年2月16日，新建商品住房交易均价约为17015元/平方米，相比上年同期18256元/平方米下跌了6.8%。
调查显示，2月份，北京、上海等十大城市住宅均价为15516元/平方米，环比1月下跌0.31%，跌幅较1月扩大0.17个百分点，其中北京新房均价为22670元/平方米，较1月微跌0.61%，较去年同期下跌0.43%。
北京2月新房价格环比、同比双降，与低价项目近期占楼市成交主流有关。来自中原地产的统计显示，2月份北京签约比较多的项目依然是低价盘，其中绝大部分是2万元/平方米以下项目。以签约量最多的大兴龙湖时代天街项目为例，该项目2月共签约115套，均价仅为11653元/平方米。
开发商受累情绪低落
一方面是房价不得不降，一方面是购房者持续观望，种种因素导致开发商也失去了奋斗的热情。来自中国指数研究院的数据显示，北京地区销售十强房企的销售总额，从2010年的993.03亿元，下降到2011年的952.35亿元，同比减少40.68亿元，降幅4.1%。
随着新建住房销售的冷清，商品房库存一路高企。以北京为例，截至2012年2月初，北京市新建商品住宅待售量高达11.96万套，比去年同一时间节点增加将近2.4万套，一年内增幅达到25%。这些库存也给开发商带来了不小的压力。
万科[简介 最新动态]董事会秘书谭华杰近期表示，过去一年中，市场形势发生巨大变化。9-12月北京、上海、广州等14个城市成交面积同比下滑幅度约45%，成交金额同比下滑约48%。但销售放缓的同时，2010年新开工的大量项目也逐步形成供应，市场存货压力进一步加大。万科今年在北京的重点销售项目是中粮万科长阳半岛[最新消息 价格 户型 点评]和住总万科金域华府[最新消息 价格 户型 点评][最新消息 价格 户型 点评]。目前，长阳半岛还剩房源3000套左右，而金域华府的存量约200多套。
存量太多，开发商推盘的热情也不高。根据链家地产市场研究部统计，截至目前，一季度新建期房市场仅有5个项目入市，合计供应量为746套，比去年同期减少33.5%。2月仅有北京浅山香逸花园一个项目入市，定价与前期相比，落到万元以下。
“ 跳楼大甩卖” 已触及很多开发商的底线，因而在长沙、合肥、济南等地先后出现了开发商“跑路”的丑闻。全国房地产经理人联盟副秘书长、地产研究员金承龙指出，越来越多的开发商“跑路”，昭示着中小开发商已经遭遇资金断链的困局，在楼市调控和信贷收紧的双重压力之下，今年有更多中小房地产开发商的资金链迎来大考。也正是因为这样，或许新一轮“大甩卖”即将开始。
