[提要]2011年下半年以来，伴随着房地产行业的销售不畅，房价持续走低，土地市场也随之降温。不过，近期一些大型开发商和投资机构认为，抄底拿地的时机也随之到来。
2011年下半年以来，伴随着房地产行业的销售不畅，房价持续走低，土地市场也随之降温。不过，近期一些大型开发商和投资机构认为，抄底拿地的时机也随之到来。sf
中国指数研究院此前发布数据显示，2月全国300个城市土地和住宅类用地成交楼面均价虽较1月略有回升，但仍低于去年同期水平，底价、低价成交贯穿始终。sf
地价“参照”房价sf
方兴地产投资部经理黄晓铃认为，目前房地产销售处于低点，房价跌了，地价的参照就降低了，“地价只能跌，否则没人去买单。”sf
中国的地价和房价的相关度在90%以上，现在土地市场竞争不激烈，有些地还是很有价值的，基本上都在底价，可以拿。旭辉集团总裁助理张伟峰如是称。sf
对此，银亿集团销售总监王士章则以现在上海的房价作“佐证”。他说，目前上海豪宅、刚需楼盘只要打了8折就好卖，说明房价已经筑底了，根据这个反推地价，也能测算出地价的底部。sf
“现在土地市场本身就不活跃，各地都推得很少。地方政府也知道卖不出好价格，推出来的地都调低了价格，也基本都是底价成交，有溢价也微乎其微。”王士章举例说，前不久青浦成交了一幅地块，折合楼板价只有7000多元/平方米，而相邻的另一幅地块去年拍出了1万多元/平方米的楼板价。sf
黄晓铃进一步称，在目前房价回落、销售不畅的情况下，从理论上讲，开发商在拿地时，一方面与地方政府可以有较大的议价空间，另一方面竞争对手也会变少。sf
尽管去年下半年以来各地土地市场以底价成交为多，不过，黄晓铃认为，地方政府在确定底价时也会参考周边的地价、房价，及照顾到周边此前已经高价拿了地的其他开发商的感受。sf
开发商购地能力受考验sf
抄底拿地时机到来的同时，也在考验着开发商的购地能力。sf
“地价低，但也要有足够的现金流去支撑。”王士章指出，现在的问题是很多开发商没钱，明知地价低，却没有力气去拿，或者低价支付了土地款，但其他项目的售房款回笼不顺利，现金流发生问题，同样也会难以为继。sf
“大部分开发商都会认为目前是拿地的好时机，但关键是是否有实力去拿。”上海盘谷房地产有限公司总经理宋海表示，相比以前动辄100%、200%甚至300%、400%的溢价率，现在拍地基本是底价成交，起拍价也越来越合理，起码面粉比面包贵的状况是不会出现的。sf
规模性房企日常都会拿出营业额的一定比例去拿地，因此土地储备较多，而中小型房企由于资金紧张，还很难说“抄底”。王士章说，“我觉得现在机会型拿地是可以的，就是见到确实划算的就买，而不是布局型的。目前大多数房企都是机会型。”sf
王士章称，他们公司打算利用上半年的时间回笼一部分在售项目的资金，然后在下半年再拿地，这样资金链能更安全些，“我们是看好的，有地就看，觉得不错就买。”sf
旭辉集团现在也在考虑拿地。“现在房企不敢拿地的原因主要有两个，一是没钱，二是担心房价继续下降，基准地价还会调低。”张伟峰说，总体来看，好的区域、好的城市机会还是有的。sf
值得注意的是，持续近两年的楼市调控令国内中小型开发商融资渠道急剧缩窄，这为中国地产基金提供了发展空间，拥有专业及资源优势的房地产公司也开始大力发展房地产基金业务。sf
业内人士预计，目前中国境内人民币房地产基金的总资产规模约达几百亿元，今年和明年这一数字有望翻番。
去哪些城市购地sf
在此轮房地产调控中，中国一线城市执行了最为严厉的限购措施，不少开发商为了减少调控影响，纷纷调整策略进军二三线市场，但他们仍然看好一线城市的楼市前景。sf
“一线城市容量其实是最大的，虽然它们短期受政策影响，但未来抗风险能力较强，面临过多供应的压力小一些，因为城市市区范围供应量有限。”复星集团联席总裁范伟表示，由于三四线城市市场容量较小，过去两年开发商又大举转战三四线城市，短期之内将面临供应过量的风险。sf
不过，王士章认为，目前在不限购的城市拿地要比在限购的一二线城市拿地稳妥，“一二线城市本身地价就高，所需资金量大，销售情况难以预计，如果限购等政策短期内不取消，销售会很慢。不过，投资不限购的三四线城市，也要看当地的市场潜力，是不是有利可图，价格成长慢的，大家也不愿意去。”sf
宋海说，开发商决定在哪里拿地，一定会考虑到自己现金流的状况。因为资源稀缺，一线城市在拿地方面优势更好，但假设调控是长期行为的话，能否保证有利润是开发商首先要考量的。sf
“购地机会有待观察”sf
虽然反周期“抄底”是开发商都希望做到的，但在市场前景不乐观的预期下，谨慎购地、加强现金流管理仍是一些开发商的首选。如中国最大房地产公司之一的万科稍早即称，公司今年对买地仍抱相当谨慎态度，土地购置机会有待观察。sf
不过，也有房企高管对此表示不认同。某上市房企副总裁说，他并不觉得现在是拿地的好时机，因为土地市场并没有出现供应增多、价格降低的情况。“近期各地土地供应都不多，看不出价格往下拉、量往上推的情况。即便是好时机也是微观的，比如哪个公司资金不太紧张，谋求进一步发展。”他说，去年开发商都在垂死挣扎，目前的销售也只是稍微有些回暖而已，“突然说大家都有钱拿地了，这可能吗？” sf
不过，上述某上市房企副总裁同时表示，他们公司今年在上海有拿地的计划，但这是正常经营发展的原因，不是为图抄底，“在拿地时，我们会结合自身的财务情况，考量所拿土地是不是有利可图，不会盲目，毕竟拿了地就能赚钱的时代已经过去了。”sf
上海宝华集团副总裁杨健也表示，如果地段确实好，价格有诱惑力，企业有资金的话，有的地块确实可以买，但从大的方面来看，今年的投资还是要谨慎的。sf
宋海认为，现在拿地，一个是时机比较好，二是只要你还做房地产，地总是要拿的。而从拿地到开发到取得预售，时间周期最快8-10个月。这意味着现在拿地，最快取得预售的时间为明年，到时房地产调控的形势会变得比较明朗，开发商可以做出预判。同时，在开发节奏上，主动权还是掌握在开发商手上。sf
“市场总是有波峰和低谷，就看你抄的时机对不对，2008年金融危机的时候也有房企大举拿地的，也有当时拿了‘地王’而现在房子捧在手上卖不掉的。”黄晓铃如是称。sf
