6万家门店“熬冬”房产中介纷纷转向求生

去年12月底，各地的气温降至入冬来的最低。而房地产市场的温度则更冷。12月28日,北京链家地产发布了二手房年度报告,预计2011年全国6万家二手房经纪门店的总亏损额将达到30亿元,平均每家店面年亏损额为5万元。

　　在上海，据媒体报道，拥有20多家门店的“满堂红”成为2011年倒下的第二家大型中介公司；2011年北京经纪机构共关店约1400家,平均日关闭门店数近4家,超七成为中小经纪机构。深圳中原对外披露,2011年初深圳地产中介店铺多达8000家,至11月初已减少到5000家左右。关铺数量约占原有中介门店数量的1/3。

　　二手房成交量的大幅缩水，逼迫北、上、广、深等一线城市的二手房中介公司纷纷开源节流，拓展新业务。销售一手房、拓展商业地产、协办投资移民等成为各地房地产中介公司的新收入来源，北京的中介公司甚至联合买地开发新房项目。而为了节约店铺租金，一些中介也选择关闭门店，转入到写字楼，在搜房网、新浪乐居上开网店销售二手房。《每日经济新闻》调查显示，各地中介公司的上述开源节流、拓展新业务的方法，并没有根本改变企业的困境。选择店长负责制，将营业额排名靠后的中介门店关闭，依然是二手房中介公司求生的主要办法。然而，关店并不意味着成本支出的终止。中国指数研究院上海分院研究总监杜丙国说，应加大员工素质的培训并留住精干人才，以期二手交易复苏时储备发力。

　　虽然春节已近，但二手房的春天在哪里，仍然是个未知数。

　　/北京/ 

　　二手房成交量跌近四成 大中介欲做开发商 

　　每经记者 叶书利 发自北京

　　北京住建委官方网站上的统计数据显示，2011年北京二手房住宅成交量同比下降38.2%，而与2009年相比，更是下降54.5%。

　　二手房成交惨淡也致使北京房产中介市场哀鸿遍野。《每日经济新闻》记者调查后发现，相关中介公司的应对办法大致可分为四种：或关掉一些门店，减少开支，熬到下一个周期再图发展；或直接退出中介行业；或转型求生，比如拓展一手房代理业务等。而另有个别资金实力比较雄厚的企业，行业低谷时逆周期反向扩张，甚至一些中介通过拿地介入新房开发领域。

　　主业大幅下滑近四成

　　北京住建委官方网站的数据统计显示，2011年北京二手房住宅成交套数为121512套，相比2010年的196547套，下降了38.2%。而与2009年的266854套相比，下降幅度更是达到了54.5%。去年12月中央经济工作会议定调2012年地产调控主基调：地产调控不放松。在调控持续的背景下，二手房成交低迷现象仍在继续：北京住建委官方网站公布的网签数据统计显示：2012年元旦前两天，北京二手房住宅网签量为12套，而去年同期为76套，大降约84%。

　　《每日经济新闻》记者在与链家地产首席分析师张月的沟通中，对方分析指出，元旦假期前两天二手房网签量仅为12套。该数据一方面反映出，目前整体房地产市场继2011年连续10个月成交低位徘徊后，依然未见回暖之势；另一方面，新年开端楼市成交吹出的冷空气，奠定了当前楼市的成交基调和观望心态。预计春节前，除个别促销力度大的项目外，成交会维持低谷状态，可能预示着2012年楼市的“真冬时代”。

　　中介熬冬 

　　以促成二手房成交为主业的房产中介市场，因主业成交量大幅萎缩，房产中介市场一片号叫。

　　为了应对严峻的形势，一些房产中介机构试图断臂求生。

　　北京中介市场，吹起关店号角的公司为北京中介行业排名前五的鑫尊地产。去年2月，就在“京15条”出台前后，鑫尊地产闪电关闭50家门店，以减少开支。此后，关店计划一直在悄然进行中。

　　《每日经济新闻》记者根据北京房地产中介行业协会网站上的数据汇总后发现，去年“京15条”出台前的2月初，鑫尊地产在北京共有300家门店，然而截至今年1月3日，登记在册的门店数只剩下96家。近11个月来，鑫尊地产合计关闭了204家门店，关闭门店量比例高达68%。

　　鑫尊地产并非个案，北京中原地产、21世纪不动产等也相继在北京实施关店计划。

　　关店以缩小规模和减少相应开支，这是一种常规的御冬方式。而转型求生，则是时下房产中介市场另一种常规的生存方式。

　　《每日经济新闻》记者在调查中发现，转型求生的一种方式为拓展二手房主业之外的副业，以开拓收入渠道，其中的典型代表为北京中原地产。

　　位于北京北三环的北京中原宏嘉丽园分行，门口映入眼帘的一幕令《每日经济新闻》记者大吃一惊：门口竖立着的展板上写着 “代办移民出国手续”，橱窗上密密麻麻地张贴着多个新房楼盘的代理销售信息，却未见到一条二手房销售或出租信息，一问之下，一位中原地产物业顾问相告，二手房销售或出租的信息没有被张贴出来，“因为目前这方面的需求太少。”但如果需要，屋内有相关的宣传单。

　　中介门店做起移民出国代理业务的字眼甚为扎眼。对此，这位工作人员介绍说，由于目前中国移民需求增长，因此公司利用自身贴近各大生活社区的门店网络优势，特开辟了移民出国手续代办服务。记者临走之际，这位工作人员还特别留下了一张有关移民出国手续代办业务的相关流程、收费等资料传单。

　　据《每日经济新闻》记者了解，除了移民出国手续代办业务外，目前新房销售代理已成为北京中原一些门店重点推荐的业务。代理的新房包括北京本地楼盘以及燕郊、天津、山东等跨区域楼盘。

　　北京中原向外公布的数据显示，近几个月来，北京中原代理商品房销售的业绩已占公司整体业绩量的二成以上，且该比例仍在逐步上升中。

　　在调查中，《每日经济新闻》记者发现，我爱我家一些门店也在从事新房销售代理业务。比如在北京昌平区天通苑北一区我爱我家门店门口的展板上，也张贴着各种新盘销售信息，且该门店工作人员还极力向《每日经济新闻》记者推荐不限购的廊坊潮白河孔雀城项目。

　　对于中介门店兼职售楼业务的做法，北京中原地产三级市场部总监张大伟向《每日经济新闻》记者介绍说，类似做法在国外以及中国香港已较普遍。因为中介门店兼做售楼业务，具备一些相对竞争优势。首先，中介公司旗下渗透进小区的门店网络，可以将楼盘销售信息更好地传递至需求端，满足开发商的促销需求和买方的购房信息需求；其次，对于中介公司而言，在不需要过多增加人员及设备成本的基础上，可以充分挖掘目前已有的经纪人资源，在主业受阻背景下开拓额外业务，以获得额外的增值收入。

　　此外，中介业务转型中，商业地产成为中介乐于开拓的另一块业务。《每日经济新闻》记者注意到，在上海、武汉、深圳、郑州、重庆、南京、杭州、福州、成都等地，一些中介公司纷纷通过加码商业地产，以寻求新的利润增长极，避免过于依赖住宅业的单一业务线。

　　在行业低谷之时，并非所有的公司都采取收缩或转型之路，另有一些资金充足的公司抓住机会，实施逆势扩张，比如链家地产就是其中的代表。

　　去年中旬，链家地产宣布在未来四年，公司在全国的区域布局将从目前的北京、大连、天津、南京4个城市扩展到15个城市，也就是每年新开拓两三个城市。公司董事长左晖在接受《每日经济新闻》记者采访时，对新开拓的业务城市提出了三个选择指标：目标城市的市场容量、未来发展空间以及市场的规范程度。

　　介入新房开发领域 

　　严冬背景下中介公司逆势操作的另一种“异样”表现形式就是直接介入新房开发。

　　本报记者注意到，去年3月7日，21世纪中国不动产宣布，该公司已签署一项收购北京上古公司大部分股权的协议。据公开的信息显示，北京上古公司是一家位于北京地区的房地产中介服务商，其业务主要集中于商业地产项目的咨询和销售，目前该公司拥有商业地产建筑总面积约257万平方米，其中可供销售的近26万平方米。因此通过收购北京上古公司，21世纪不动产可直接横向跨入商业地产开发及相关中介服务行业。

　　无独有偶，就在21世纪不动产实施上述收购后的去年3月9日，北京市土地整理储备中心官方网站的资料显示，当天北京青田房地产经纪有限公司和林新武联合体以1.94亿元的价格拿下北京房山区青龙湖水库北库一期项目用地，从而介入新房开发领域。

　　北京市工商局网站上资料显示，北京青田房地产经纪有限公司于2007年10月24日注册成立，注册资本仅100万元。法定代表人为李广田，公司从事的业务包括房地产经纪业务、房地产信息咨询（中介除外）和企业形象策划业务。

　　对于类似现象，在接受《每日经济新闻》记者采访时，北京美联物业高级经理张磊分析指出，中介通过拿地或收购，介入新房开发领域，发生时间在去年3月前后，这是中介公司面对调控新政后的快速反应结果。其目的就是希望通过二手房主业提供现金流来培育一手房开发业务。

　　张磊补充说，类似中介公司会面临两大挑战：首先，平衡原有主业与一手开发业务间的关系；其次，一手开发领域的资金链管理，毕竟对于中介公司来说，由于目前基本已全面代理一手业务，因此后期营销卖房不会成为太大问题，且具备门店网点卖房优势，但地产开发中的资金平衡问题是个全新挑战。此外，去年地产新政后，一些中介快速介入新房开发，本准备通过二手房业务提供现金流，以慢慢培育新业务点，但下半年伴随二手房业务的全面萎缩，主业本身已面临生存挑战，不少中介公司已不得不重新将工作重点投放回主业，抢救主业。所以向一手开发领域提供现金流更可能流产，后期一手开发业务的资金来源可能会是个大问题。

　　/广州/ 

　　弃住宅转商业 中原地产谋取高佣金 

　　每经记者 徐学成 发自广州

　　在“一母同胞”的深圳中原大面积关店时，广州中原地产的日子却好过得多，仅是停止开店，而不用大面积关店。不过，全行业的低迷，使得当地的中介也已经开始提早转型，佣金收入更高的商业地产，成为转型的主要方向。

　　据中原地产华南某负责人透露，其在深圳已经关闭了60家店铺，关闭的60家门店每月至少可为公司节约成本900万元。

　　与深圳相比，中原在广州的情况则出现了较大反差，据其透露，目前尚无裁员或者关店的计划，但已经停止开店。中原在广州的“过冬”策略则是在业务方面作出调整，更多地实行一二手联动或者代理商业项目，尽管如此，中原也坦言此举并非长久之计，业内普遍认为，无论采取何种应对策略，“保生存”已经成为当务之急。

　　广州停止开店 

　　“中原目前在广州的策略是保持现状，停止开店，但并没有裁员或者关店”，在问及中原在广州遭遇的情况是否与深圳类似之时，中原（广州）项目部总经理黄韬向《每日经济新闻》记者透露。

　　根据《每日经济新闻》此前的报道，中原在深圳预计将关闭60家门店，裁员1000人。按照相关统计，此前被深圳媒体称为地产中介行业“老大”的中原在深圳拥有380家门店。日前，记者从中原地产华南董事总经理李耀智处了解到了最新情况。据李证实，目前中原在深圳确实已经关闭了60家门店，其中包括一些暂停营业的店铺，目前尚在营业的店铺数量在300多家，他还表示，如果成交量进一步萎缩，年后可能还会有“调整”。

　　同样属于华南区域的一线城市，中原却在广州和深圳遭遇了不同的情况。

　　“主要是深圳的成交量萎缩得太厉害了”，李耀智表示。

　　据其透露的数据，按照正常水平，深圳二手房每月应该成交6000~8000单左右，但2011年第四季度以来，已经急速下滑至每月2500单，下滑幅度已经超过50%。

　　搜房网统计显示，2011年11月份，深圳二手房市场依然冷清，共成交3027套，虽然环比10月微涨4.49%，但同比2010年11月却大降66.07%。

　　按照中原自己的统计，在其关注的6大城市中，有5个城市的二手住宅成交面积较峰值水平回落超过50%以上，其中就包括深圳。

　　而广州市官方统计则显示，前11月，广州二手住宅的交易登记面积为567.16万平方米，同比仅减少24.7%。

　　转向商业项目 

　　在深圳中原大举关店之时，广州似乎没多大动静，李耀智表示，“广州的一二手联动和商业项目做得不错，业绩也比较好”。

　　黄韬也向《每日经济新闻》记者透露了这一情况，他表示，不到迫不得已，在广州不会关店。

　　据悉，中原目前的调整主要是在商铺方面，高力国际董事陈厚桥对此表示，代理商铺的佣金普遍要比代理二手住宅“高很多”，这些项目对目前的房产中介的吸引力还是比较大的。

　　据了解，目前商业项目的出售比例正在逐步上升，但出租市场上租金的上涨幅度并不大。据陈厚桥透露，平均来说，目前商业项目的售价同比涨幅已经达到了15%。

　　但这也许仅是针对广州市场而言，在业内人士看来，由于一直以来广州市场的自用需求占据着相当大的比例，导致商业项目方面投资需求一直受到“挤压”，而在售价上涨较快的情况下，一部分投资需求也得以释放。

　　既然如此，中原为何不在深圳也采取与广州相类似的措施？

　　“如果说广州市场上投资与自用需求的比例为3：7，那深圳的这一比例则要达到7：3”，陈厚桥表示，与广州市场相比，深圳一直存在着相当高比例的投资需求，在商业项目出售方面，近年来并没有出现较大幅度的变化，所以代理商业项目无助于房产中介应对目前的低迷局势。

　　“求生存”是当务之急 

　　按照李耀智透露的情况，单店每月的成本在15万~18万元，因此，中原关闭的60家门店每月至少可为公司节约成本900万元，长期来看，这也是一笔不小的数目。

　　反观目前的产出情况，按照目前2.5%的佣金计算，每月至少有3单成交额在200万元以上的 “业务”才能基本保本，但现实情况是，深圳每月仅2500单的成交，却要遭遇几千家的中介店铺“瓜分”，多数店铺出现亏损不可避免。

　　按照黄韬的解释，目前中介关店主要是考虑3方面的因素，一是是否出现亏损，二是所在区域是否具备较大的发展空间，此外，还得视公司层面的策略而定。

　　接受《每日经济新闻》记者采访的几位业内人士均持上述观点，李耀智表示，一般重复的店铺都会关闭，因为在交易活跃的时候会选择在同一区域多开几家门店，但在目前成交回落的情况下，重复开店已经显得不切实际。

　　此外，投资客集中的区域的门店也会选择关掉，李透露。

　　黄韬则指出，如果出于公司层面的考虑，一些暂时亏损的门店由于具备长期的发展潜力，所以一般不会关闭或者暂停关闭。

　　但他同时强调，无论采取何种策略，“止亏”是首要目的，而对于转向一二手联动和商业项目的做法，他坦言，由于商业项目存在着较大的不稳定性，所以也并非长久之计，还要视市场情况考虑是否作出调整。

　　业内观点 

　　卓越总裁李晓平：以住宅的眼光做商业会有问题

　　每经记者 胡廷鸿 发自深圳

　　对于商业地产领域一哄而上式的开发热潮和市场前景，有人欢呼，也有人对潜在的风险保持警惕。

　　近日，在卓越集团绿色商务战略发布会以及卓越世纪中心1号楼获得LEED金级认证授牌仪式上，卓越集团总裁李晓平接受《每日经济新闻》记者采访时表示，尽管第三产业发展带来商业写字楼市场需求增加，但第三产业增速远远不及写字楼发展增速，如果过度开发，就会引发市场问题。

　　李晓平点评位于东莞的华南MALL城，称其规划不合理，至今也未发展起来。

　　进军商业地产已成行业潮流。对于开发商一哄而上式地挤入市场，卓越集团总裁李晓平一向持谨慎态度，他认为业界对于商业地产过于乐观。

　　李晓平认为：“以住宅的眼光去做商业地产是有问题的，商业不是你随便在哪个地方就可以做购物中心。”

　　在他看来，一个位于东莞万江的商业地产项目华南MALL城，即是失败的例子。

　　资料显示，华南城MALL是由北大资源集团成员机构东莞三元盈晖投资发展有限公司投资的全球超大型商业地产项目，也是中国首个集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、文化、运动七大特色主题区的超大型主题式购物公园，主要面向珠三角地区市场。

　　据悉，华南城MALL其商业面积40多万平方米，总投资超过了25亿元。华南城MALL试图将家具、餐饮、大型游乐、电器等众多业态糅合在一起。

　　“那个位置不错，但不适合这么大的体量。”李晓平认为，现在都还没有做起来，主要是因为规划不合理。

　　在去年博鳌房地产论坛上，李晓平接受其他媒体采访时就曾表示，如果开发商以住宅开发的模式去开发商业的话，也会有一些不适应，商业项目烂尾的风险通常也要比住宅大。对于商业地产方面，李晓平担忧可能会出现开发过剩的情况。

　　自从2004年以来，卓越集团便在深圳福田中心区核心位置开发了卓越大厦、卓越时代广场、卓越世纪中心、怡景中心城等多个商务综合体项目，而被称为深圳的“CBD”之王。

　　据李晓平透露，目前卓越集团发展的战略是住宅和商业同时进步，住宅和商业的发展比例为6:4。

　　在商业地产方面，卓越集团市场运营总监邬风柏称：“未来五年，我们在全国的商务物业的开发量近300万平方米，目前正在建设的有上梅林综合体项目、后海写字楼项目以及我们与金地合作的岗厦项目等。”