房屋买卖纠纷逐年上升 买二手房防户口问题

人们在买卖二手房时，往往将谈判的重点集中在房屋的产权、价格、区位、户型、楼层和朝向等方面。但却经常忽略一个可能引发严重后果的问题：户口。

　　在司法实践当中，因户口引发的房屋买卖纠纷有逐年上升的趋势。

　　房 屋交易一旦因户口发生纠纷，处理起来非常复杂。由于户籍的迁入和迁出等均归公安机关管理，不属于法院的受案范围，因此法院对于此类案件是不予受理的。而公 安机关在处理户口纠纷时，又受到户籍政策的限制。比如，卖给买方的房屋是卖方唯一的一套房屋，没有其他的房屋可供卖方迁入户口，则无论买方理由多么充分， 公安机关都是无法将卖方户口强行迁出的。相应地，买方的户口也就无法迁入。

　　在实际二手房买卖过程中，购房者应该如何处理户口问题呢？

　　第一，预先调查核实。在签订二手房买卖合同并向房地产交 易登记管理部门申请过户登记前，购房者最好亲自到房屋所在地的派出所进行核实。有的出售方承诺有户口，但仍应到派出所核实。这样做除了核实出售方承诺的真 实性以外，还可以防止有其他人的户口仍未迁走，比如出售方以前购房时的上家户口等。委托中介代为核实的，应要求中介机构出具书面的核实报告，并加盖公章， 防止少数从业人员的疏忽或欺骗行为。

　　第二，在买卖合同中设定户口迁移条款和违约条款。如上家有户口在所出售的房屋当中，约定户口迁移条款应注意哪些问题呢？

　　首先，应要求出售方在申请过户登记前的特定期限内将户口迁出，而不能约定在申请过户登记之后。

　　其 次，应约定具体的违约责任或预留部分房价款。比如，每逾期一天的罚金；在逾期多少时间后，可以解除合同以及合同解除的赔偿金等。买方待卖方将房屋内的户口 全部迁移后再支付该部分房价款，如果卖方没有按照合同约定期限迁移所有的户口，卖方应当按照合同约定标准支付违约赔偿金，买方可以直接从该房价款中扣除违 约金，不足部分仍然可以向卖方进行追偿。

　　再次，如出售方提出在交易完成后的一定期限内将户口迁出的话，购买方要审慎决定是否要接受这样的交 易条件。直接在买卖合同补充协议中约定卖方拒不迁移户口的赔偿责任，如逾期一日则按照房屋总价的日万分之五计算，直到卖方房屋内户口全部迁移为止。针对户 口迁移问题，通过这种加重经济责任的方式，有效地督促卖方及时履行合同中户口条款，避免不必要的争议。

　　在现实交易中可能会碰到这样的情况， 比如是否可以有变通措施允许出售方在交易后一年内迁出户口，且又能防范风险。因为买方很喜欢卖方的房子，除户口问题以外的其他交易条件都很满意。从促成交 易和降低风险的原则出发，有两条建议可供参考：一是约定较高的逾期违约责任，并要求出售方提供现金担保；二是要求出售方提供可以接受其户籍迁入的直系亲属 的住房地址，若到期未迁，该亲属户主同意其户籍迁入，下家有权申请强迁户口。