经济观察报 见习记者?曲锐8月3日，万达体育新城样板间正式开放，整个售楼处人满为患，每一名置业顾问身边都围着一群看房者，一些想咨询项目的看房客只能远远的站在外围等待时机。这是大连市出台限涨令后第一个普通的周末。
7月30日，大连市政府发布《关于加强房地产市场调控工作的通知》，第一，在售楼盘重新申报预售价格，申报价格不得高于最近成交月份的最低价；第二，分期预售项目重新申报的价格不得高于已售房源价格；第三，还未取得预售证的项目，将引入第三方评估机构进行价格核算，价格确定6个月内不可调整，6个月后可申请下调；第四，网签环节实际成交价不得高于申报的预售价格，且下浮不得超过5%。
该政策被称作“给大连房价设置了涨跌板”。限涨令出台前夕，5、6月份大连新建商品住宅价格涨幅分别位列70个大中城市第5和第8名，住建部约谈了大连市政府主要官员。
大连市住建局市场处处长吕红军对经济观察报表示，此次调控的目的是为了稳定房价，促进房地产市场平稳发展，同时坚持贯彻中央“房住不炒”的精神，落实房地产长效管理机制。
市场承压
对于新出台的限价政策，万锦公馆的销售人员表示：“我们一期包含了叠拼别墅，35000元/平方米的售价已经把均价背了上去，最后一期成交均价为22000元/平方米。二期主推洋房和高层，售价在18000元/平方米左右。重新申报预售价也远低于一期成交均价，二期还有涨价空间。”
然而并不是所有项目在限价政策下能“毫发无损”。翡翠都会项目有高层和洋房在售，均价18000元/平方米。翡翠都会项目2018年拿地楼面价为8000元/平方米，高于万锦公馆2017年拿地时5300元/平方米的楼面价。
一家前30房企的城市开发事业部负责人对经济观察报表示，甘井子区尤其是体育新城板块地价涨幅很大，两年来几乎番了一倍。后续开盘的小区若要保持售价与同区域内可比小区一致，对房企利润空间的压力会很大。
快速上涨的地价并未阻止房企拿地步伐。7月29日，中信和绿城分别以8700元/平方米和9400元/平方米的楼面价竞得了体育新城的两幅地块。8月7日，万科和远洋分别以9948元/平方米和10310元/平方米的楼面价竞得了位于甘井子区的两幅住宅地块。
头部房企扎堆拿地的甘井子区是大连城区中面积最大的区域。大连链家一位高管人员告诉经济观察报，老城区其他三个区由于发展较早、面积有限，现今几乎没有新地块可以推出了，目前新盘主要集中在甘井子区。
在市政规划和政策的支持下，甘井子区发展前景也吸引众多房企。2017年4月9日，国务院批复大连城市总体规划，坚持“西拓北进”的战略，核心区域向北发展，并重点建设空港商务区、生态科技创新城和体育新城几大板块。
据大连市公共资源交易平台显示，自2016年大型房企开始集中进驻甘井子体育新城板块，随着区域规划日渐成熟，楼面价也水涨船高，从2016年平均3000元/平方米上涨至2019年的10000元/平方米。
8月数据显示，大连市内四区商品房备案总量为437套，其中甘井子区占224套，甘井子区在售期房楼盘有9个，其中6个位于体育新城片区，平均去化周期为10个月，低于12-18个月的去化周期均值。
官方回应
针对大连5、6月份新建商品住宅价格指数的上涨，吕红军列举了几个主要原因。
除了开发商上调价格外，一个影响因素来自于集中备案。“很多小区既有高层又有洋房，未必同时开售。高层卖完后价格更高的洋房入市，成交均价就被拉高了。”
其次，开发商“低开高走”的销售手段直接导致了房价不稳。“开发商在申报预售价时，申报价格虚高，然后低价开盘试探市场，销售情况见好后就逐步涨价。”
为防止开发商预售价虚高，住建局将在申报预售价环节引入第三方评估机构，核算项目成本、税费、利润后出具意见书，住建局根据意见书对开发商进行价格指导。
吕红军告诉经济观察报，经第三方评估核算的预售价真实客观反映了项目的价值，因此不存在上调的理由。但6个月后，如果因市场定位导致了楼盘销售情况不佳，住建局允许开发商申请下调价格。
在成交环节，政策规定实际网签备案价格不得高于申报价格，且价格下浮不得超过5%。吕红军称，此项调控直接针对“低开高走”的行为，防止开发商低价开盘。但是备案价5%的下浮空间为开发商留出了一定的余地。
对于取得预售证的项目，开发商需要重新申报未售房源的价格，参考系为“同质可比”的房源。吕红军解释道，“同质”包括相同的位置、楼层、建筑面积、房户朝向等多个维度，还受小区风景、开盘年份等因素影响。因此“同质可比”是尽可能地接近，不存在100%同质的房源。
政策中明确指出，在2019年5、6月份已发生网签备案行为的，重新申报价不得高于5、6月份最低价格；在5、6月份未发生网签备案行为的，申报价不得高于5月份之前最近成交月份的最低价格；对于分期预售项目，重新申报的价格不得高于前一期已售房源的价格。
此次调控政策出台后，诸多房企将面临着成本上涨和限价调控的双重压力。针对限价可能对开发商利润产生的影响，吕红军表示，开发商应该将投资目光放长远，考虑城市的大环境和未来发展带来的回报，并通过提升产品质量来吸引消费者。
实际上，在调控政策出台前大连市住建局就约谈过各家房企，并就报价审价流程组织了多次培训。“我们希望房企很好地生存下去，但房企要做到科学合理地定价，调控政策是套组合拳，市场价格稳定后，调控也会随之而变化。”吕红军表示。
限涨令下楼市
大连人文婷是众多万达体育新城项目看房客中的一员，她的公司位于大连西岗区，这次看房主要是为自己购置婚房。“离市中心近的地方没有什么新小区了，中山区的东港片区有新楼盘，但均价在3万元左右，我们承担不起。甘井子这边不到2万元，性价比较高，等地铁2号线通车后交通问题也可以解决了。”文婷表示。万达体育项目新城项目位于甘子井区，为大连市新兴发展的区域，距离新机场、大连北站距离较近，同时附近有多条规划中的地铁线路，文婷对这一区域未来充满期待。
“大家关心的医院和学校都配套齐全了，体育新城有5家医院，小区旁边规划的是学校用地。至于体育新城片区未来的发展，等新机场建好了，外加高速公路、大连北站和多条地铁线，这边作为交通要塞肯定会有更好的发展。”文婷说。
体育新城内在售楼盘价格普遍涨幅较快，万锦公馆二期4月份均价为16500元/平方米，7月末涨至18000元/平方米。海德公园、中华城领汇等小区自3、4月份开盘至今，售价均有1000元/平方米左右的涨幅。
据万锦公馆销售人员介绍，体育新城是市政规划重点发展的板块，还是汇集高铁站、长途客运站、3条地铁线、以及新机场的交通枢纽，因此很受购房者青睐。
除了刚需型购房者，甘子井区域楼市需求群体中也不乏投资客身影。甘井子是大连四个老城区中唯一不限购、不限售的区域。
2018年5月，投资者韩涛了解到，岭秀滨城小区在清盘销售，于是和两个朋友一起将小区剩余的9套跃层全部买下，均价10500元/平方米。2019年3月，韩涛将这部分房源出售，售价14000元/平方米。
韩涛表示，在大连本地人心中，甘井子区较为偏远，发展落后，但也是大连楼市的价格洼地。2018年甘井子区房价涨到10000元/平方米的时候，很多人都觉得开发商漫天要价，价格会很快跌落，但实际上房价还在一路上涨。
他进一步表示：“我看中的是区域的升值潜力，甘井子区已经有成熟的市政规划，现在正是价值培育期，又没到成熟发展的阶段，所以现阶段投资既没有前期规划风险，后续又有增值的空间。”
吕红军对经济观察报表示：“甘井子区放开限购是政府出于对区域发展的考量，为了稳定住房价格预期，政府方面会继续增加供地面积，推动更多楼盘入市，做到以量稳价。”
