退房争议,该强调契约精神还是消费者的后悔权?

  • 来源: 凤凰网
  • 2018-10-19 09:30:37
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只有交易双方真正平等才能讲“契约精神”,跟“不平等条约”讲“契约精神”无疑是与虎谋皮,开发商都可以“捂盘”,为什么购房者不能退房。

最近,随着一些地区房价的下降,售楼处遭业主“维权”退房事件也不断上演。对于这些要求退房的买房者,许多人斥之为“房闹”,有自媒体发文怒批《一降价就退房维权,谁惯坏了中国购房者?》,引来不少叫好声。而昨日,《证券时报》也发表题为《住房买卖需尊重契约精神》的文章,认为遭降价就“维权”退房的行为并不可取。

契约,是一种诚信的文化。表面上看,房价下降,退房者要求取消购房合同,是违反诚信的行为。但实际上,一些时候买房者之所以会签下买房的合同,与开发商的误导有很大关系。为了制造房源紧俏的假象,开发商手段往往无所不用其极,例如雇人排队制造火爆气氛,虚标已出售和待售房屋套数,进行虚假宣传等等。此外售楼人员还会给买房者各种口头承诺,例如楼盘在售房屋价格只会上调不会下降等等。

商品房买卖,“契约精神”不仅只体现在一纸购房合同上,整个交易的过程,都应该严格遵守诚信、对等的原则。开发商为了让买房者上钩,夸大宣传,设下的种种圈套,这显然是违背“契约精神”的。

退一步说,即便开发商很规范,没有任何过错,在售房过程中没有夸大宣传,没有误导行为,买房者也应有权利退房。毕竟,房子本质上是一种商品,我们买任何商品都可以退货,连网购几块钱的东西,都有冷静期,都可以无理由退货,为什么买几十上百万的房子,反而就不让退了?

目前对于购房者退房的规定,更多是依据《合同法》的约定,而无论是约定条件还是法定条件,开发商都掌握极大的主动权。此前西安一家开发商在西安房价低迷期低价甩过期房回笼资金,但等到西安房价高格猛进之时,开发商以无预售证为由举报自己,申请合同无效。对于开发商而言,有很多办法违背合同,更改设计更是容易,相较于开发商不卖房的易,购房者不想买就显得太难了。

从最近被曝光的退房维权看,许多人买的房子,都没有建好,而且哪怕房子造好了,没有装修,没有住,完全不影响房子的二次销售,那同样应该可以退。事实上,给予买房者后悔权,这是大多数国家通行的规则,例如,在美国买房,在签下过户文件之前的任何阶段,都是可以退房的。在房屋交易领域,美国法律只管是否受“损害”(damage),不管如何去“执行”(performance),即不会强迫人买下一栋房子。

事实上,买房可退,这一条差点曾写进了中国的法律。2013年《消费者权益保护法》修订时,曾考虑规定,购买房屋等三类商品交易适用后悔权,当时媒体进行了广泛报道,舆论普遍认为这是一个进步。但遗憾的是,这一规定最终并未写进去。

后悔权作为国外一项很成熟的消费者保护制度,在国内的房产领域却被阉割了。事实上,所有商品中,房子是最应当适用后悔权的商品,因为中国的商品房大多都是期房,开发商在住房的价格信息、房屋交付等方面垄断了话语权,这样的房屋销售模式下,消费者是极为弱势的,只有给予买房者后悔权,才能改变买房者的弱势地位,倒逼房地产行业的自律。

从整个房地产行业健康发展的角度来看,可以放购房者与开发商在风险承担比例上对等。如今的房地产销售策略,开发商在高价拿地之后,利用预售快速获得现金流投入到开发当中,而实际上承担房价波动风险以及政策风险的绝大部分时候是购房者。而如果购房者拥有一定的后悔权,房地产的现金储备必然就需要提高到一定比例以防止可能出现的退房,这样无论是在销售过程当中,还是在拿地过程当中,开发商势必会更为理性和诚实。

诚然,根据风险对等的原则,给予购房者后悔权可以倒逼开发商理性拿地,但是这种后悔权不可能是无限的,无条件的,普通商品的也规定了七天无理由退货,生鲜产品无法退货的条件。对于房产销售而言,购房者的后悔权也应该有所规定,时段、价格、期房与现房、一手房与二手房的差别等等,只有交易双方真正平等才能讲“契约精神”,跟“不平等条约”讲“契约精神”无疑是与虎谋皮,开发商都可以“捂盘”,为什么购房者不能退房。

 

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