澳洲人背负沉重的税务 中国人还在买买买

  • 来源:
  • 2018-05-26 17:53:43
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内城公寓供过于求现在开始真正产生后果了。在悉尼,起重机的数量下降了三分之一,而且还将下降三分之一。

主要开发商崔古柏夫先生(Harry Triguboff)的Meriton已经停止收购悉尼的土地,随着银行家们为亏损做好准备,土地价格如同自由落体般下降。Meriton也缩减了它的建筑活动。

在墨尔本市场,这一重击被推迟了,开发商仍在施工,因为他们的旧许可证允许的住宅密度大于新规定。如果他们不继续,就会失去机会。

墨尔本的建筑供应行业正在蓬勃发展,因为该州正在进行前所未有的基础设施投资。

在东部沿海地区,银行信贷紧缩导致小公寓的首置业者和投资者都大幅减少了购买量,但仍有一些中国人在买买买。

州政府即将受到冲击,因为他们的房产税收入将会严重下降。

在悉尼,如果一名当地买家买下价值95万澳元的公寓,当中22万是要交给州府的税。而如果将公寓出售给中国买家,则额外的印花税将导致税金涨至29万澳元,但单元房价格过高正在杀死悉尼市场。

但是有一部分公寓市场仍然非常强劲。

富裕的婴儿潮一代正决定从他们的大房子里搬到通常靠近市区的公寓。

但他们不想要大多数开发商正在建造的小型公寓,这往往是在渴望提高市政费收入的市府鼓励下建造的。

婴儿潮一代想要充足的生活空间,以便他们能够保持现有的生活方式。

大多数老牌开发商都没有迎合这种需求,因为获取开发许可的时间消耗捆住了他们,让他们只能为中国留学生、游客和年轻的企业管理人员提供小型公寓。

过去几年,这是一个很好的市场,但现在它已经供过于求,这减少了租金上涨,而没有租金上涨,投资者就无法在政府沉重的税费负担下获得足够的收益。

如果中国学生和游客的数量持续上升(而且在中国留学生方面,这是一个真正的“如果”),那么随着时间的推移,将出现公寓短缺和租金上涨。但租金需要大幅上涨才能促使供应增加,因此新州和维州政府面临收入干旱,这可没有包含在他们的长期预算里。

一位东海岸的别墅和公寓开放商讲述了银行信贷紧缩如何影响他的业务。他的故事很有代表性:“到2016年5月为止,一切都进展顺利。

2016年5月,APRA宣布阻止澳大利亚银行向购买澳大利亚公寓和别墅的海外买家贷款。但当时,所有澳大利亚银行都为高层开发商提供资金,限制每个楼盘有30%-40%向海外销售,大部分卖给中国人。

没有任何警告,也没有对现有合约的结算留出缓冲时间,只是一记重击袭来——不准贷款给海外买家。”

“许多人因此失去了首付,这一决定是澳大利亚当前房地产低迷的开始,这将变得非常丑陋。

“在APRA撤回海外买家的资金之后,他们又通过将LVR(贷款与价值比)从70%降至60%再加上10%的流动性(实际为50%的LVR),对老年退休金投资者进行了攻击。”

“于是再一次,在没有警告,没有为结算留出缓冲时间的情况下,那些投资者失去了首付款,现在已经退出了房地产市场。”

“然后,APRA通过减速的方式来攻击银行的只付息贷款,借款人必须进行审查并更改为偿还本金和利息的贷款。”

“接下来,皇家银行委员会强调,家庭支出标准(HEM)可能过低,年收入8万澳元的人标准为为3.2万澳元,这可能会提高到5万澳元,这会把他们的贷款从33.7万澳元降至19.7万澳元,这会打击首置业市场。就算不包括HEM,其他变化已经破坏了需要数年才能恢复的公寓市场。”

目前澳大利亚的创纪录移民水平正在推动住房需求。

但我们已开始停止供应。

APRA的决定将导致在东海岸建造的公寓数量减少5万(高峰期的开工数为12万)。

每一套卖给本地买家的公寓平均都能为州府贡献16万澳元,所以减少5万套,州府就会损失80万,这是在杀掉会下金蛋的母鸡。”

点评:

你是否在为投资市中心公寓还是别墅而犹豫不决?不用着急,在决定之前,应先考虑一些关键因素。在某些地方,别墅或许是更好的投资之选,而在另一些地方,市中心公寓的收益率或许更高。因此,为了使你的血汗钱不付诸东流,无论投资哪种房产,之前都应做足功课。其实,无论是房产市场还是股票市场,如何选择都取决于市场行情,取决于房产市场的供需关系。从目前来看,市中心公寓非常受市场欢迎,供应量也水涨船高。而公寓供应量一直跟不上需求步伐,未来会出现僧多粥少的局面,结果肯定是公寓的价格继续飙涨,投资潜力更大。另外投资的公寓很多配套设施完善,可以直接拎包入住,非常适合买下来用于出租。

 

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