春末夏初的季节，水域面积占城区四分之一的武汉已经开始燥热起来，而一同升温的还有这里的楼市。
在武汉三镇的各大区域似乎都处于无房可卖的境地，新房一经开盘即被抢空，中签概率大概1/3，大部分选房者只能空手而归，二手房价格反而比新房高出很多。对于这种“怪象”，人们已经司空见惯，同为新一线城市的南京和成都一二手房“倒挂”现象更加严重。
位于武汉东三环外的绿地光谷中心城，C2、G2、G3号楼尚未取得预售便已被预订一空，一共400多套房源，却有3000余人登记抢购。很多楼盘销售人员告诉《华夏时报》记者，如果不是政府限价，新房的价格不可能这么低，二手房才是市场价，就目前的情况来看，新房买到就是赚到，也就造成了很多人选不上的现象。
一二手房“倒挂”
7年前的汉阳四新还是一个农场，那时人烟稀少，道路也不多。虽然2006年武汉市发布的《城市总体规划(2006—2020年)》中，提出要将四新、鲁巷、杨春湖建设成为三个市级商业副中心，但直到5年前招商蛇口、金地、绿地、恒大、中建、正荣等开发商陆续进驻后，四新才开始发展。
经过几年的发展，四新已成为武汉楼市最为活跃的区域之一，住宅林立，路网密布。2015年这里房屋均价只有7500元／平米左右，2016年春节过后，武汉当地媒体曾惊叹四新大户型房源均价普遍破8000元/平米，令人高攀不起。但随后半年内，四新房价迅速上涨至1.2万元／平米。2017年武汉市政府限价，四新新房价格缓慢上涨，至今维持在1.45万元／平米左右。不过，这并不是真实的市场价格，该区域的二手房价格已上涨至1.6-1.8万元/平米。
这也造成了四新一房难求的局面。近日，记者以购房者的身份走访了新力琥珀园、城投四新之光、绿地澜悦湾、中国中铁世纪金桥、恒大翡翠华庭、招商公园1872等项目，其均表示，没有已开盘但还未售出的房源，但大部分可以先交资料登记，等后续开盘通知。
一名在该区域从事房屋交易多年的业内人士告诉记者，四新的新房中签率很低，招商公园1872在三月底推出了128套房源，结果有将近2000人登记，中签概率不到一成。
记者了解到，招商公园1872是较早进入四新的大型开发商，当时拿下了110万平米的建筑面积，开发年限较长，其今年3月底开盘的高层均价约1.4万元/平米，这已经是该项目推出的第六期产品，此前推出的5期产品大多已经交房，因此出现不少二手房源。与新房相比，该项目的二手房价格要高出4000元／平米。
招商公园1872销售人员告诉记者，一二手房“倒挂“在四新区域十分明显，项目周边涌现了几十家从事二手房交易的房产中介公司。
记者走访发现，招商公园1872前几期成熟社区的底座商业入驻了不下20家房产中介，包括链家、我爱我家、易居、百居易、房友、吉家、21世纪不动产等这些全国性的公司，也有一些本地中介，有的还在该项目集中开设几家分店。链家门店一名负责人告诉记者，单是招商公园1872这一个项目，他们每个月要成交30套左右。
这种“倒挂”现象在整个武汉都十分普遍。洪山区白沙洲新力城项目即将开盘，价格大概在1.25-1.3万元左右，但离其约1公里的万科金色城市二手房已卖到1.6-1.7万元／平米，选上房的概率大约1/3；江夏区招商东城华府项目也将开盘，均价约1.55万元／平米，而其周边的二手房价格已经达到1.75万元／平米。除此之外，硚口、东西湖、武昌、江岸等区域也存在类似的现象。
“倒挂”最为严重的是汉口中心城区永清地块。以武汉天地为例，该项目建筑面积约140万平米，已开发逾十年，前几期早已是成熟社区，后期还陆续有房源推出。其销售人员告诉记者，预计下半年会推出房源，由于政府限价，该项目价格大概在4.5万元／平米左右，不过项目前几期的二手房已经卖到6万元／平米，新房选上的几率也很低。
记者了解到，武汉新房开盘一般是通过网上选房的方式，2017年武汉多个楼盘曾曝出收取“茶水费”等行为，但后来房管局监管趋严，选房相对公平，只能靠概率。
2018年3月15日，武汉市房管局发布公告称，为进一步加强商品房销售全过程监管，要求房地产开发企业针对刚需购房者推出武汉市刚需人群首次购买新建商品住房优先选房政策，公开操作规程。在有购房资质的前提下，对于在武汉市无自有住房、3年内无住房交易记录、购买均价低于120平米单价在1.8万元以下的购房者，开发企业应采取公证摇号方式随机选取不少于40%的比例(含40%)纳入优先选房范围。
不过，有业内人士表示，大部分购房者都符合这一条件，40%的比例显然太少，还是有大部分刚需人群选不到房。
对此，易居研究院研究总监严跃进认为，从房价“倒挂”现象看，更容易激活购房市场，房地产交易的规模上升是必然的，买到就是赚到的心理也是比较普遍的。
“双合同”盛行
由于政府限价，如果楼盘报价太高就无法在房管局备案，因此武汉开发商普遍采取了“双合同”的方式以抬高总价。
所谓“双合同”即在购房合同之外还要再签订一个装修合同，以位于黄陂区的北辰蔚蓝城市为例，该项目5月21日开盘价格为1.08万元／平米，其中包括毛坯价为8800万／平米和装修价2000元／平米。
根据北辰蔚蓝城市销售人员提供的装修合同，甲方是武汉北辰辰智房地产开发有限公司，乙方是购房者，乙方委托甲方对该房屋进行装修，双方签订的《武汉市商品房买卖合同》约定的房屋价款仅为该房屋毛坯房价款，该房屋装修价款由乙方另行向甲方支付。
然而，交房条件还是以《武汉市商品房买卖合同》为准，即甲方取得该房屋所在楼宇的工程验收备案证明即表明该房屋及其装修工程达到了交付条件。如乙方验收时对装修工程提出异议，甲方可以整改，但不影响该房屋及装修工程的交付。
也就是说，即便开发商未能按照装修合同的事项进行，只要房屋达到政府规定的毛坯房交付条件，购房者也没有理由不验收。
而其装修内容只包含天花、墙面、地面、门窗、橱柜、马桶等这些硬装，家电、床、沙发、桌椅等都是没有的，远远达不到2000元／平米的标准。以其近期开盘的108平米户型为例，其装修款需要21.6万元，而装修合同的标准远不值这一价格。
但客户购房时必须同时签订两个合同，没有选择的余地。
对此，伟博律师事务所律师李伟民认为，根据《合同法》，这两个合同都是有效的，不过，本来购房者是可以选择不装修或者自行选择装修公司，开发商这种“半强制”的行为其实是侵犯了购房者的知情权、选择权、缔约自由权。这类似于“捆绑销售”，即搭售附加商品和服务，借机抬高价格。另外，如果开发商对外宣称的是包含毛坯和装修在内的总价格，就涉嫌虚假宣传，必要时构成欺诈。因为一个价格包含两个合同主体，开发商需要予以充分说明。然而，包括北辰蔚蓝城市在内的武汉绝大部分楼盘宣传的价格都是包含了毛坯和装修在内的。
李伟民还表示，对于购房者来说这种打包销售存在一定的风险，因为开发商一般会找第三方公司对房屋进行装修，购房者其实是与第三方装修公司而不是开发商签合同，如果装修出现问题，装修公司与开发商之间的责任难以界定，开发商常常会把责任推卸到装修一方，由谁来承担责任是一大难题。
记者了解到，购房者在付款时包括毛坯和装修两部分，这两部分的付款方式也是不同的，毛坯款可以走正常的房贷流程，而装修款却只能做消费贷。北辰蔚蓝城市销售人员算了一笔账，一套108平米户型的房屋单价为9000元／平米的，毛坯总价是97.2万元，如果首付四成则是39.2万元，这部分可贷款58万分期30年。但光这些是不够的，装修总价需要21.6万元，最多只能贷20万，并且分期最多8年，这部分首付就是1.6万元。总体算下来，首付需要40.8万，前8年月供6015元，后22年月供3432元。
针对“双合同”问题，记者采访了武汉市住房保障房管局房产开发与市场监管处，其一名工作人员表示，从目前推行的政策来讲，“双合同”是合规的，目前我们对装修价格是有监管的，即通过毛坯价格来限制装修价格，如果毛坯单价是1万，那么装修单价是不能超过2000元的。“如果你认为这个价格虚高，我们房管局是没办法去认定的，比如你认为这个玻璃值100元，而开发商却认为值1000元，这个我们判定不了”。
据了解，2017年5月10日，武汉市房管局召开全市房地产市场专项整治行动工作推进会，对装修价格进行了限制，其中，售价低于1万的，全装修不高于2000元；售价1万-1.5万元的，全装修不高于2500元；售价1.5万-2万元的，全装修不高于3000元；售价2万-2.5万元的，全装修不高于3500元；售价2,5万-3万元的，全装修不高于4000元；售价3万元以上的，全装修不高于5000元。
记者在调查过程中发现，武汉地区装修价格最高的是武汉天地，其4.5万元／平米的总价里包含了5000元／平米的装修价格，四新地区装修价格大约在2500元／平米左右，其他区域基本在2000-5000元／平米之间。
武汉成房地产热土
2016年以来，武汉房地产市场迅猛发展，库存大量减少，与此同时房屋均价也随之攀升。
据武汉统计局数据显示，2016年武汉新房住宅销售面积2931.06万平米，增长21.4%。商品房待售面积为445.93万平米，比上年同期下降28.8%
2017年，武汉房地产开发投资力度加大，全年房地产开发投资2686.34亿元，同比增长6.7%；房地产施工面积11912.98万平米，同比增长0.9%；商品房销售金额4148.65亿元,同比增长26.8%。
与此同时，一线城市商品房成交量与金额却呈现下滑趋势。
2017年，北京新房市场成交及供应皆创近10年来新低。根据北京市住建委成交数据显示，2017年北京新建商品房成交2712.38亿元，环比2016年下跌45%，共成交52165套，环比2016年减少87026套。根据上海统计局数据统计，2017年上海商品房销售面积1691.60万平米，同比下降37.5%。全年商品房销售额4026.67亿元，下降 39.9%。广州与深圳2017年成交量和成交金额也出现下滑。
从2017年的情况来看，武汉新建商品房销售金额已经超过了北京和上海。另外，2016年至今，武汉各区域房价都实现了成倍增长。
近年来，不少房企把武汉当作业务拓展的重要城市和新的利润增长点。
2017年，华发股份在武汉实现签约销售89.29 亿元，占其总签约销售金额的28.79%，超过大本营珠海，成为贡献最多的一个城市，武汉也因此成为华发股份新的利润贡献点。
2010年在南昌起家的新力地产已经在武汉发展了3个项目，建筑面积109.84万平米。
保利、万科、融创、金地等房企在武汉的销售额均达到200亿元以上。
对此，严跃进表示，对于武汉来说，当前成交金额规模大，主要原因在于市场成交规模大，另外房价有所上涨，也容易带来成交金额的上升。北京上海等城市属于成熟市场，类似35岁以上，基本上进入到存量房市场，而武汉市场属于25岁，正是大爆发的时代。
后续市场预计量价齐升的概率依然较大，同时从实际情况看，武汉房地产市场依然会有较为明显的结构性改革动作，类似租赁市场的发展，尤其是针对人才租房方面的发展会加速，这也是开发商需要注意的。
