房选人时代,栢悦中心事件是一个开始,还是终结?

  • 来源: 网易房产杭州
  • 2018-05-05 17:50:59
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杭州摇号买房渐入深水区。截至5月3日,杭州16个楼盘公示摇号销售方案,从“第一摇”、均价4万左右的和家园臻园启幕,摇号队伍逐步涵盖2万+改善盘、1万+刚需盘和6万+豪宅盘,并从非热门楼盘向热门楼盘过渡,以栢悦中心为代表的新房二手房倒挂区域楼盘也步入摇号队伍;

滑向深水区的过程中,购房者对于摇号买房的体验逐步加深和丰富化:

4月28日,首个“站队”摇号的高端豪宅盘信达滨江壹品启动购房意向登记,204套摇号房源均价69801元/平,在其后5天时间里吸引了625户登记家庭,中签率只有33%。开放登记首日,一对来自杭州本地的年轻夫妇在等待资料审核的间歇告诉浙房君,“没想到价格这么高的盘都有这么多人报名,等1个小时了还没轮到办审理,现在真是个房选人,而不是人选房的时代。”


5月3日,旭辉宝龙东湖城2998户意向购房家庭参摇180套房源。东湖城从4月底摇号公示发布就备受市场瞩目,它是第一个位于热门板块的刚需盘,摇号房源均价仅16700元/平;它是16个楼盘中累积意向家庭户数最多以及中签率最低的,中签率仅6%,这也从侧面反映出它是到目前为止摇号热度最旺的楼盘。摇到选房序号在180号以内的方先生,颇感幸运之余,也不免叹息刚需盘太难摇。

而近几天闹得满城风雨的栢悦中心150万总价房源设置100万验资门槛事件,像一记闷棍,给了摇号政策介入会抬高购房绝对公平性的想法以提醒。

虽然栢悦中心旋即做出解释澄清,但仅愿意对无房家庭调整验资门槛,由原先的100万降为50万,而对其他意向登记客户则保持100万的验资门槛不变。

多名业内人士认为,栢悦中心设置一定的验资门槛并没有违背摇号政策规定。

4月4日发布的《关于实施商品住房公证摇号公开销售工作的通知》只提及不得设置有利于内部人员、关系户等购房的条款,但未对开发商设置首付资金门槛明令禁止,这就给类似的行为留下了“打擦边球”的空间。而栢悦中心开出的包含提供100万验资证明的销售公告既已进入公示阶段,就说明已得到政策批准。

略显吊诡的是,栢悦中心在设置100万验资门槛同时,又对媒体透露可以接受三成首付(近50万),并发申明承诺不会变相提高首付比或要求全款购房。

既设置了100万验资门槛,却不要求100万作为首付,而允许仅以验资款的一半作为首付款,那么设置100万验资款的初衷何在?

栢悦中心发申明自述为从摇号房源首付款区间的最大值和最小值当中取一个中间值再求整而定,对该解释,有业内人士认为说服力度不够。“它可能是想玩套路,摸清客户存款情况后再变相让购房客户增加支付首付,不料想遭到客户投诉和媒体曝光,于是又做了公开‘澄清’”。

一楼盘销售主管猜测,这样的澄清不排除是一种“明修栈道暗度陈仓”的行为,但若真的允许3成首付购买,那么设置100万验资门槛的目的,有可能是为了避免出现类似于万人摇号等表现买房热度在调控下依然高亢的市场现象。

据网友反映,由于适逢临平近年拆迁改造,栢悦中心的前几次开盘近乎“秒光”,很多当地拆迁户涌入购买,买房要靠抢。同时栢悦中心新房价格和周边二手房价格倒挂,栢悦中心摇号房源均价17504元/平,杭州链家数据显示,栢悦中心周边楼盘4月成交均价普遍在2万左右。受益于拆迁购买需求和一二手房价倒挂现象,栢悦中心的开盘恐容易形成较大的蓄客规模,若此时因摇号导致购房门槛降低,不排除会刺激蓄客规模进一步扩大,造成买房过热的市场现象。消息称,即便设置了100万验资门槛,栢悦中心符合该门槛的蓄客规模已近千组,若千组家庭都参与意向登记,那么也有1000户家庭摇128套房,在设置较高验资门槛的情况下,中签率也只有13%。

不论基于何种猜测,栢悦中心的公示条件都是在不违背政策的情况下,楼盘的回款目的和实际蓄客情况双向博弈的结果,从中可以看出,摇号政策并没有对这样的博弈进行太多干预,仍给予了一定的自由和自主。对希望摇号政策对市场的博弈选择行为进行深度干预的购房者来说,或许会感到失望,可见摇号政策在促进购房公平性的同时,并非意在制造绝对公平。

栢悦中心不是第一个、也不是唯一一个设置高于三成首付金浮动范围的验资门槛的楼盘。更早些时候公示摇号销售方案的融创金成江南府,首付三成资金范围为45-60万左右,但楼盘设置的验资门槛为70万;与栢悦中心同一天公示摇号销售方案的东晖龙悦湾设置的验资门槛为100万,而它的三成首付资金范围是64-90万。越秀星汇城的三成首付资金为42万到57万,而楼盘设定的验资门槛是50万,虽然验资门槛不高,但楼盘明确表示只接受首付至少4成的客户购买。披露摇号公示的16个楼盘中,不乏一些楼盘即使设置了三成首付作为验资门槛,但实际购买时需缴纳的首付款或由于银行要求会高于总价款3成。

以待摇号的熙华府房源的三成首付资金为186万到270万,而熙华府的验资门槛设定为200万为例,多数楼盘是在三成首付资金的区间内取一个数值作为验资凭证,这是截至5月3日安排摇号楼盘验资门槛的设定趋势,但未来楼盘设置高于三成首付资金的验资门槛是否会逆转形成趋势?上述楼盘销售主管告诉浙房君,要依据各个楼盘每一次的蓄客情况,以及和政府的协商情况而定,从政策上讲是不违背的。

(文中涉及人物系化名)

 

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