杭州地价上升挤压利润 今年首现土地流拍

  • 来源: 华夏时报
  • 2018-05-05 17:45:11
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五一前杭州临安出让了五幅土地,然而令人意料的是,其中有两幅在当天的出让中流拍。这也是杭州今年首次土地流拍。

这边购房者排队摇号为买不到房发愁,那边原本应该火热的土地市场,为何会变得冷下来。分析人士认为,的确有土地位置相对偏远的原因,但也与市场的变化有关。虽然新房市场被看好,然而开发商预计新房预售价格被严格监管可能会持续较长时间。土地成本价格居高不下,以及产品端价格受到监管,令开发商降低了利润预期,因此才对土地市场选择观望。

另一方面,杭州近期出台了对酒店公寓在建设中的监管政策,减少了不小土地在开发商建设中的擦边球概率。而杭州土地成本价格,在诸多因素的作用下是否会出现一波回潮,仍有待进一步观察。而据中原地产数据,一季度杭州的土地出让金,已接近千亿元。

土地出让遇冷

五一前杭州临安区出让了五幅土地,其中两幅出现流拍。

4月24日的土地出让活动中,四幅为住宅用地一幅为住宅租赁用地。然而与火热的房市相比,出让的住宅用地却显得较冷。

第一幅流拍的土地,是编号为临政储出(2018)2号,名为天目医药港单元一幅约5.2万平米的住宅用地。另一幅临政储出(2018)4号地块,从出让面积来看,超过11.8万平米的建筑面积的体量较大,封顶楼板价为4216元/平米,本应是开发商争夺的重点。然而也出现了流拍。

杭州一下出现两幅土地流拍的当天,其它地块的出让行情也较冷。

当天只有1号地块引来竞价,然而万科拍得后的溢价率只有9%。另外两块土地的情况来看,租赁地块以底价成交,3号地块由佳源杭城以4.58亿元竞得,溢价率0%。

为何杭州出现今年土地首次流拍,这次土地拍卖又如此之冷?

分析师告诉记者,一方面临安位置较偏,并非开发商争夺的热门区域,因此土地市场远没有主城区竞争激烈。但更重要的是,从今年杭州土地流拍中反映出当前土地市场的变化,以及开发商新的动态。

有开发商表示,看上去土地溢价率很低,土地竞争似乎没那么激烈。但实际上今年杭州很多土地出让的起始价格较此前出现上扬,一些区域起拍价上扬的幅度还不小。

“起拍价走高,无形中增加了开发商拿地的起始成本。一些地块对溢价率做了设置,房企虽然想拿地,但每次加价的价格幅度都不大。一些土地的竞争达到上百轮,但最终溢价却并不高。因为谁也不想把价格抬得太高,所以每次加价都是只加一点,才形成了拉锯。”杭州一家房企表示。

出现土地流拍的另一个重要原因,与房企预期有关。

中指院杭州副总经理高院生表示,土地趋冷另一个原因是,商品房预售证价格被管得很严,开发商利润变得很薄。业界普遍预计这种在商品房销售端的严格管理,可能会持续较长的时间。如果面包价格持续被严格监管,而面粉价格却居高不下,如果没有足够的实力和资金储备,买入价格较高的地块将对企业资金、利润产生不利影响。

“大企业买错一幅地还可以周转,如果是中小型企业,在地价不菲的当下,一块地的投入可能是一个小型企业的全部。因此大家虽然很看好后市,但在土地市场出手时,却变得比较谨慎。”高院生表示。

一季度土地成交近千亿

虽然杭州出现了今年第一次土地流拍,但在今年全国土地出让交易金额榜单上,杭州已经跃居首位。

中原地产报告显示,今年一季度杭州土地成交额高达923亿元,成为全国土地出让金额最多的城市。杭州一季度土地出让近千亿元的规模,比北京573亿元的出让金还多了350亿元;而第三名的苏州也只有534亿元。

杭州此前土地市场的火热,在今年的总价地王上得到充分表现。

3月30日经过12个小时499轮竞价,在举行土拍会后的第二天凌晨,杭州钱江世纪城M-04地块这一热门地块才最终被保利以101亿元的价格拍下。

“房市火热,也增强了开发商拿地的信心。在杭州布局,由此成为各路房企自一线城市以后,最重视的一个城市。”高院生表示,杭州土地市场的价格行情,也因此一路走高。

有分析人士指出,此次杭州出现土地流拍,某种程度上是土地价格走高后,价格行情回归的一个表现。另一方面,相关部门加大对土地监管的力度,也对土地市场起到了一定的降温作用。

在杭州出现土地流拍的时候,杭州还对房企在当地土地开发建设中的擦边球行为,进行了重新规范。

近日杭州规划局发布了一份《关于拟出让商业商务用地规划条件增加类住宅限制要求的函》,这份文件的其主要内容,是对杭州拟出让的商业商务用地,增加对类住宅的限制要求。

在具体措施上,文件要求如果在规划条件中未明确可建设酒店公寓类住宅项目的,将不得建设公寓式办公、酒店式办公等带有居住功能的用房,最小产权的分割单元,则不小于300平米。

这一文件,被认为是杭州或将规范类住宅市场的重要信号。

分析人士表示,与住宅受到限购政策严格管理有所不同,酒店式公寓的类住宅项目,其土地性质为商业用途并不在限购之列,但却因具有居住属性而受到投资客的关注。

“杭州房市的热度已经持续一年多,从目前的情况看,仍然处于供不应求的状态。这不仅有供应量跟不上的因素,也有是因为买家市场需求旺盛。酒店式公寓或公寓办公产品,因不受限购影响,因此在杭州市场也成为买家受欢迎的重要产品类型之一。”一位不愿具名的分析人士指出,此次杭州相关部门出台这一政策,应该是堵住这一漏洞的举措之一。接下来杭州是否会像去年上海一样,出台更加重磅的对类住宅的管理,也是市场的一个关注焦点。

 

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