长租公寓，一个规模号称万亿级的蓝海市场，一个备受国家政策支持的风口行业。场内“玩家”已从最初的创业企业、中介机构逐步壮大到更多大型房企。
据克而瑞数据，TOP30中的房企已有三成进入了长租公寓市场。碧桂园去年12月底在上海落地首个长租公寓BIG+国际社区，融创战略投资自如，华润、绿地等都宣布进军长租公寓市场，万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领域早已形成规模，还有复星、世茂、佳兆业……涉足长租公寓领域的房企名单不断加长。
房企有着比其他玩家更强大的资金和拿房实力，被视为搅动长租公寓市场格局的一股洪流，也被寄托成为长租公寓多重困境的破局者。但《每日经济新闻》记者获悉，知名房企入局同样面临着房源获取难、回报周期长、“轻重”取舍等问题。
找房源房企同样面临获取难题
朗诗董事长田明曾说过，现在的房企把长租公寓理解成自己房地产剩余物业的消耗部门，当一些不太好卖的存量物业，把他们改成长租公寓，让长租公寓消化地产，这种模式不成立。
事实上，当长租公寓成为“风口”之后，以长租公寓消化地产房源的现象在市场中十分常见。
万科内部人士对《每日经济新闻》记者透露，自他们开始在市场中寻找存量物业，准备做长租公寓品牌“泊寓”后，已有多家企业主动向他们寻求合作。他指出，“其中有部分资产实际是不好处理，问我们要不要做长租公寓。”
在该人士看来，“市场中有企业把长租公寓当成工具而非业务，会用不好卖的资产做长租公寓，看起来是个既能处理低效资产又能做新业务的好途径。但既然资产已不优质，做长租公寓也是很难实现盈利的。只要是眼光看得长远的开发商，就不会去获取这样的房源。”
目前，房企在打造长租公寓项目时，房源主要是通过自建、收购或租赁等方式获取。但除了使用自持物业外，房企要在一二线城市的核心片区找到令人满意的资产做长租公寓也并非易事。
成都龙湖冠寓相关人士就向《每日经济新闻》表示，租金承受能力、运营支付的收益能力以及资产体量等都会是外拓房源的困难点，尤其在城市核心区域，冠寓通常希望房间数量可以在300~500间，但具有这样体量的商业资源并不多。
对于房源的获取的难题，万科前述内部人士指出：一方面，不同的城市拿房成本会有差异，公司也会对回报周期提出要求；另一方面，长租公寓的市场外拓同时需要跟快捷酒店、商业酒店竞争房源，但酒店这样短租行业的承租能力比长租公寓更强。如酒店房间，200元/晚的价格一个月出租率50%，很容易实现3000元/月的租金，但换成3000元/月的长租公寓就没那么容易实现高出租率了。
看模式重比轻更有利可图
广东省房地产协会专家委员会委员刘策对《每日经济新闻》记者说道，房企目前做长租公寓的商业模式并不通畅，主要是受到融资成本与租金收益倒挂的影响，而只能使用少部分租赁用地和被低估的商业物业。
对房企做长租公寓的模式中，“轻资产做规模，重资产做盈利”的观点似乎已成共识。目前，房企也多是轻重结合，并会逐渐向重资产自持倾斜。
对于轻重资产两种模式的盈利差别，在龙湖此前的中期业绩会上，其管理层曾透露，冠寓轻资产的内部回报率可以达到15%以上，毛利率35%以上。重资产模式的内部回报率在10%左右，毛利率达65%，对轻重比例的分配上也从早期的8：2调整为6：4。
与万科将泊寓轻重比例控制在5：5的想法类似，开发商们更看重通过重资产自持。长租公寓项目除了较为稳定的租金以及其他相关收入外，还可以在退出时所获得的物业增值收益，也可以通过资产证券化将资产盘活。
但与龙湖、万科不同，已向轻资产战略转型的朗诗发展长租公寓看重以轻资产做规模。朗诗方面向《每日经济新闻》记者表示，在其已获取的房源中，大部分都是通过轻资产方式获得。随着朗诗寓在今年一季度新增了9个项目后，其运营房间总量将达到3800间。朗诗同时已提出2018年实现3.5万间的近期目标。
龙湖作为长租公寓的早期玩家，公司对记者表示，其目前在获取项目资产已从原有的“轻资产”和“重资产”基础上，提出了“中资产”的概念。在其看来，轻资产其实是纯品牌运营的输出与管理。通过10年以上租期的租赁经营、股权合作、委托管理等方式，但还需要支付租金、装修资金、运营资金的，则为中资产。
在龙湖冠寓的大本营成都，截至去年底，冠寓已落定14店，共计房源7500间。这14家店中，有7家店分布在龙湖在成都先后获得的7宗地块上，属于自持物业。成都冠寓的内部人士对记者表示，后续冠寓会以重资产持有为主。
刘策认为，由于长租公寓利润低、回报周期长，房企做长租公寓需要先通过轻资产做大规模，提升品牌影响力以及运营能力，然后在等待租金上升、租售比回归合理水平、融资成本合理后，逐步向重资产持有转型。
前述万科内部人士认为，在盈利结构上，除了租金收入，开发商在长尾服务和打通产业链上比其他运营商更有优势，如加入联合办公、商业消费等使之成为城市资源聚集点后，成为长租公寓新的利润增长点。
