2017年以来，住房租赁市场的热闹便没有停止过。
2017年12月29日，华润置地宣布签约南山西丽项目，长租公寓正式落子深圳。此前，深业集团宣布进军长租公寓，发布四条全生命周期的产品线，甚至把多个豪宅销售项目转为长租公寓。更早前，万科、龙湖、招商蛇口、碧桂园、佳兆业、世联行等房企已广泛布局租赁市场。
前有政策加持，后有越来越多的资本进入，把“租售并举”进行到底不是一句空话。
然而，在令人眼花缭乱的资本运作和产业布局背后，真实的租赁市场表现如何?长租公寓给市场带来的究竟是居住体验的提升还是仅是单纯的租金提升?专业运营机构在高资本的投入和低租金的市场诉求中如何平衡?
这些问题，有部分在市场的自我摸索中已可释疑，但关于行业未来的演变和资金的出路还需要时间和政策给答案。
长租公寓未成租房主流
深圳的住房租赁市场一派花团锦簇。
深圳链家研究院报告显示，截至2014年末，深圳全市有5.59亿平方米、1041万套各种类型的租房，其中村民自建房(农民房)有497万套，占比48%，其次是工业区配套宿舍、商品住房、单位及个人自建房，最后才是公寓产品。
在深圳，点对点、个人对个人一直是租房市场的主流模式，长租公寓、房屋托管、包租等模式，近两三年才被大众认知。
由于涉及民生，对租金水平的关注首当其冲。
深圳链家研究院数据表明，目前深圳有80%的人正在租房，其中52.7%的租房人群的月租金在2000元以内。而深圳长租公寓的租金多数在4000元之内，集中在1000%~3000元的区间中，这样的租金水平比市场普租高出30%~50%，超过六成的受访对象认为长租公寓的租金过高。而因为租金低廉，深圳大量人口选择租住农民房。
深圳链家研究院估算，深圳租赁住房由机构持有运营或托管的比例只有10%左右。而在美国，这个比例约为30%，在日本，这个比例高达83%。
这个结果在旁证，目前为止，资本投入密集的长租公寓在真实的市场表现中并无那么出色，起码未成为城市租房群体选择的主要途径。
深圳万科执行合伙人、万科泊寓租赁服务有限公司总经理袁军对此并不意外。他告诉第一财经，“长租公寓的发展还在1.0时代，目前主要定位以城市精英、白领为主的中高端客群，在整个市场的占比很有限。事实上，这两年来，长租公寓的占比在不断抬升，行业发展未成熟，现在还不是下结论的时候。”
租赁时代的崛起，“租房”带来的商机正被深度挖掘。专业运营机构的出现，给市场带来新的活力。拎包入住、搬家、维修保洁等衍生服务成为标配，居住体验提高，另外，在专业运营机构的教育下，个人房东也重新思考对出租房的运营管理。
高租金解决方案
居住品质和体验提升是好事，但租金水平仍是长租公寓进一步扩大客群的瓶颈。
长租公寓运营商与租客所站角度不同，看法迥异。微家公寓创始人李树德对第一财经表示，“租客认为租金太高，跟购房者觉得房价太高的道理相似。结合国际的租金收入比，在国内，参考租售比和租金收入比两个指标，得出结论都是租金还会缓慢上扬。”
袁军认为，专业机构进入后，把标准化管理推广普及，在租金方面，与个人房东相比不会随意涨租。
在“十三五”期间，深圳市将建设筹集人才住房30万套、政府在城中村收储100万套(间)物业培育租赁市场等背景下，在对城中村的改造与治理层面，企业可介入的角度和空间，成为城市最新探索命题。
万科、深业集团正在进行城中村改造的尝试。与深业的福田水围柠盟人才公寓相比，万科在深圳新围仔村项目(万科泊寓华为基地店)的运营更市场化。
万科泊寓华为基地店的租金为898元/月起。袁军告诉第一财经，“这个项目租金最高不超过1200元，万科不愿把房价定得过高把原住户都赶走，我们希望实现良性循环。”
这个租金定价跟未改造前相差不远，企业层面如何盈利?
袁军称，“万科不是做单栋的业务，我们的目标是做综合整治。在项目收楼到一定规模后，会引入商业、教育等配套。光看租金大家可能算不过账，觉得企业不好盈利，但现在未引进配套之前，我们的成本其实刚好打平。”
这种模式是解决租金单方面过高的方案之一，企业降低租金水平，增加多元化业务的收入平衡整个营收盘子。在此之前，YOU+在2016年末已提出相似的方法，其于深圳前海的项目，租金被限制为周边区域的一半，YOU+必须开拓其他盈利方式，考虑引入豆瓣以及创意市集等平台进项目。
能获得参与城中村物业升级改造、综合整治的运营商不多，在深圳，目前只有国企背景的深业集团和万科作出尝试。同样，有实力引入城市配套服务、实现多元化运营的长租公寓运营商也少之又少。
更多的情形是中小型运营商在大企业、大资本的围攻下，苦苦坚守或另辟蹊径拓展新天地。
李树德告诉第一财经，微家公寓在深圳持有运营的房源超过2000间，然而他并无意继续扩大微家在深圳的规模。“2017年初，公司决定走临深路线，目前微家公寓已进入东莞市场，持有的房源面积超过2万平方米。”
前30强的房企中，至少有一半进入长租公寓行业，资本的进入抬高了拿房成本。李树德表示，“微家是没有任何背景的民营企业，很难跟大资本争，现在在深圳市区内基本停止扩张了。”
