新年刚过，楼市调控开始分化。作为一线城市的深圳，近期启动新建住宅限售。上海调控联席会议则明确调控不动摇、不松懈，继续引导开发商合理定价。海南实施新一轮分税制财政体制，非房地产税收向县市倾斜，房地产税收向省里倾斜，引导市县摆脱楼市过度依赖。同时，海南祭出严苛的土地管理措施，建设用地实施总量和强度双控，禁止将商品住宅用地与其他产业项目用地捆绑或搭配供应。兰州则“敢为人先”地松绑限购政策，非**区取消限购，**区非户籍仍限购一套，但取消社保、纳税要求，取而代之的是三年限售。武汉、长沙、合肥、固安等地或降低落户门槛，或松绑人才限购，或调整限价政策。
年关前后，监管部门屡次强调，保持调控政策连续稳定，调控目标不动摇、力度不放松。同时，近期结束的全国建设工作会议强调，实施“差异化调控”，支持改善型需求。调控政策连续稳定与差异化，这两个原则并不冲突。所谓政策连续稳定，即是控制**需求、靠楼市“稳增长”和“加杠杆”购房的调控基调和已有的政策架构不变。但是，楼市区域空前分化的情况下，除一线和少数热点城市以外，由于行政干预色彩浓厚，作为短期调控措施的限购，只有在楼市情绪高昂甚至失控的情况下才会祭出，通过在市场和**投机需求之间搭起防火墙，让市场迅速降温。当市场开始降温，或资金面控制等强力措施跟进并明显奏效后，限购则可以适时退出。
因为，对于正在大力吸引人才、强化基础设施建设，承接产业转移和回流农民工，推进城镇化的二线城市来说，限购最大的问题，就是“一刀切”的行政干预，将改善型需求错杀，并极易造成楼市需求萎缩。目前来看，无论是松绑限购、“限售换限购”的兰州，还是微调人才政策、降低落户门槛的其他城市，无一例外土地出让收入及房地产税收达到地方财政收入的70%左右。
目前，不管是财税改革，“开正道、堵旁门”的地方举债规范，还是房产税改革，都还在推进过程中，而新兴产业尚弱小，难以为地方提供新财源。因此，能一次性提供巨额资金（或以土地作价入股、土地换配套等）、契合基建投融资模式的土地出让，不啻为地方财政的巨大补充，弥合了地方政府债务紧缩后的空档。2017年1-11月，全国300个城市土地出让金超过4万亿元，相当于地方一般公共预算本级收入的50%，同比去年增长35.3%。土地财政和房地产依赖是两回事，过去诟病土地财政，关键在于地方过分依赖房地产，甚至托底房价、炒作地价，土地出让收入也没有用好等。但形势在改变，宽口径财政预算监管已到位，国家更强调地方事权和支出责任匹配。
热点区域以限售代替限购，可避免限购介入影响需求稳定性，挫伤改善型需求，落实差异化调控。另一方面，限售降低再交易频率、流动性溢价，避免短期大规模买入和卖出，真正落实“房住不炒”。未来，库存大、需求基础不扎实、楼市举足轻重的城市，或将像兰州一样，启动以限售代替限购。当然，要用好土地财政和房地产税收，中央经济工作会议讲得很清楚，分清中央地方事权。未来调控中，中央负责“定调子、管宏观”，地方做好“落地”。土地财政、房地产税收的财权给到地方，控制房价上涨、跟进公共服务的事权也要对等承担。处理好楼市和财政、经济的关系，不能靠“加杠杆”稳增长、不能靠托底房价攫取土地财政和房地产税收。
目前，预警式调控的机制已建立，这是未来调控的长效机制。地方调整甚至松绑政策，除了基于差异化调控、厘清事权等考虑外，管理层的信心在于，推动本轮楼市**的动力源——杠杆也被控制住了。即便2018年释放出新额度，但银行控制房贷投放额度、占比（不超过新增贷款的30%）并未放松。以深圳为例，目前按揭投放周期延长至4-6个月，而去年初仅为2个月左右，且每月仅投放80亿元（2016年月均投放近200亿元）。作为今年经济工作“三大攻坚战”之首的金融“去杠杆”，推进力度很大，因此房贷利率持续走高。只要杠杆控制住了，楼市就不会脱缰失控。
该放松的放松，该收紧的收紧，这就是差异化和精细化调控。规范限价政策的合肥、降低落户门槛的南京、松绑人才限购的武汉，其政策基调与兰州类似（新房去化周期在20个月左右），只是轻重程度不同。不过，海南革新分税制，祭出严格的供地制度，是最严厉的调控，也是触及财税体制的长效机制。本地居民年可支配收入刚过2万元的海南，80%的购房者是**客，千万元级别的房屋销量在全国排前五，环境压力和楼市风险更大。因此，像海南这样特殊的地方，一定要强化调控，切断楼市依赖的脐带。
一线城市也一样。以深圳为例，将新房、二手住房、商务公寓及“类住宅”、临深销售等算在内，2017年深圳居民各类住房购买量高达13万套左右。这其中，商品住房购买不到9万套，满足不了的需求转向了其他类型住房、其他区域，显示深圳楼市需求是何等旺盛。未来5年，北京和上海土地供应减量，但常住居民的住房需求仍未得到有效满足。租赁全面发力，外来人口、无房户有了“落脚”的地方。问题是，租房3-5年以后，很多人都会想方设法买房，这就是“租购并举”，未来这些城市的住房需求还将保持旺盛态势。因此，从控制**需求，引导预期的角度看，像京沪深这样的热点城市，2018年楼市调控政策仍要保持高压态势。
