昨天，央行正式宣布定向降准。
有业内人士估计，这次释放的流动性大概有1500亿左右，即使这点钱全部流入房地产，也不会对房价构成实质性影响。
这样算，其实没错，但更重要的信息其实不在于这1500亿，而是实施的时机，我在上面的截图中用红框标出来了——2018年起实施。
这次降准有两个特点，首先是效率极高，9月27日国WY释放信号，9月30日央行就执行，其次是2018年才正式实施。这种延时生效的做法在以往的降准过程中极为少见。从某种程度上来说，这个“延时”可能比“降准”本身更重要。
这次降准的几个大背景
这次的定向降准有几个大环境一定要清楚：
1、外部环境已经趋紧，美联储上调利率后接着就是缩表，全球已经货币环境已经全面收紧，而且未来只紧不松，在这种情况下的降准，它的效果肯定要大打折扣的。
2、全年GDP增速目标完成没有任何问题。多家机构预测三季度增速在6.8%左右，而一二季度的增速均为6.9%，而社科院和中国银行则认为全年增速在6.8%。在目标已经完成的情况下降准，说明目的不在于完成任务，而是平衡一些结构性矛盾。
3、房地产的形势已经大变。9月30日，又有宁波青岛等多个城市实施限售。房子的流动性本就不好，三五年的限售不会对房价构成实质性影响，但它却能将楼市圈起来。限购配合房贷利率的上调，实际上是给楼市盖了一个围城，进来出去都很困难。
进不来，就意味着钱不能变成房子，这里的钱不仅是购房者的首付，更包括银行贷款。银行给购房者放贷其实就是完成了货币派生。
市场上的货币扩张或收缩，一般有三种方式，一是增加或减少基础货币投放，比如减少外汇占款就减少基础货币；二是提高我降低存款准备金率，银行可贷额度就会相应增加或减少；三是各市场主体之间互相借贷，借的越多，循环的次数越多，市场上的货币就会更多。
上述第一和第二种方式则是牵一发而动全身，第三种方式操作起来更为精准。以房地产为例，买房卖房和抵押房子都会增加货币。而限售和房贷利率的提高则是为了限制这些行为。买房子的少了，卖房子的少了，抵押房子的也少了，其效果就是房子和货币脱钩，而它俩一旦脱钩，降准就不容易刺激到房地产。
除了限售和提高房贷利率之外，我们还得看到一点，那就是去库存基本结束，虽然官方没有明确表示，但各项数据已经证明了这一点。三四线也无需继续刺激，一二线商品房成交量已经大降。下半年以来，房地产已经冷了不少。
为什么延时定向降准
上面说了这次降准的几个大背景，已经说明这次定向且延时的降准不是给楼市的强心针了。只不过“延时”仍然释放出了很多信号。
大家可以想一想，为什么要延时，要延时说明时机未到，什么时机未到？从2017年10月1日到2018年1月1日，这中间最大的未知信号在于10月18日的“10+9”。
10+9到底会给我们带来哪些消息，我们无从得知，但今年以来多次的关键会议已经表明了趋势，比如7月份很关键的全国金融工作会议告诉我们，去杠杆也已经不限于金融层面。敢于在这个时候提出，没有底气是不可能的。
在笔者看来，三四线还要惯性上行一段时间，一二线已经明显降温，房地产也已经开始发力租房市场。目前针对房地产的各项关键措施都已经推出，房地产已经掀不起什么大浪。不动产统一登记也已经有了具体的时间表，如果还说有什么不确定的，可能就是房地产税了，大胆猜测下“10+9”除了确定最关键的人事之外，可能会涉及这件事。
而延时的本意则是可能是保持目前的节奏，人事安排完毕后，下一个五年开启，这方面应该会有实质性推进。而一旦在这期间完成这一壮举，房地产便不再成为唯一的工具，回归实体才是根本。
