限、限、限、限！最近，二三线城市楼市调控又密集出台。在“9.30新政”即将一周年之际，房地产市场和上下游产业链正在经历前所未有的彷徨。
如何理解当前的调控政策？房地产市场还有发展出路吗？在今日的“第十三届中国地产金融年会”上，多位业内专家对当前的房地产调控政策进行了深入剖析，并对房地产发展趋势进行了展望。
一起来看看业内专家怎么说。
当前调控政策有何深意？
中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁指出，当前各地一系列楼市调控政策的核心是先把房价降下来，降房价一方面体现政绩，一方面能降低舆论压力，但采取的措施不是市场化的，甚至某种程度上是反市场的。
“我同意要压低投资和投机需求，重点是压低投机需求，但2008年房价上涨后各地都采取限购、限贷政策，多年来作用不是特别大，原因在于投资需求和刚需还在。房子问题不是简单的居住问题，还牵扯到金融问题，货币保值问题，这是老百姓的选择，通过行政的手段是不能遏制的。”李铁说，通过行政手段降房价是暂时的，挡不住市场的需求和变化。如果人口的增长和住房的供给没有根本变化，意味着房价上涨的空间还存在。
李铁认为，要想真正解决房价问题，不是通过行政手段遏制房价，而是通过大范围地增加住房供给。“主城区的病不能让辖区吃药，核心城市的病不能让周边的中小城镇吃药。”他说，房价有涨有跌是正常现象，要采取分类指导政策解决住房市场的发展问题，卖不出去的就要采取措施控制土地供给，房价高的地方要增加供给，大范围空间式调节住房供给政策。最重要的一点是控制房地产成本，解决人口和产业园区的成本，需要选择新的空间——在特大城市房价高涨的地方，我们可以在周边去发展一些房地产的特色小镇，可以实行新居住后产业进入，降低成本，满足中低收入者的需求。另外，政府要引导，更好的发挥市场作用。
全国工商联房地产商会创会会长聂梅生认为，当前房地产政策频频变化，而且很多不是长期的，而是临时性的措施，根本原因是从国家金融安全角度考虑。她认为，房地产和金融密切相关，2007-2017年这十年间广义货币M2增加了四倍，总额增加了120万亿，而这十年房地产的投资每年平均差不多十万亿，十年大概投资一百万亿，这说明大量货币沉积在房地产里。从2008年华尔街金融风暴后到2017年第一季度的数据看，M1的曲线与房价变化曲线是正相关的，M1增加，房价就上涨。“实际上从2003年到2017年经过了连续14年的房地产调控，调控的力度相当大，大概发了一百多个土地、房价、房贷等文件，我从来认为最关键的就是央行的文件，只要出来就会很快反映在房价上。”她说。
聂梅生建议，现在从金融货币的角度讲，应积极引导资金的合理流向，应该往国家重要的战略导向流动。房企应该按照国家的导向布局，现在很多的开发企业已经这么做了，比如说“一带一路”、特色小镇、大健康养老产业。
新城控股集团高级副总裁欧阳捷指出，“房住不炒”已经成为整个房地产市场未来五年的大政方针，包括限购、限贷，其实都是为了抑制投资投机，尽管调控使得整个房地产市场销量在下降，但这有利于房地产未来平稳、持续的发展。限价令只是让房价涨得慢一点，市场需求主流是刚需和改善型需求。
“目前来看，有人说限售后地产股大跌，对房地产市场是一个重大的利空，其实我们认为限售对房地产市场的影响，本质上不大，因为在限购限贷的城市出台限售政策没有太大的意义，特别是两三年之内都没有意义，正常买房换房也是五年的周期，低于五年的很少。全国限售的城市超过40个，限售的影响主要是预期，属于政策微调，对上有一个表态，对下是安抚，对市场的影响不大。”欧阳捷说，一二线城市调控的逻辑是低水平的需求匹配低水平的供应，未来房地产调控将延续到下一届政府的任期，限购限贷将长期执行至少五年。
房地产还有发展空间吗？
尽管调控如此密集严厉，但是业内专家对房地产的未来发展并不悲观。
欧阳捷认为，城镇化已经接近尾声，但房地产还没有结束，都市圈将成为城市化的新引擎，打造都市圈，环绕特大超大城市的中小城镇，可以获得新机会。而都市圈三四线城市将随核心城市市场潮起潮落。大城市住房市场将进入限制性发展新周期，第一是限制大城市人口规模增长，第二是限制大城市土地供应，第三是限制金融过渡流向房地产，第四是限制投资投机，第五是限制资产泡沫。
对于市场趋势，欧阳捷指出，今年销售将再创新高，明后年市场蛋糕不会更大，销售面积增速趋势向下，房价依然上涨，明后年继续调控并进入限制性发展期，销售进入负增长区间。一二线城市限制发展，量缩价稳，将趋于健康、平稳，市场发展周期被拉长；都市圈三四线城市，潮起潮落，量缩价稳，发展受限；非都市圈三四线城市，不限自限，量平价稳，归于常态。
对于房地产的长期趋势，李铁更加乐观，他认为，中国城镇化的成长速度已经进入了加速期，城镇化率中国才57.35%，户籍城镇率是41%，还有巨大的空间。未来的中国房地产形势会伴随着城镇化的增长只会越来越好，当前面临的问题只是暂时的现象。另外，经济减速已经探底，未来五到十年经济还会出现上升期，经济增长了，收入提高了，消费结构的变化使改善性住房的需求也在增长，也会刺激强大的住房市场。此外，住房问题可以看作一个金融问题，当手里的钱放在银行里面是贬值，股票市场又牛短熊长，投资房子是一定的选择。由于在一些地方有保值增值的能力，这个需求也有相当长的持续稳定性，不能忽视这个需求。
“现在如果实体经济发展，新经济发展，一定会带来收入的增长，意味着还是对整个房地产有刺激的作用，所以对于新经济的发展，对于实体经济的发展，大家不要过于悲观。”李铁说，“实体经济的回归不会对房地产造成负面影响。”
