8月14日，北京市住建委发布了《北京市共有产权住房管理暂行办法》(征求意见稿)的意见征集情况反馈，引发坊间热议，众多解读的焦点都放到了共有产权房可落户、入学等问题上。但从记者采访得到的信息来看，作为房地产调控长效机制的重要组成部分，共有产权住房的深远意义恐怕不仅限于此。
自住型商品房的进化
“其实共有产权房的前身——自住型商品房，在被购房者出售入市的时候就是在同政府共享收益，这实际上已经属于共有产权的一种。”业内人士指出。
在中原地产首席分析师张大伟看来，“产权共有”，这一基本前提，在自住型商品房入市之初，其实就已经是题中应有之义，自住型商品房改成共有产权房，实际上也是进一步明确了这一原则。
在这之前，自住型商品房的规定是直接限定了30%收益属于政府：“原则上比同地段、同品质的商品房价格低30%左右。购房人取得房屋所有权证5年以后转让的，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。”
李小姐是对共有产权房政策感到欢欣鼓舞的人群中的一份子，在她看来，共有产权房的出现，是她这种攀不上价格高涨的商品房、摇不上自住型商品房的号、不符合申请保障房资格的刚需一族的福音，以李小姐为代表的“夹心层”，在此前的住房供应体系中，属于失落的一族。
在李小姐看来，自住型商品房可以说是个“上车”机会。尽管对于房屋收益有明确规定，“满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。对于已购共有产权住房用于出租的，购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分，具体应在购房合同中约定”，对她来说，由于政府让渡了部分使用权，购房的门槛实实在在降低了，5年后，房价如果翻倍，她选择转手出售政府所持有的那部分产权，政府与她一起享受房价上涨带来的那部分红利也是理所应当。
细节调整更加科学完善
的改动在于对单身和离婚人士准入条件的改动：第一，对于单身购房者的年龄线从25岁调整为30岁;第二，对于离婚购房者做出了更为严格的规定。
此前，自住型商品房的准购条件为：本市户籍无房家庭，单身人士须年满25周岁。如今增加了5岁，实际上延后了一批适婚年龄青年的购房需求，原本大学毕业工作三年或者研究生毕业即可申请，如今这一部分需求被政策赶向租赁市场，延缓5年再进行释放。
“此次共有产权房对于离婚购房者做出了比较详细、严格的准入机制。规定离婚前家庭成员无住房或再婚家庭可申请，而对已签订住房购买合同、征收(拆迁)安置房补偿协议;有住房转出记录;有住房家庭夫妻离异后单独提出申请，申请时点距离婚年限不满三年等情况的家庭都不得购买共有产权住房。”业内人士进一步分析指出，此前自住房政策实行的过程中，实际上“假离婚”申请自住房在政策上是说得通的。而房地产市场的火热，让自住房的“准入券”牵扯了巨大的利益，难免有人会采用“假离婚”的方式来进行投机。因此共有产权房对于离婚购房者进一步进行限制，其实也是在让市场的归市场，爱情的归爱情。
北京房协秘书长陈志也指出，此次共有产权房的两大亮点在于考虑到了“职住平衡”的需要，规定房源优先配售给项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍无房家庭，以及符合本市住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭。同时还规定，满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。
当然，还有些细节的变化，比如，最大套型面积由140平方米下降到120平方米;如有违规行为，禁止申请的年限也由自住房的5年延长至10年;5年后，共有产权房回购时由代持机构优先回购，继续作为共有产权住房使用。代持机构放弃优先购买权的，购房人转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。
“这个代持机构具体职能是什么?将如何运作?是一个政府部门?还是由政府主导、管理、交由市场来运作的机构?”对于这个问题，记者并未得到有关部门的回应，市场人士对此也未能明确观点。
关乎房价 不止于房价
“共有产权房5年内不允许买卖，在一定程度上避开了炒房客，如今又可以直接落户，这就把大量刚需住房人群分流进来，对解决需求问题有很大裨益。”业内人士指出，但它并不是一剂直接针对房价的猛药。
“它更多是房地产调控长效机制的一个组成部分。”前述业内人士指出，长效机制，其根本思路还是着眼于供需结构，尤其是供应端，通过增加供应量，来缓解需求端的巨大压力，而共有产权房就承担着增加有效供应的重任。在这一批共有产权房入市之后，相信从市场数据上来看，房地产市场均价会因为低价住房供应量的上升而受到一定的影响。
租赁是长效机制的另一个重要环节。从近期的政府土地供应来看，未来的租赁市场供应量也会持续走高。
按照北京市住建委8月14日发布的消息：今年已推出19个企业自持租赁房项目，19个项目分别位于海淀、丰台、大兴、房山、平谷、顺义等六个区，住宅总建筑面积233.6万平方米，其中自持商品房面积127.5万平方米。
这一部分进入市场之后，租赁市场的价格依然很难估计。毕竟，这些项目用地绝大多数是按照“限房价、竞地价、竞自持”的方式从招拍挂市场上出让的。房企拿地大多花费不菲，长期持有对多数房企的资金压力都是不小的考量。企业逐利，很难说会有企业愿意以低廉的租金来经营自持项目。
按照目前规定：“企业持有年限与土地出让年限一致。企业自持商品房租赁活动实行市场化机制，不限定承租主体，租金价格由租赁双方按照市场水平协商确定。”政府方面并未对租赁金额进行限制。
当然，共有产权房还将对大城市吸引人才起到正面促进作用。克尔瑞北京分析师崔秀程指出，无论是之前的租售同权还是共有产权房可落户，这些政策都在降低人才落户大城市的门槛，使更多的人才能够进入城市。他们在享受和利用城市优质资源的同时，助力加速城市化进程，拉动经济增长。
TIPS：关于共有产权住房的关键词解读
●年龄限制
回应：北京市住建委下一步将制定支持政策，引导单身青年通过租房方式解决住房困难问题，实现有效衔接。使得不满30周岁单身家庭可“先租后买”，形成梯度消费。
●离婚限制年限
回应：《办法》中明确仅限制“有住房家庭夫妻离异后单独提出申请”的情形，对离婚前家庭成员无住房或再婚家庭，不受此限制。
●住房转出记录
回应：北京市住建委采纳部分群众提出应将“无住房转出记录”明确为“在本市无住房转出记录”的意见建议，在《办法》中予以修改。
●东西城房源
回应：《办法》第五条已规定，在发展新区统筹部分房源用于弥补中心城区房源供应不足。根据规定，东城、西城区户籍但在项目所在区工作的家庭，与项目所在区户籍家庭具有同等待遇。
