近日，易居房地产研究院公布了一份《全国居民购房杠杆研究》报告。这是全国首份居民购房利用正规贷款（商业按揭与公积金贷）杠杆率的的研究报告。杠杆率与房价变化密切相关，研究杠杆率变化，可以知道个人融资购房的热情及房贷政策松紧程度，进而预测房价变化。以下是报告的主要内容，由研究员王梦雯执笔，老杨指导。这里仅摘部分内容，与大家分享。
全国个人按揭房贷余额走势
从人民银行季度公布的个人购房贷款余额走势来看，近年来呈现加速增长的态势。
数据显示，2004年4季度-2014年4季度的10年间，个人购房贷款余额由1.6亿元上升至11.5亿元规模，期间新增房贷余额约9.9万亿。2015年-2017年2季度，短短2年半时间，贷款余额迅速攀升至21.6亿元，期间新增贷款余额约10万亿。对比2004-2014年间的9.9万亿余额新增可以看出，本轮仅用了25%的时间却增加了102%的贷款。
回顾过去近13年数据，个人购房贷款余额同比增幅最高点出现在2009年四季度（60%），这与四万亿刺激有关。此后2010-2011年间，中央相继出台了“国十一条”、“新国十条”、“9.29新政”、“新国八条”等调控政策，大幅提高了二套房的首付比例以及贷款利息，个人房贷余额增幅随之回落，2012年2季度回落至11%。2012年2季度个人房贷余额同比增幅开始回升，2013年2-4季度达到21%后重新回落。2014年-2015年2季度间，个人房贷余额同比增幅一直在17-18%区间内盘整。2015年3季度开始，个人房贷余额同比增幅快速提升加上国家不断出台的一系列去库存利好政策，2016年4季度超过了过去5年的增速水平达到36.8%。
2016年底，中央经济工作会议强调“严格限制信贷流向投资投机性购房”，热点城市纷纷出台政策收紧信贷政策。2017年1季度，个人房贷余额同比增幅出现收窄（35.7%），2季度进一步回落至30.8%，幅度较一季度扩大4.9个百分点。考虑到房地产信贷持续趋紧，预计下半年个人房贷余额同比增速将进一步放缓。
全国居民购房杠杆率走势
这里将人民银行公布的个人购房贷款新增余额占全国一、二手房成交总额的比重与9%公积金贷款占全国一、二手房成交总额比重的历史平均值加总，估算出全国居民表内购房杠杆率。
数据显示，全国居民表内购房杠杆率从2015年三季度开始快速上升，2016年4季度刷新历史最高值，达到46.4%，2017年1季度，该指标小幅上升至46.8%，2季度回落至43.9%。目前来看，基本可以确认当前全国个人购房杠杆已经步入下行通道。
本轮楼市调控重新定位在于强调居住属性，预计“抑制泡沫为主、去库存为辅”的政策思路将贯穿全年，未来半年，预计政府不会放松对楼市的调控，并且短期内银根将持续收紧，金融秩序整顿将贯穿全年，种种迹象表明，全国居民购房贷款将持续回落，个人购房杠杆将进一步下降。
预计年底个人购房杠杆率将下降至2008年以来历史平均水平33%，2018年大概率继续回落，三季度降至25%左右，接近2008年与2012年初较低水平。
全国居民购房杠杆率与70城房价的关系
比较全国居民购房杠杆率与70城房价指数季度环比走势发现，房价与居民杠杆总体呈现正相关关系。但值得注意的是，2012-2013年这轮楼市短周期繁荣期间，杠杆仅在初期小幅上升，此后一直保持在20-30%水平低位盘整，这主要由于此轮周期仅部分一、二线城市复苏，大部分三四线市场成交依旧低迷。
2015年3月起，居民购房杠杆和房价指数同时出现大幅攀升态势，房价指数季度环比在2016年3季度见顶，居民住房杠杆在2017年1季度见顶。本轮居民住房杠杆滞后于房价指数季度环比回落，反映了再“因城施策”的政策环境下，部分热点城市收紧信贷的同时，一些三四线城市信贷依旧宽松。
2017年3月份，一部分三四线城市出台调控之后，2季度居民杠杆明显回落，也说明了3月以来调控的有效性。下半年来看，随着降杠杆的推进，全国房价涨幅还将继续回落。
