安邦智库：中国的高房价不只是金融问题，也是土地问题，土地资源作为唯一由地方政府支配的大宗资源，被地方政府的土地财政运用到了极致甚至过度，结果与金融问题一起形成了政府债务问题。因此，解决的思路也要从金融与土地两方面去想办法。
房价高的根本性问题还是金融问题？
近日，在2017债券年会上，光大证券首席经济学家彭文生就金融去杠杆的问题进行了剖析，其中针对“房价高到底是土地供应有限还是金融问题”提出了一些看法。他指出，房价高的根本性问题还是金融问题，土地供应虽是一个因素，但绝非主要因素。
对比美国看，他认为虽然美国土地私有化，但依然存在房地产泡沫和破裂的问题，这主要受到土地占有排他性的影响，由于大城市人口密度高，土地又同一般资本品不一样，一般资本品越集中效率越高，规模效应，而土地是反规模效应，因此土地供应有限是先天决定的。
因此，彭文生强调土地的金融属性是造成高房价的根本原因。
第一，土地在所有的资产里面存续期、回报期最长，现在的价格是未来回报的折现，回报期越长，当前价格对利率波动的敏感性就越高；第二，受到土地存续期强的影响，土地的交易都依赖于外部融资，很少有人能靠自己的资金购买土地，大都需要外部融资，这样自然而然地便和金融联系在一起；第三，房地产也正因其存续期长成为了最好的信贷抵押品。
这个分析从金融角度看土地问题，的确有一定道理。在城市化进程中，中国释放了太多的货币，结果导致资产价格猛涨，安邦智库ANBOUND首席研究员陈功曾在“危机三角”模型中就已经对此进行过分析。
城市化推动资本过剩，资本过剩推动经济危机，挣脱经济危机之后，再度投身城市化，从古到今，人类社会的发展基本就是在这个循环中转圈子。区别只有，古代建设城市是依靠战争，依靠战争的战利品，现代则是利用货币发行，印票子，票子值钱不值钱，靠利率来控制，随着城市的繁荣壮大，利率也会失灵，货币的过剩犹如汪洋大海，变得越来越不可控，直到某一天大潮袭来，一切失去控制。（《陷入“危机三角”的中国经济》战略观察 2016年5月）
对于高房价问题，我们的看法与彭文生的不同之处在于，中国的高房价不只是金融问题，同样也是土地问题，土地资源作为唯一由地方政府支配的大宗资源，被地方政府的土地财政运用到极致甚至过度，结果与金融问题一起形成了政府债务问题。因此，解决的思路也是要从金融与土地两方面去想办法。
房地产长效调控要动用金融和财税手段？
日前召开的中共中央政治局会议强调，要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制。近来，住建部等9部委也联合发文，将12个城市作为首批开展住房租赁的试点。从顶层设计到政策落地，都透出把房地产长效调控机制做细做实。那么，如何形成房地产市场的长效调控机制呢？
房地产市场中有多重力量交叉博弈，长效调控机制不会自动形成。新华社发表的文章提出建议：
1）完善房地产市场信息。增加房地产市场的信息透明度是各地实施有效调控的前提。
2）要遵循供给侧结构性改革思路，以扩大供应、疏解需求为核心实现房地产市场供需平衡。其中，土地和住房供应是重中之重，稳定预期是稳定住房价格的关键。
3）培育和发展住房租赁市场是建立长效机制的一个重要方向。未来可能在“租购同权”上迈进一步，使租房者得以在所居住城市从容生活。
4）动用金融和财税手段来调控房地产市场。
新华社文章称，房地产调控是一盘大棋，要实现“房住不炒”还须配套施策——从金融上掐断投机炒房的阴沟暗渠，从财税上降低住房交易带来的财富增值效应，从投资渠道建设上引导资金流到急需支持的实业上去。只有这样，才能把长效调控机制不断完善并做细做实。
要指出的是，在上述四个建议中，第四个动用金融和财税手段的做法，最具有杀伤力。如果按照这个思路来，对房地产开发、房地产交易（包括个人住房按揭）将会面临“限贷款、课重税、收重费”的可能。这实际上就是基本上冻结房地产市场，如果真这么干，将对市场产生极大的冲击。
安邦智库ANBOUND去年接受国家相关部委的供给侧结构性改革课题时就已指出，房地产税是中国撬动供给侧结构性改革的杠杆点，因为它能调节地方与中央的财政关系，拉开现实的改革空间。
正如中国发展研究基金会副理事长、国务院发展研究中心原副主任刘世锦近日所言，房地产税不仅为地方政府开辟新的稳定税源，减少通过买地获取收入的动力，也可以通过增加持有成本，减少房地产市场投机和不当投资行为，调节房产和人口分布结构、财产和收入分配结构等。总之，作为我国税制由间接税为主向直接税为主结构性转型中的重要组成部分，房地产税的尽早开征具有重要的现实意义。
不过，今年全国“两会”已经明确，房地产税今年没有列进全国人大的立法修改审议计划，估计能在2020年出台就比较乐观了。因此，房地产税改革迟缓带来的政策空间限制，恐怕还会持续数年。
